農村土地調查報告（精選15篇）
在經濟發展迅速的今天，報告的用途越來越大，通常情況下，報告的內容含量大、篇幅較長。那么什么樣的報告才是有效的呢？下面是小編幫大家整理的農村土地調查報告，希望能夠幫助到大家。
農村土地調查報告 1
土地是農業最基本的生產資料，也是農民最可靠的社會保障。為了依法保障農民的土地承包權益和農村基本經營制度的鞏固、完善，加強農村土地管理，引導農村土地合理、有序地流轉，提高農民收入，促進農村剩余勞動力轉移，推進農村產業化發展和城鎮化建設。為貫徹《中華人民共和國農村土地承包法》奠定基礎，提供詳細的資料，我們對人和鎮騎龍村、木古村，盤石鎮永安村、石樓村的農村土地二輪承包、土地流轉及土地經營情況進行了調查。現將調查情況報告如下：
一、基本情況
本次調查了4個村，36個農業合作社，農戶1847戶，農業人口6382人，承包面積5451.1畝，其中：田2419.2畝，地2127.9畝，山地及其他904畝。
（一）土地承包“三到戶”情況
土地承包“三到戶”是指承包土地地塊落實到戶、承包合同簽定到戶、土地經營權證書發放到戶。調查顯示：
1.土地承包“三到戶”的有1411戶，占調查總戶數的76.3％；耕地面積4395畝，占調查總耕地面積的73.4％，其中：“三到戶”不一致的有487戶，占手續健全戶的34.5％，耕地面積1406畝，占手續健全耕地面積的32％。主要是人和鎮木古村，承包合同和土地經營權證書雖發放到戶，但部分村民認為合同、證書上的耕地面積與實際耕地面積存在差異。
2.土地到戶，合同和證書未到戶的有436戶，占調查總戶數的23.7％，耕地面積702.1畝，占調查總耕地面積的26.6％。主要是盤石鎮永安村土地二輪承包合同和土地承包經營權證書至今仍未發放到農戶手中。
（二）土地流轉情況
從4個村36個社的調查情況反映，土地流轉的有398戶，占調查總戶數的21.5％，流轉人數為1391人，占調查總承包人口的23.3％，流轉耕地面積503.5畝，占調查總耕地面積的11.07％，其中：流轉田402.3畝，地101.2畝。分別按以下三種形式分類，情況如下：
1.按流轉的形式劃分
（1）土地轉讓的有171戶，占調查流轉戶的43％，轉讓土地人數有599人，轉讓耕地面積270.5畝，占調查流轉面積的53.8％，其中：轉讓田169.3畝，地101.2畝。主要涉及盤石鎮永安村、石樓村全戶外出，耕地轉讓給他人耕種。
（2）土地租賃的有227戶，占調查流轉戶的57％，租賃土地人數有198人，租賃耕地面積233畝，占調查流轉面積的46.2％，其中：租賃田233畝。主要涉及人和鎮騎龍村、木古村，耕地被長江林場租用為苗圃基地。
2.按經濟補償方式劃分
（1）有償流轉的有228戶，占調查流轉戶的57.3％，流轉人數為802人，流轉耕地面積237畝，占調查流轉面積的45.1％，其中：田235畝，地2畝。如人和鎮騎馬村、木古村的233畝耕地由長江林場租賃作苗圃基地后，租賃費為一畝田一年1000斤稻谷，按當年市場價計價。
（2）無償流轉的有170戶，占調查流轉戶的42.7％，流轉人數為595人，流轉耕地面積266.5畝，占土地流轉面積的52.9％，其中：流轉田167.3畝，地99.2畝。土地無償給他人耕種，并由原承包戶承擔每年的稅費。
3.按流轉簽訂合同的形式劃分
（1）簽訂書面合同的有227戶，占調查流轉戶的57％，流轉人數798人，流轉耕地面積233畝，占調查流轉面積的46.2％，其中：田233畝。
（2）按口頭合同流轉的有171戶，占調查總戶數的43％，流轉人數599人，流轉耕地面積270.5畝，占調查流轉面積的53.8％，其中：田169.3畝，地101.2畝。
（三）土地經營情況
從調查的4個村36個社看，土地經營較好的有1386戶，占調查總戶數的75％，承包土地人數4604人，經營較好的耕地面積3938.2畝，占調查土地面積的86.6％，其中：田20xx.7畝，地1845.5畝。在土地流轉的398戶，503.5畝耕地中，目前經營情況較好的有397戶，占流轉戶的99.7％，耕地489.5畝，占流轉耕地的'97.2％，其中：田332.2畝，地167.3畝。如人和鎮騎龍村，將耕地160畝租賃給長江林場后，加大了對耕地的投入，擴大了規模，實現了林場、農戶雙贏的局面。種“應付田”、半丟荒、全丟荒的有461戶，占調查總戶數的25％，承包土地人數1347人，涉及耕地面積608.9畝，占調查土地面積的13.4％，其中田325.7畝，地283.2畝。
1.種“應付田”的情況
我們將重栽輕管的粗放經營土地現象，叫作種“應付田”。在被調查的農戶中， 種“應付田”的有269戶，790人，占調查總戶數的14.5％，面積509.5畝，占調查面積的11.2％，其中：田320.7畝，地188.8畝。分析產生種“應付田”的主要原因有：
（1）因認為種莊稼不劃算、效益低的有248戶，占種應付田的92.2％，土地面積448.7畝，占種應付田的88％，其中：田280.2畝，地168.5畝。
（2）因有外出打工或本地務工收入而疏于管理的有21戶，占種應付田的7.8％，土地面積60.8畝，占種應付田的12％，其中：田40.5畝，地20.3畝。
2.土地半丟荒情況
土地半丟荒的涉及190戶，548人，占調查總戶數的10.2％，半丟荒土地面積為92.2畝，占調查面積的2％，主要涉及盤石鎮石樓村、人和鎮騎龍村，被丟荒的土地全為旱地。土地半丟荒，原因是農戶的部分貧脊、低產、偏遠的坡耕地，投入高產出少，因此僅種植大春作物一季。
3.土地全丟荒情況
土地全丟荒涉及2戶，9人，占調查總戶數的0.1％，全丟荒土地面積為7.2畝，占調查總面積的0.15％，其中：田5畝，地2.2畝。土地全丟荒的主要原因是農戶全家外出打工或經商，承包土地無人耕種，農戶不愿丟失土地，而又無人可轉包，造成土地全部荒蕪。
二、存在的主要問題
（一）土地承包“三到戶”的問題
1.承包手續不健全，使農民承包土地的權利得不到法律的保障。在土地二輪承包過程中，部分村社干部認識不到位，工作上怕麻煩等原因，致使二輪承包合同和土地經營權證書至今仍堆放在鄉鎮或村委會，沒下發到農戶手中，嚴重違反了《農村土地承包法》的貫徹落實。如盤石鎮永安村，由于第二輪土地承包時涉及到外遷移民，土地經營權證書一直未發放到農戶手中。
2.土地經營權證書與農戶實際承包土地面積存在差異。農戶在承包后，由于新修村、組級公路或新修農田水利設施等村社公益事業毀占了部分承包耕地，而造成農戶實際承包土地面積與土地經營權證書上的面積不一致。
（二）土地流轉中的問題
農村土地流轉效果較好，不僅提高了土地資源利用率，推進農村土地規模化進程，而且對促進農民收入的增長，促進農村勞動力的轉移，也起到了積極作用。但是，在土地流轉過程中，也存在一些不容忽視的問題。
1.農村土地流轉運作不規范
農村土地流轉方式多種多樣，有轉讓、租賃、轉包等多種形式，目前，這些方式既沒有按土地流轉的規范程序操作，也沒有農村土地承包合同管理機構監督實施，導致土地流轉運作不規范、無人管理。
2.農村土地流轉合同不規范
農村土地流轉合同方式五花八門，有書面的，也有口頭的，有的甚至什么也沒有，即使簽訂流轉合同，合同也不夠規范，有關合同條款標的物不夠明確，約束力不強，易引起不必要的合同糾紛。
3.影響農村土地流轉的因素多：
（1）農民固有的“戀地”情結很難消除。有的農民長期在外務工經商，寧愿送人代耕、拋荒或種應付田，也不愿把土地流轉給別人，認為土地是自己的命根子，害怕流轉后掉了自己的飯碗等；
（2）少數農戶已在非農產業找到了自己的謀生門路，不愿再承包土地，轉移不出去，退還集體因稅費原因和土地太分散，集體不愿接受等。
4.不規范流轉易引發承包合同糾紛。目前主要有兩種情況：
（1）承包戶長期外出務工，將土地轉包給本村社以外的農戶耕種，而引起本村社農戶不滿，產生流轉合同糾紛；
（2）有的農戶全家外遷進城定居，并將房子賣給鄉外的農戶后，購房方受讓該農戶的土地進行耕種。購方通過不完全正規渠道又將戶口遷移至該村組，引起當地農戶意見，認為該農戶占有了本村組的耕地資源，讓等輪候缺承包土地的本社人口失去了一次機會。同時認為這種整戶轉讓的土地比實際丈量劃地的面積多，遷入農戶占了便利，存在糾紛的隱患。
（三）土地經營中的問題
1.土地經營缺乏新穎性，傳統農業觀念仍然普遍。
我縣自實施農村產業結構調整以來，通過土地流轉出現了一些種養殖業大戶，如人和鎮的苗圃場，水口鄉的大棚蔬菜，蓮花鄉的早熟桃園等等，形成了優勢產業和特色產業，土地經營效益好。但絕大部分農村農業結構調整不明顯，傳統農業仍占主要地位，對所經營的土地缺乏積極性，農民對土地的依賴性下降，對土地投入少，掠奪性經營較普遍。
2.土地經營缺乏科技手段和未向種田能手集中。
農村中大部分青壯年外出打工，土地由在家的婦女、老人、兒童種植，由于勞力的缺乏和科學種田知識的欠缺，造成土地粗放經營，而農村信息不靈，也使農民的種植具有較大的隨意性和盲目性，導致農產品賣難，也不同程度損傷了農民經營土地的積極性。
（四）承包合同管理中的問題
1.鄉鎮農村土地承包合同管理機構名存實忘，由于鄉鎮農經站并入農業服務中心后，鄉鎮農經職能弱化，鄉鎮黨委政府沒有落實工作經費和指派專人負責，對農村土地承包合同管理及土地流轉的指導缺乏。
2.縣里沒有建立農村土地承包合同仲裁機構，對土地承包合同糾紛的解決手段缺乏。
3.全縣缺乏規范的土地流轉合同文本樣式，不規范的合同因條款不齊易造成傷農事件和合同糾紛。
三、建議
（一）加強對《農村土地承包法》的宣傳貫徹。
《農村土地承包法》是一部關系新時期農業、農村和農民工作的重要法律，認真學習施行這部法律，是當前農業和農村工作的重要任務，各地在宣傳的同時，必須結合實際，進一步穩定農村的基本政策，穩定完善以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，保護和發展農民的根本利益。
（二）建立健全各級農村土地承包合同管理及土地流轉管理指導機構。
鄉鎮應盡快建立健全承包合同管理委員會和土地流轉管理指導機構，配備專門人員，負責本鄉鎮的承包合同的鑒證、《農村土地承包合同法》的監督實施以及農村土地糾紛的調解。同時，承包合同管理機構要建立合同管理制度，規范合同文本，審查鑒證合同內容，妥善保管好各種合同檔案和調解協議書。
（三）盡快完善土地二輪承包工作。
在第二輪土地承包工作中，大多數鄉鎮按照要求，早已完成此項工作，但少數地方由于種種原因，仍存在著沒簽土地承包合同和沒頒發土地承包經營證書的現象，因此，這些鄉鎮應盡快完成此項工作，切實保護農民的合法權益。
（四）土地使用權流轉必須堅持“依法、自愿、有償”的原則。
土地使用權流轉必須在堅持確保所有權、穩定承包權、搞活使用權的前提下，嚴格按照“依法、自愿、有償”的原則，嚴格掌握政策界限，不能放任自流，鄉鎮政府要加強引導，不得用過硬的行政干預，強迫流轉，切實維護效益與公平的原則，確保土地使用權流轉規范、有序進行，保障農民的土地權益。
（五）建立健全土地流轉申報、登記、鑒證制度。
進行土地流轉時轉入方和轉出方應向村委會提出書面申請，經村委會或村民代表大會研究決定后，報鄉鎮承包合同管理機構登記。村委會應督促和指導雙方簽訂土地流轉合同，并報鄉鎮農業承包合同管理部門，土地流轉合同應按統一的格式，如果發生合同糾紛，村委會和承包合同管理機構要及時調解。
（六）建立土地流轉風險金制度。
土地流轉合同簽訂后，業主每年應交納一定數量的風險保證金，以防范業主因經營困難等原因無法履約的情況發生。如合同到期無糾紛發生，風險保證金如數退回。
（七）建立縣級農村土地承包合同仲裁機構。
依托縣農村經營管理機構建立縣農村土地承包合同仲裁機構，依法對農村土地承包合同糾紛進行調解和仲裁。
（八）積極鼓勵農村土地承包合同的流轉，推進農村產業化發展。
各級農村土地承包合同管理機構應積極鼓勵多樣化的流轉形式，積極引導多元化的流轉主體參與，努力探索縣、鄉、村建立土地承包經營權流轉中介機構及土地信托服務中心（服務站），加速土地流轉，推進農村產業化發展，促進農村剩余勞動力轉移，提高農民收入。
（九）為切實搞好全縣《農村土地承包法》的宣傳貫徹，積極探索加強農村土地承包管理，促進農村土地承包經營權有序流轉的經驗和辦法，建議縣里搞一個鄉鎮的土地承包合同管理及土地流轉管理的試點。試點內容包括：
1.加強《農村土地承包法》的宣傳，使之家喻戶曉；
2.建立健全鄉鎮農業承包合同管理委員會；
3.成立鄉鎮農村土地經營權流轉指導辦公室；
4.健全土地二輪承包檔案資料；
5.規范土地經營權流轉程序及手續；
6.統一土地經營流轉合同文本；
7.探索引導農戶搞好土地流轉，促進農村勞動力轉移的辦法；
8.探索加強土地流轉、實現土地規模化、集約化經營的辦法，促進農業產業化發展；
9.探索建立土地流轉中介機構及土地信托服務中心，加速土地流轉，提高農民收入；
10.通過試點出臺全縣土地流轉指導管理辦法，推動全縣農村土地經營權流轉工作的順利有序開展。
農村土地調查報告 2
隨著農業產業化和農村城鎮化不斷推進，鄉鎮城鎮化擴張，工業集中區推進，鄉鎮面貌一新的背后是大量耕地被蠶食，耕地面積銳減;現行貨幣政策安置方式無法解決失地農民后顧之憂，失地農民生存難以為繼;一些地方農村土地流轉不暢，要地農民呼聲與日俱增，引發深層次矛盾，諸多問題亟待關注和解決。總之，解決城鄉統籌過程中的農地問題是農村發展的基本問題，對探索農村土地合法有序流轉;保護耕地，解決失地農民的后顧之憂，切實維護廣大群眾合法利益大有裨益。
一、存在問題
(一)土地糾紛頗多
“七種八養九行當，種糧是個虧行當。”這是前幾年農民種田難以掙錢甚至賠本的真實寫照。在糧價低迷，土地效益低下，稅費過高情形下，許多農民忍痛放棄土地。如今農村實行稅費改革后，農民負擔逐年減輕，國家惠農政策出臺使農民種田積極性空前高漲。而與此同時，以土地上利益糾紛引發諸多矛盾，主要有以下幾種：
1、管理上缺位。主要情形有
⑴昔日撂荒失地農民如今要地。市場經濟條件下，許多農民紛紛走南闖北，拋妻別子涌入都市“淘金”尋求致富路。舉家外出打工農民或他因無力耕種，農田被撂荒未流入他人。這樣撂荒農田被一些農民“拾田”耕種。如今種田劃算。失地農民為要地三番五次向鎮村反映，而占地農民也不愿意出田。同時，鄉村干部認為，以前土地效益低下時農民選擇打工不愿意種田，苦口婆心勸說耕種也無濟于事，最終不得不找人耕種。現如今，眼見糧價上漲要地，哪有這樣便宜的事呢?
(2)昔日外出打工農民返鄉要地。外出務工農民將無力耕種的農田交給親朋友鄰代耕代種，也未辦理任何手續，這為日后因土地的權、責、利而發生糾葛埋下“伏筆”。在種田效益低下，土地效益排徊不前情況下，農田多數是無償流轉，此前，農村土地流轉往往不規范。農民外出務工經商或因家庭缺乏勞動力致使農田棄耕，從而請人代耕，往往只是口頭約定的“口頭協議”、“君子協議”，未簽訂正式的土地流轉合同。農民在農田收益低的情形下，將農田交給種糧大戶及其它農戶代耕，耕種雙方權、責、利可分為兩種情形：第一種情形是無償的，用農民自己的話來說是“兩不找”，轉讓方農民無須向代耕戶付費用，而代耕戶也不付任何報酬給轉讓方，而農業稅由代耕戶交納。另一種情形是轉讓方農民倒貼一點錢給代耕方。在糧價低迷情況下，農民種糧積極性不高，即使簽訂土地流轉合同也未經司法部門公證，合同往往失范。而如今，中央一號文件出臺后，國家對農業許多優惠政策，譬如減免農業稅費、降低農業稅率、發放糧補、早稻補貼等，極大地調動了農民種糧積極性，農民感受到現在種糧很劃算，棄耕農民要求討要農田復耕，取得農田意愿與日俱增，因而事后往往因土地流轉合同失范發生糾葛。
(3)農村人多地少戶口要地。前幾年，由于種田效益不明顯，甚至賠本。農民不愿意多種田。這樣農村形成了“有田無人種”的窘境。現在形成鮮明對比的是，國家對農業反哺的政策出臺，糧價上漲，讓農民喜上眉梢，一些農民深感還是種田劃算。農村土地承包改革后，土地承包政策是30年不變，村組人均耕地不均衡，加上前幾年農村計劃生育管理落后，超生人口在地改時未分到田。這樣一些家庭就形成人多地少。人多地少少戶要求調整農田和棄耕戶要求復耕，取得農田意愿與日俱增，往往因土地利益與村委會及其它農戶發生糾葛。
2、管理上越位
《中華人民共和國土地管理法》規定“農民集體所有的土地由村集體經濟組織或村委會管理、經營，可由村集體組織的承包經營。”同時《農村土地承包法》第十條規定“國家保護承包方依法、自愿、有償地進行土地承包經營權流轉。”在農業收益低下及農民對土地關愛程度偏聽偏低情況下，一些企業和農民利用自己的優勢，如資金、技術，租賃外出務工農民土地進行集中成片開發，發展規模經濟，而村委會往往越俎代皰，將外出務工農民棄耕承包田全部或部分收回調整重新對外發包，在農民不知情下越位代替農民談判、簽訂合同。農民要地，而企業和種田大戶則認為，自己在稅改前簽訂合同，是“合法”的。在越位土地流轉過程中，農田大量向企業集中，為追求利益最大化占用農田進行種花植草，使基本農田保護面臨嚴峻考驗;同時加劇了要地農民與其之間矛盾。在農村，當農田向種糧大戶集中時，就產生鄉鎮政府和村委會越俎代皰代替農民簽訂合同，履行發包方權利和義務時，必須尊重農民個人意愿。而在操作規程中，未經農民同意越位代簽合同，很難保證農民自身利益。
3、管理上錯位
市場經濟下，一些農民外出務工無力耕種，有的農民過去長期拖欠稅費。有的村委會以村民“你自己不盡納稅及挑圩籌資義務，還享受什么權益呢?”為由，強行收回農民手中的土地重新發包給其它農戶耕種，收取一定費用。另外，有的村為追求利益最大化，低價收回外出務工農民土地，高價發包給一些企業或業主種植苗木、花卉，違背了現行國家政策。
(二)亂占、圈占，浪費土地問題始終未解決
人口，這是我國對世界作出的不朽貢獻。近年來，黨中央、國務院對土地問題嚴之又嚴，高瞻遠矚，相繼作出一系列重大決策。緊守這一條耕地保護“紅線”。是歷史和現實的客觀需求，也是踐行科學發展觀的根本要求。但近年來，我國各地小城鎮建設如火如荼之勢，許多鄉鎮城鎮化面貌日新月異，千百年來農民習慣于的“鄉土社會”正轉型為“城鎮社會”，對于不少鄉鎮經濟與社會發展來說，發展小城鎮無疑是一個“大戰略”，同樣具體到每個小城鎮的建設也有個“戰略問題”。這就是在每個小城鎮建設過程中，如何保護好耕地問題。統籌城鄉經濟社會發展，加快小城鎮進程，為全面建設小康社會提供物質技術基礎和生態環境雙重保障任務，就必須堅持在發展中保護耕地，把青山綠水留給子孫后代，把美好家園獻給人民群眾。土地是最稀缺的不可再生資源。但只顧眼前，不顧將來的亂占耕地在農村還依然普遍存在。個私企業異軍突起，無疑要占用農地，同時勢必造成大量耕地閑置浪費;農村“空心村”存在，農民建房棄舊建新，造成村莊漸漸向外擴張，侵占農田;更有些地方本著經營城市就是經營土地的觀念，發展經濟就打土地主意，依靠土地作交易，造成耕地銳減。
(三)失地農民問題成為日趨嚴峻的問題
土地承載著農民諸多希冀，承擔著農民社會保障功能，如土地為農民提供了生活保障;土地作為一種商品，由于價格上漲具有增值的功能，農民子孫后代對土地擁有繼承權。城鎮化過程中，許多農民五彩繽紛、多姿多彩的夢想被擊碎，農民失去集養老、就業、生活保障于一體的土地后，卻不能和城里人一樣擁有社會保障。在現行征地貨幣安置方式中，失地農民極易成為“種田無地，上班無崗，低保無份”的“三無”人員，成為新的城市貧民，同時也給社會穩定帶來不安定因素。一次性補償，其補償標準雖然相對于過去也“水漲船高”，但與土地非農升值相比，差之甚遠。計劃經濟下的一次性補償，其標準低，不全面，一旦補償費用光，生活無保障，農民心理上不能接受。對補償低，農民反映強烈，不愿田被征。另外農村土地在被征過程中存在著同地不同價現象，鄉鎮之間相比，有的每畝5000元，有的僅3000元。其補償標準地區差異懸殊。千百年來農民信奉“不患寡就患不均”，因土地補償標準差異，誘發農民攀比心理。
二、成因
(一)農民要地的背后是農村土地流轉服務滯后
農村土地流轉無序、失范現象。一方面有農民自身草率了事，缺乏法律意識。村委會、鄉鎮越俎代皰替農民簽約;另一方面則是缺乏為農民土地承包服務的中介機構。《農村土地承包法》第十條規定“國家保護承包方依法、自愿、有償地進行土地承包權流轉”。同時《中華人民共和國土地管理法》中相關條文也規定“農民集體所有的土地由村集體或村委會管理、經營，可由本集體經濟組織的成員承包經營”。村委會將棄耕田、農村死亡五保戶承包田收回向人多地少戶發包，或成片“反租倒包”給企業、種田大戶時，無論是出于“好心”，還是為增加集體收入等因素。但土地流轉中須尊重農民群眾的意愿。事實上，倘若有個能站在農民立場，以同一個聲音為農民服務的土地流轉服務中介機構。這樣勢必公正、公平地維護了廣大農民的合法利益。
(二)土地產權不明晰
土地產權又稱土地所有權。土地產權其含義是：土地所有者在法律規定的范圍內享有對土地占有、處分、使用、收益的權利。土地產權是物權的一種，它的主體是土地所有權，客體是土地。《中華人民共和國土地管理法》第八條規定“城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的外;屬于農民集體所有，宅基地和自留山、自留地，屬于農民集體經濟組織或村委會經營、管理，已分別屬于村內兩個以上農民集體經濟組織的農民集體所有的`，由村內各該農村集體經濟組織或村民小組經營、管理;已經屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮農村集體經營組織經營、管理”。事實上，法律對農村土地闡述只是一個原則性問題，根據《憲法》、《農村土地承包法》，中國實行土地集體所有制。農村土地歸農民集體所有，農民通過承包獲取了土地使用權。在這種體制下，農村土地的所有權實際上不明晰，農民集體所有是一種所有權主體缺位的所有制，農民土地流轉過程中向企業、種田大戶、缺田戶集中時，就產生村委會或鄉鎮代替農民談判簽訂合同、協議現象。同時征用土地過程中，農民作為承包人和經營者，卻不能參與來維護自身合法利益。這實際上極易造成交易雙方主體缺位，農民的合法利益受損。
(三)變味的政績觀，經營城市就是經營土地的誤區未走出
在一些人頭腦里始終存在著這樣一個思想誤區，種糧食農民永遠富不了，要發展城鎮化、工業化就要多上項目，就要用地。而在現行干部考核中，“政績就是硬道理”成了干部升遷的硬杠杠，要出政績，得干幾件顯山露水的政績工程，這樣馬路寬起來了，樓房高起來了，干部形象卻在百姓心中矮起來了。經營城市，使城鎮面貌一新，但極易形成占地――收益――再占地――再收益的惡性怪圈，致使保護耕地“紅線”成了“彈簧線”。農村城鎮化，地從哪里來?這已成為農村城鎮發展面臨一個具體而又現實不容回避的問題，寅吃卯糧經營城市即經營土地，用光子孫后代資源，其后患無窮。
(四)征地制度上的缺陷
對被征地農民安置的方法通常有三種：首先是土地換就業;其二是失地農民集體負責安置;其三是給予一次性貨幣補償。在就業形勢日趨嚴峻情況下，鄉鎮企業紛紛倒閉，采取前兩種安置方式不可能實現的。通常情況下采取貨幣補償方式。農民征地得到的補償依照《土地管理法》規定，征用耕地的土地補償費用由三部分組成：一是土地補償，標準為該耕地征用前3年平均產值的6-10倍;二是安置補助費為該耕地年產值的4-6倍;三是被征用土地上附著物和青苗補償費。實際上對征地農民是按前三年農業的平均產值計算，未按照市場交換所實現。失地農民的補償猶如企業買斷工齡，工人們往往享有社會保障，失地農民失去賴以生存的土地，實質為失業。農民拿來到手的一畝地三、四千元補償，對農民生計來說是杯水車薪，無法解決長久生活。其中還不乏鄉村層層盤剝、扣壓、占用。其實，根據《土地管理法》第十條規定表明：我國集體土地所有權存在基本形態，即村集體農民集體所有、村民小組農民集體所有和鄉鎮農民集體所有。集體土地所有權的主體是“農民集體”三種形態的集體所有權主體享有平等的法律地位。其擁有的土地權利不因為行政隸屬關系而有等級之別。因而，被征用土地的農民集體享有獲取征地中衍生的土地效益。
三、對策
(一)建立合理的土地流轉機制
農村土地流轉其目的就是促進土地資源開發，提高農業效益為目標。然而由于隨意終止承包合同、越位收回農民土地，引發的土地承包糾紛已上升為農村主要矛盾。因而必須采取措施確保農民利益，依法保障農民的主體地位和自主決策權。
1、把好“三關”，規范農村土地流轉程序
(1)申請關。承包土地農戶或單位、個人需要土地流入、流出，必須由個人或單位向承包方提出書面申請，申請時需要注明流入、流出的條件、地類、面積及流轉形式，在雙方協商一致基礎上，經發包方同意后，簽訂書面意見，真正做到有據可查，避免日后因土地流轉發生。
(2)合同關。對流轉土地，經雙方協商后依法簽訂土地流轉合同，規范管理，切實保護依法形成的土地流轉關系和農民土地承包權。
(3)登記關。簽訂土地流轉合同時，由承包方向發包方所在地鄉鎮農業承包合同管理機構登記。鄉鎮兩級對土地流轉情況做到準確記錄和反映土地流轉情況，并實行土地承包動態管理。
2、立足“四化”，促進農村土地合理有序流轉
(1)農村土地承包長期化。土地是農民賴以生存發展的物質資料。土地流轉的主體是擁有土地經營權的農戶和其它經營單位，客體是土地經營權而不是所有權。由于農村土地承包權與經營權可以分離，所以承包權的物權化并不排斥經營權的流動。黨中央提出土地延包30年不變，其核心是保證土地承包關系的穩定。因而以立法的形式給農民吃“定心丸”，避免任意削弱、剝離農民土地承包權。國家用法律明確農民對土地的使用。同時也讓農民學會用法律來維護自身合法利益。
(2)土地流轉市場化。加強土地流轉服務。鄉鎮建立土地流轉中介服務機構，多渠道收集供需信息，結合《農村土地承包法》制定促進土地流轉的相關政策，農經部門統一規范土地流轉合同并加強合同監管，建立起農村土地流轉中介服務機構，使之能代表農民利益，給農民“國民待遇”，并對農村土地承包中的合同糾紛，做到及時處理，規范調處。
(3)土地流轉高效化、形式多樣化。應該看到土地延包后，農村出現大量剩余勞動力，同時經濟發達地區在外務工經商農民不愿意種田或多種田。這部分農民在外向非農產業轉移，出現部分農民務工經商無暇顧及承包地，同時這些農民也愿意將農田轉讓出去。雖然農村土地承包政策是30年不變，但各地可因地制宜，堅持農民自愿的前提下，進行土地出讓、轉包等流轉形式，對農民自己因需要調整土地也應支持，通過土地流轉，促進優化資源配置。基本以自愿、互利、有償為原則，實行農村土地流轉高效化，打破所有制、行業的界線，建立多形式、全方位的開放的流轉機制，達到優化農業資源配置的目的。農村土地流轉可采取的形式有：
①轉包。指經承包方同意，原承包人將自己承包的部分或全部土地，在一定條件下轉給其它農戶、單位，轉包后土地承包關系不變。
②轉讓。指經發包方同意，承包人自愿將部分或全部土地及原承包合同規定的權利一并轉讓給其它農戶、單位和個人，由新承包方代替原承包人履行承包合同，轉讓后原承包關系轉讓。
③ 入股。指承包人以自己承包的土地經營權折股加入股份制功股份合作制經營，風險共擔，利共享。
④租賃。指承包方將其土地經營權單獨或隨同地上附著物租賃給其它農戶、單位或個人使用，并收取租金。租賃不改變原承包關系，租賃雙方只有租金收取關系。
(4)土地流轉法制化。市場經濟是法制經濟。要按照依法治國方略，加強農村土地流轉的法律法規建設，使農村土地流轉走上依法管理軌道，完善農村土地制度，依法保障農民的主體地位及土地流煒關系。另外，還要加強執法力度，做到有法必依，違法必究，執法必嚴，確保黨的農村政策依法落到實處，使群眾反映的土地中 “焦點”、“熱點”問題得以及時處理。
(二)建立耕地保護新機制。
四、多途探索和開辟新的補償方式，使用權失地農民與城里人一樣擁有同等待遇
“三農”問題的核心是農民增收問題。失地農民最為關注的核心問題是權益保障及就業。應根據不同年齡段對象特征，實行差異性保障。18周歲以下，他們需求體現在教育權益上保障。18周歲-50歲左右失地農民，短期面臨的是就業，長期則是怕生病。50歲以上-60歲，轉移就業是難于上青天，他們缺乏青年身上那種初生牛犢不怕虎的“闖勁”，葉落歸根思想，對生活保障具有強烈需求和渴望。60歲以上的，體力喪失，風燭殘年，盼望過上安穩的幸福晚年。失地后面臨生活保障，醫療保障等，要求對生活、疾病、養老保障。一次性貸幣補償安置“一發了之”，并沒考慮土地在生產生活中保障作用，政府責任所在就是開展失地農民崗前培訓，建立失地保障舉措，解決后顧之憂，讓失地農民失地不失望。
(1)各地要學會用“加法”來為失地農民增加收入，就要求抓好失地農民素質培訓，通過政策傾斜加長失地農民就業的“短板”。教育作為一項重要人力資源，是獲取高收入的可靠保障。對此政府要根據失地農民素質狀況，按不同行業、工種，對失地農民進行培訓，拓寬失地農民打工空間，對年齡大、文化低的進行短、平、快的培訓，掌握一技之長;對具有初高中文化的青年農民，培訓時與大中專學校“聯合造艦”，進行電腦操作與維護、機械加工、服裝加工等技能培訓，使他們由體力型向智力型轉變，即需要什么工種?用工單位和企業開出“訂單”，政府隨即開出“菜單”，選出符合要求的農民進行專業技能培訓，培訓合格后再向企業輸送、推介，而培訓失地農民的“陽光工程”和聯系費用則由政府“埋單”，不增加失地農民任何負擔。
(2)對公益事業建設用地采取征購方式，提高補償標準，充分考慮土地作為財產的市場價格及農民人去土地后的就業保障和社會保障等因素，確立合理的補償標準。
(3)為失地農民辦理養老、醫療、教育等保險，使之老有所養、病有所醫、子有所教，既解決失地農民后顧之憂，穩定思想情緒，又保證社會的安定。
(4)加快小城鎮建設發展，擴大失地農民進進城務工就業渠道，為失地農民進城居往，經商創造條件。
農村土地調查報告 3
20xx年黑龍江省農業稅免征、取消特產稅、糧食直補等政策的出臺大大激發了農民耕種土地的積極性，同時土地承包問題所形成的糾紛也大幅度增加。1998年二輪土地承包以來，黑龍江省樺南縣人民法院受理農村土地承包糾紛案件達100余件。如何化解這些糾紛，對更好地保護農民的合法權益，貫徹實施《農村土地承包法》，促進農村經濟發展，維護農村穩定具有重要意義，筆者結合審判實踐對這些土地承包糾紛的特點及原因進行調查分析。
一、農村土地承包糾紛的基本類型及特點
1、農村基層干部違約引起的土地承包糾紛案件多，這類糾紛占受理案件的20%。在農村土地承包中突出地表現在農民的土地承包經營權益在一些地方不斷受到侵害。主要表現為：隨意縮短承包期、收回承包地和隨意調整承包地，多留機動地。有的地方鄉村干部有一種錯誤的看法，認為農村土地實行集體所有制，而自己是集體的代表，只要是為集體辦好事，自己就可以調整土地承包，一些鄉村干部刻意歪曲土地承包制30年不變的含義，農民俗稱“三年一小調，五年一大調”形成糾紛，使土地承包權難以“永久化”。而絲毫不顧及法律，法規和農民的感受，使土地承包權無法穩定。
2、土地互換引起的糾紛案件多，這類案件占受理案件的19%。在農村土地分配過程中，由于各村、屯土地狀況存在著區別，土地所在的位置和自然狀況影響著土地耕種質量，收益好和收益差的地塊存在著很大的差別，并且農村聯產承包責任制主要是按人口和勞動力進行分配土地，這樣村集體就要考慮各種實際情況統一分配土地。使得農民個人耕種的地塊不易集中，相對顯得分散。有的農民為了便于耕作和其它的一些原因就要進行互換，互換耕作后，有的互換雙方對土地的自然狀況、肥沃程度以及自己對農作物種植的調整，發現互換的土地同自己原來耕種的土地有很多不適宜的地方，甚至有的投入大、產出少，這樣有的農民就會要求重新調整雙方互換的土地關系，因此在互換土地的農民之間極易產生糾紛。
3、土地轉包引起的糾紛多，這類糾紛占受理案件的17%。隨著社會經濟的發展，農民土地的收入已經不是其經濟的唯一來源，很多農民將土地轉包他人后自己外出務工、經商。在轉包土地的時候，缺乏全面考慮，轉包的期限一般約定的都很長。將土地轉包他人自己外出務工的農民所從事的工作很多都具有季節性，在務工休閑的季節完全可以回鄉耕種土地；經商的農民在經商過程中有的遇到了挫折，加之中央惠農政策的吸引，這樣這些農民也要回鄉，重新耕種賴以生存的土地。在這些情況下，返鄉農民要求重新耕種土地，必然與其土地的承包者之間形成糾紛。
4、機動地處理不公正，引發的糾紛案件多，這類糾紛占受理案件的23%。個別鄉、村干部忽視有關土地承包經營的法律規定，在機動田承包中，搞“關系地”、“人情地”，因此引起糾紛。“人情地”、“關系地”使眾多農民不滿，有些農民要求重新發包，聯名上告，甚至用毀壞秧苗等手段進行報復引起糾紛。在機動田承包中由于沒有完善的制度，一些基層干部利用制度缺陷發包“人情地”“關系地”，侵占農民利益。在機動地發包過程中，有的農村干部對土地承包合同標的物缺乏正確的認識和評估，承包基數過低，期限過長，因而引發經濟利益分配糾紛。
5、用土地承包經營權折抵村集體所負債務的糾紛多，這類糾紛占受理案件的21%。有些村屯為了改善鄉村學校、道路、水利、廣播、衛生、通訊等公共設施舉債建設；甚至為了完成稅收任務，一些村集體領導個人借錢墊稅。農村集體的債務，很少是按國家規定的金融利率借款，基本上是高息借貸。這些欠債合在一起，債務面廣，數量大，利息負擔高。由于農村集體經濟基礎薄弱，除了土地根本沒有其他的債務償還能力，只好將土地的承包經營權折抵集體的債務發包給債權人。“三農”優惠政策的出臺，農村土地越來越俏。人多地少的農戶以及新增人口的農戶紛紛要求村集體合理分配耕地；得到土地承包權的債權人又不愿退出耕地，而村集體又沒有土地調劑，因此形成糾紛，以至形成集體上訪。
二、農村承包土地合同糾紛產生的主要原因
1、法律意識淡薄，行政干預使土地承包合同簽訂帶有較多的強制性。譬如，一些鄉村干部對耕地搞強制發包，對合同隨意變更，對簽訂的合同想變就變，使承包方的合法經營權落空。少數農村基層干部用不正當手段進行承包以權謀私，擅自發包，自發自包。有的農村基層干部對農民的土地承包經營權的認識存在偏差，把家庭承包僅僅看作是集體經營的一個環節，沒有認識到這種承包關系是黨在農村的一項基本政策的體現。還有的把農民與集體簽訂的土地承包合同視為一般的合同，沒有看到這種合同的特殊性。如某村有農戶132戶，在20xx年2月份，該村因為土地承包合同的簽定、發包、變更等問題，36戶村民聯名起訴該村，要求確認該村與他人所簽訂的土地承包合同無效。該村對土地的承包有意見的.農戶占全村農戶的27%。在糾紛處理過程中，這36戶村民多次到有關部門上訪。農民承包集體的土地，其承包期、承包方式基本由國家確定。農民作為農村土地承包的當事人，當土地承包經營權益受到侵害尋求保護時，常常遇到權利義務界限不清，保護手段不夠有力等問題。
2、合同不規范、權利義務不明確缺乏必要的書面形式。有的土地承包多是發包方“畫地為牢”或“指山定界”，條款不完善，表述不準確。如某村集體作為發包方，實行指定地片進行發包。也就是給這塊地按照習慣起一個簡單的地名，如“村南崗東地”、“道西洼地”等，然后把承包戶叫到該地確認一下就直接簽訂合同。在該村76份土地承包合同中，其中29份是采用這種方法發包的。占承包合同的38%。這些合同中，沒有確切的畝數，對土地的四至也僅能說出大體方位，致使許多情況下雙方產生糾紛案件事實很難以查明。還有的合同中沒有保證合同履行的規定，造成合同履行過程中缺乏制約機制，影響承包效果。出現了隨意縮短承包期、收回承包地和提高承包費；隨意調整承包地，多留機動地；不尊重農民的生產經營自主權，強迫種植、強迫流轉承包地等。給發包方和具有農村土地資源管護責任的村民委員會、鄉鎮政府等侵害農民承包經營權益制造了條件。
3、現行法律對農村集體土地所有權主體的設定概念模糊。"農民集體"沒有明確的法人代表，在行使具體權力時，作為所有權人的農民集體的真實意愿難以得到真正體現，使一些農村干部利用其地位，充當所有權代言人，為自己牟取利益，使農村土地承包關系以法律形式規定下來存在現實困難，農民長期而有保障的土地承包經營權得不到實現。
4、沒有在法律理念上把土地承包權當作農民神圣不可侵犯的財產權利，對農民權益的保護現行法律中缺少最直接、最具體的規定。農民的積極性能不能得到很好的發揮。農民的土地承包權能不能得到很好落實，歸根結底還要落實到法律在農村土地承包權的規定上。
5、缺乏必要的矛盾調處機制。農村土地承包糾紛的訴訟、調解、和仲裁制度不完善，矛盾發生時沒有相應的機構及時調處，有個別糾紛案件已經上升為刑事案件。由土地侵權引發的村民集體上訪案時有發生。大量糾紛直接到法院起訴，而法院審理案件受相應程序法律的限制，不能及時審結，往往造成延誤農時，使農村土地承包合同糾紛和農民權益得不到及時處理和保護。
三、對完善農村土地承包經營制度的幾點建議
1、提高對以法律形式確認和保護的農村土地承包戶的市場主體地位的認識。保持農村土地承包關系的長期穩定，為農業發展和農村穩定提供基本的制度保證。在依法保障農民土地承包經營權的前提下，依法、規范、有序地推進土地承包經營權多種形式的流轉，穩步實現社會化服務與家庭承包經營的緊密結合。
2、保持與時俱進的精神狀態，更新理念和觀念，對農村集體土地推行自主承包。規范農村土地承包經營，緩解因為土地承包經營帶來的社會矛盾和社會問題，使農民的現實利益和長遠利益在土地承包經營中得到保障。正視農民對土地的承包使用權，保護農民的土地經營權，保護農民的物質利益。
3、加大對土地承包合同履行的保護力度，杜絕土地承包合同履行過程中的違法現象。“契約必須被遵守”，這是自羅馬法起就已確立的古老法則，在當代，仍有其意義。土地承包合同的實質是一個物權契約，合同一旦生效，契約一方的承包經營人便取得了土地的部分物權權能，由于物權的位階高，效力強，權利人具有追及力，請求力，排他力和優先力，這都是土地承包權利人權利受侵害時可以依據要求保護的法律理由，解決農村中的土地承包合同糾紛問題應特別注重調解工作。
4、把農民的土地承包權視為農民的財產權，并予以嚴格的法律保護。穩定農民對土地收益的預期。將土地承包權通過法律硬化為一種財產權，有利于土地承包權的商品化，促進土地流轉市場的形成。承認農民的土地財產權，將提高農民的社會歸屬感，有利于鄉村社會的穩定。農民的土地財產權越是得到尊重，就越有利于農村社會的穩定。由于土地不同于一般財產，它具有明顯的區位性，所以明確農民的土地所有權，也不能一概而論。
5、規范土地承包合同，明晰權利義務，健全土地流轉條件。在適當時機，將已經夫去實際意義的現行土地承包合同，通過民主程序予以解除。吸取先進地區土地承包的經驗，將土地所有權、承包權、經營權三權分離，明晰土地產權關系。從而達到明確集體土地所有權，穩定農民土地承包權，放活生產者土地經營權的目的。在土地承包合同中設立土地承包權的流轉條件。農民土地承包權按照承包合同的約定可以采取不同形式進行流轉。流轉年限必須在二輪承包期內，即可以在土地承包權持有者之間流轉；也可以由集體經濟組織按經濟和社會發展需要，通過一定民主程序，有計劃、有組織地進行流轉。無論是土地在承包權持有者之間進行流轉還是向其它的社會主體流轉，都必須履行土地承包權流轉手續，簽訂合同。集體經濟組織要對土地承包權流轉實施有效管理。
農村土地調查報告 4
調查時間：
20xx 年8月3日至8月8日
調查地點：
河北省泊頭市文廟鎮
調查對象：
全鎮人民
調查方法：
實地考察、訪談、查閱相關資料
調查內容：
土地資源的使用情況，土地流轉現狀
調查目的：
土地是人類賴以生存的根本，所以解決土地問題是解決民生問題的關鍵所在。
隨著我國生產力的逐漸提高，農民的生活水平快速提高。但是隨著二三產業的快速發展，本村的外出務工經商的人員大幅度增加，致使出現了土地使用分散，閑置等問題，甚至出現了土地荒廢的現象，這一問題制約了農村經濟就的發展。因此我們應該抓好土地流轉工作，認真貫徹落實《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》，把分散的土地集中起來，優化土地資源配置，實施農業規模經營，降低生產交易成本，從而增加農民收入，促進農業發展。
為了了解現在農村土地流轉的狀況，就文廟鎮的土地流轉狀況進行了專題調研。現將此次調查的情況報告如下：
一、 本鎮的基本情況
從統計數據來看，截止到今年七月底，全鎮家庭承包經營的農戶有4987戶20092人，13209個勞動力，承包耕地面積14883畝。土地承包經營權流轉受讓方53戶119起，本鎮土地流轉面積達1034畝，占承包耕地面積的2.8 %，其中耕地流轉面積達出624畝，林地流轉面積達410畝。全鎮流轉情況涉及10個村民委員會，39個村民小組，256戶農戶。流轉出的土地主要以種植糧食作物為主。流轉期限以中短期為主，以5年以下為主。同時不少土地正面臨著被廢棄的現狀。由于本鎮采取土地入股等形式，依托農民專業合作社和種數糧大戶，搞土地規模經營，有力地促進了農村土地流轉，實現了土地資源的優化配置和合理利用，發揮了規模效益。
二、存在的問題
近年來，本鎮農村土地流轉工作在市、縣兩級政府和各級農業主管部門的高度重視下，對依法推進土地流轉進行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多有待完善的地方。
1、 現有土地使用不規范
我國實施土地承包30年不變的政策，農村現存的農用地管理模式落后，傳統的模式給土地資源的合理利用帶來了很多弊病。村里的人口變動使土地出現多寡現象，土地分配有失公平。還有一些人隨意改變土地的使用類型，在耕地上建房、種樹，嚴重浪費了有限的耕地。
2、法律意識較淡薄，農村土地流轉手續不規范，引發矛盾糾紛多。表現在：一些農民對土地承包經營法律、法規認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精神的不多，有的土地流轉未經村委會同意或備案。調查中發現多數流轉不簽訂合同或合同不規范，大部分土地流轉都沒有合同，更多的是口頭協議。有些人認為簽不簽合同不重要，以口頭協議代替合同，有的流轉后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；即使有合同，也存在不規范、不完善之處，不規范的主要因素是農民法律意識淡薄，自我保護意識不強，不知曉土地流轉的程序及相關手續；另外農戶間土地流轉期限較短，短期行為嚴重。農民務工經商收入不穩定，農民仍把土地作為經營風險的退路，土地轉出方怕失去土地，所以大部分采取短期轉包的形式流轉土地，由于流轉期限較短，造成轉入戶在生產上的短期行為和掠奪式經營，導致土壤肥力嚴重不足；三是單家各戶經營的土地面積碎化；土地承包工作中，仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規領會不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調”，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。
3、 對土地流轉的.意義和認識不足，流轉機制不完善。
許多農民還沒有把土地流轉作為整合土地資源、提高土地產出率、轉變經營方式、解放農村生產力、發展多種經營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小富即安的傳統觀念，不愿意離開那塊能提供給自己有限收入的土地。土地流轉需要進一步規范。各地沒有完全健立和實施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體和行為還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關備案登記和土地承包經營權讓變更手續。合同文本還沒有統一。還存在土地流轉引起的糾紛現象，親戚、鄰里關系不和諧，有的甚至反目成仇。
4、土地流轉范圍窄，流轉收益少。調查中發現多數農戶土地流轉都是發生在親戚及鄰居之間，甚至有些是被動流轉。農戶因無力耕種，導致土地質量下降，有能力耕種的，因土地流轉渠道不暢通，轉入土地困難。土地無法向大戶和種田能手集中，土地流轉收益少，尤其是在取消農業稅、鄉統籌、村提留前，還存在轉出土地“倒貼錢”的現象，稅費改革后許多農戶又返要回了自家原轉包出去的承包田地（順水村、趙米克村有這情況），就這樣守著、認著、規模窄小地經營著。
三、對策與建議
1、要廣泛宣傳，提高農民流轉土地的積極性。結合農村土地承包法律法規學習宣傳活動，采取電視、廣播、標語、條幅、下發宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉的意義及土地流轉政策措施，以及流轉土地農民增收的實際效果，消除農民思想顧慮，提高土地流轉意識。
2、積極調研，及時解決土地流轉存在的問題。要把土地流轉作為一個課題，組成調研組，深入縣（區）、鄉村和農戶對泊頭市土地流轉情況開展調研，及時掌握全市土地流轉情況和存在的問題，積極探索農村土地流轉新模式、新辦法。
3、加強典型引導，營造土地流轉的良好轉氛圍。要把培育土地流轉典型作為促進土地流轉的重要手段，總結典型經驗，加強引導。
4、要健全制度，依法規范土地流轉。健立和實施土地流轉登記備案制度。加強具體指導幫助，及時幫助解決土地承包經營權流轉中出現的困難和問題，加快土地承包經營權流轉步伐。確保流轉主體和行為符合有關法律和政策規定，規范引導農民依法、自愿、有償進行土地流轉，從源頭上化解農村土地糾紛，通過構筑縣、鄉（鎮）、村、組四級服務平臺，對農民自行協商達成土地流轉協議并要求主管機關給予變更登記的，要做到有人辦理、限時辦理、辦就辦好的工作程序流程。對流轉合同及有關資料進行歸案并妥善保管，建立流轉情況登記冊，及時記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的，及時辦理相關備案登記；對以轉讓、互換方式流轉的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權讓變更手續。建立和實施土地流轉合同管理制度，指導流轉雙方在自愿協商的基礎上，建立穩定規范的流轉關系。使用省里統一制定的合同文本。較大規模或涉及主體較多的流轉，必須由農經站指導流轉雙方簽訂流轉合同，進行合同登記、鑒證。
5、重視糾紛調處，保護土地流轉。為保護土地流轉雙方的合法權益，該市各縣區于20xx年全部成立了農村土地承包仲裁機構，要充分發揮作用，把農村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。
6、創新體制機制，探索流轉形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關規定為準繩，鼓勵農戶依法采取轉包、轉讓、出租、互換等多種方式流轉土地承包經營權，積極探索土地流轉合作社等土地流轉組織形式。在保持原承包關系不變的前提下，由享有土地承包經營權的農戶自愿申請，并以土地經營權入社的形式，組建農村土地流轉合作社，由土地流轉合作社進行集中統一規劃、統一經營。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實行“三權分離”，即村集體擁有土地所有權，農民擁有土地承包權，土地流轉合作社擁有土地經營權，實行社員代表大會、理事會、監事會的管理制度，農戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉出來，促進高效規模現代農業的發展和新農村建設，又可以克服其他土地流轉形式存在的弊端，有利于提高農民的組織化程度，維護承包農戶和經營業主的合法權益，提高農民分享土地增值收益，促進農村勞動力轉移和農民增收，有利于壯大村級集體經濟，促進農村社會公益事業發展。
農村土地調查報告 5
農村土地問題是“三農”問題的關鍵，涉及面廣，政策性強。但就簡單的土地管理而言，無非是農用地和建設用地。我的基層單位位于山區農村，面積大，人口分布廣。由于長期在農村工作，通過具體的工作實踐和調查，我們知道農村土地管理仍然存在許多問題。
一，農村土地管理存在的問題
(1)農業土地管理
目前，中國實行土地承包30年不變，現有的廣大農村地區的‘農地經營模式’基本上是按土地歸戶時農民和人口的土地分配訂立合同，明確規定30年不變。這種做法給以后的工作留下了很多弊端。第一，長期人口增減，即使原有農產品不變，每戶耕地數量已經明顯凸顯。二是隨著移民入村，新增人口容易入戶，種田難；三是原有的小自然村，人口遷移已經枯竭，所有耕地已經荒廢；第四，離搬遷地近的戶，一戶種多戶地，粗放經營，粗放耕種，薄收；第五，大村一小部分農民私自出租種子甚至轉讓建房等，因為他們人少地多，或者不能耕種他們，或者看重他們眼前的利益。這些問題已經嚴重威脅到我國土地資源的可持續發展。后果將不堪設想。
(2)建設用地管理
建設用地問題主要涉及農民宅基地、村鎮建設用地和部分國家建設用地。農民宅基地存在的主要問題是:一家兩戶甚至一家多房，村里老房子占的空地越來越多，村外新房日益蠶食農田；鄉鎮建設，尤其是公共覆蓋和農村養殖園區建設中的土地占用問題，是鄉鎮認為政府有權利，村委會認為集體是主人，導致鄉鎮建設用地被占用；有的國家這一批土地是新建的，應該是占用的，而舊的土地(如原鄉鎮政府、地方稅收、醫院、獸醫站等撤鄉鎮后的單位)，想租就租，想賣就賣。這些問題的存在和延續，是由于少數地方干部，特別是少數農村干部，不學習和了解土地法規，又由于國土資源管理體制的限制，不敢自說自話。這樣一來，鄉鎮和家庭就有很多非法獲利，國家土地資源流失嚴重。
上述問題的存在，對于人煙稀少的山區農村干部，甚至少數縣鄉干部來說，似乎不算什么。他們可以在國土資源部門當執法者，但不能睜一只眼閉一只眼讓他們走。
二、加強農村土地管理的幾點建議
農業土地管理
(1)找準財源，合理利用。以現在的鄉鎮為單位，詳細核定農用地特別是基本農田的實際數據，依法實行承包，分級落實承包責任，解決實踐中不履行承包合同、責任不清的弄虛作假問題，將邊遠貧瘠的土地退耕還林還草，或者種植果園、藥材基地等經濟作物。
(2)責任到戶，保證質量。根據農業承包合同，承包土地面積逐戶核定，并明確土地質量。對少量耕種過度、收成不好的農戶進行適當調整，讓農民真正搞清楚使用權和所有權的關系，解決少數農民承包外種地、有空承包、實際無地的問題。
(3)合理規劃，嚴格管理。在土地管理中，要以科學合理的態度，按照總量控制、合理布局、節約用地、保護耕地的原則，修訂和完善農村土地利用規劃。農用地特別是基本農田確定后，嚴格按照各級簽訂的責任狀，層層負責，每年檢查，嚴格監督，嚴肅查處。
(2)建設用地
(1)規范建設用地審批。嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》的規定，這批要依法審批，不該審批的堅決不審批。最好是把現在的村、鄉、國土資源部門三級審批改為用地單位(個人)申請，鄉、村依法發放土地使用證，國土部門獨家審批，審批權力高度集中。
(2)規范收費標準。集體土地，如屬于本集體組織成員的農民占用的非耕地，可以不支付。但農用地轉為建設用地，因土地流失需要補償，建設用地不繳納明顯不公平。
(3)杜絕搭車收費。在規范部門收費的基礎上，要從根本上杜絕鄉鎮搭車收費。
(4)盤活建設用地資源。一是按照“一戶一房”的原則，妥善解決農民住新房和閑置老房子的.問題，盤活空心村閑置土地。第二，要處理好農村國家和集體單位的閑置土地。第三，做好無居民村舊住宅基地的復墾和荒地的復墾利用。
(5)加強執法監督，嚴懲非法占用土地問題，主要是由于鄉鎮違法行為比例較大。由于我國現行土地法律法規的局限性，基層機構嚴重無力查處鄉鎮村干部的違法行為。因為村有集體和群眾的掩護，鄉鎮有權力干涉當地的經濟發展。因此，加強執法監督不僅是一線執法人員提高“勇氣”和“膽量”精神的需要，更重要的是，他們要在規范執法程序、完善執法的具體操作依據和操作手段等方面進行根本性創新。
農村土地調查報告 6
為進一步摸清我縣農村土地流轉現狀，更好地促進農村土地承包經營權健康有序流轉，積極探索土地規模經營的新路子。縣委辦公室組織人員對我縣農村土地流轉情況進行了全面調查。通過調查基本摸清了農村土地流轉的總體情況、主要特點和存在的問題，提出了促進農村土地依法有序流轉的措施建議。現將調查情況匯報如下：
一、總體情況
我縣家庭承包耕地面積481654畝，承包農戶 83341戶。截止20xx年7月底，全縣土地流轉面積達16567畝，占家庭承包面積的3.4%。流轉出土地的農戶2466戶，占承包總戶數的3.0%，其中已簽訂流轉合同的1060戶，占流轉出土地戶數的'43%。現對我縣土地流轉情況分析如下:
1、按土地流轉形式分：轉包的3985畝，出租12557畝，互換25畝，分別占流轉總面積的24.1%、75.8%、0.1%；
2、按土地流轉受讓方分：流轉入農戶4864畝，流轉入企業的11703畝，分別占流轉總面積的29.4%、70.6%；
3、按形成的規模分：形成規模經營11179畝，沒形成規模5388畝，分別占流轉總面積的67.5%、32.5%；
4、按流轉的組織形式分：農戶自發流轉面積2834.7畝，委托鄉村組織流轉面積13732.3畝，分別占流轉面積17.1%、 82.9%。
5、按流轉的期限分：流轉期限30年以上10207畝，10年以下6360畝，分別占流轉總面積的61.6%、38.4%。
二、土地流轉的主要特點
（一）土地流轉以出租為主，轉包為輔。從調查情況看土地流轉有三種形式，出租、轉包、互換，分別占流轉面積的75.8%、24.1%、0.1%，由此看出我縣土地流轉以出租為主，轉包為輔。轉讓和入股等形式的流轉還沒形成。
（二）流轉面積雖然不大，但已形成規模經營。盡管土地流轉面積僅占總面積3.4%，流轉面積較小，但土地大部分流轉給農業龍頭企業，形成了規模經營，促進了農業產業化的發展。如xx集團租賃秦xx鄉10000畝土地從事種植和養殖。xx有限公司租賃xx鄉1394畝土地發展觀光農業。xx公司以每畝900元價格租賃xx鎮農民565畝土地建立蔬菜基地，產品加工后出口國外。
（三）土地流轉時間長期化。從調查情況看流轉期限30年以上的面積10207畝，占總流轉面積的61.6%，流轉時間出現長期化現象。
（四）土地流轉動機發生變化。前些年，一些村級組織和農戶為了完成稅費上繳任務或避免土地撂荒受罰，把土地無償甚至“倒貼皮”轉包給別人，土地使用經營權不僅沒有收益，反而成為一種負擔。近年來，中央對新農村建設實行了“多給予，少收取”的政策，特別是取消了農業稅，實行了糧食貼補政策后，農民種糧的積極性高漲，加快了結構調整和土地流轉步伐，土地產出效益明顯提高，不論是村社集體組織規模流轉，還是農戶自主進行流轉，其動機都是為了增加收入，因此，農民土地流轉的積極性比過去有所提高。
（五）土地流轉的范圍不斷拓寬。中央實行一系列惠農政策后，農民種田的成本進一步降低，惜地意識提高。流轉的土地由當初主要是撂荒地擴展到良田。土地流轉從農戶相互間的自發流轉向組織化、有序化流轉發展。土地流轉的對象由原來的村內進行，擴展到龍頭企業。經營內容從種糧為主轉向發展優質高效農業。
三、土地流轉存在的問題
（一）流轉機制不健全。土地流轉處于初級階段，缺少有效的市場機制，還沒有形成市場化運作的土地流轉機制，缺少土地流轉中介服務組織，流轉信息不暢，鄉鎮辦農經人員缺少指導而忙于其他事務，思想上不夠重視，導至土地流轉程序不規范，大部分土地流轉沒有到村和鄉鎮辦備案。流轉以口頭協議為主，書面協議很少，雙方的權責利沒有明確約定，容易引發不必要的協議糾紛。
（二）流轉文書管理不完整。所有鄉鎮辦沒有建立流轉臺賬。即使有的簽訂了合同或協議，也沒到村備案，更沒有到鄉鎮辦農經部門鑒證、存檔和備案，至使農經部門對土地流轉的真實情況難掌握，一旦發生土地糾紛，由于無依據，無法進行審核，不利于糾紛及時解決。
農村土地調查報告 7
調查對象：
農民，村干部，開發商，鄉領導；
調查目的：
對現在農村土地的現實情況及特點，違法使用土地造成的危害的原因等方面進行分析，提出相應的防范對策；
調查方法：
面談，實際走訪，電話，田間實際考察；
調查地點：
重慶市彭水縣，新田鎮
調查時間：
20xx年3月12日―3月25日
前言：
人人都知道，土地是國之根本，沒有土地就沒有糧食，我國是人口大國，沒有糧食將是什么樣子！但目前違法使用土地，非法占用土地越來越嚴重，為了進一步了解土地現狀，特點和規律，減少土地流失，針對目前的情況進行了一次社會調查，現將情況報告如下：
一、基本情況及特點
（一）調查對象的基本情況
近幾來，違法使用土地，非法占用土地呈上升趨勢，主要違法使用土地和非法占用人員是開發商和土地承包人以及政府。
（二）特點
1、違法使用土地主要在廣大農村和城鄉集合部占現有土地的20%
2、農民在承包地上私自種植非糧食植物（比如植樹，）或農田改為魚塘和建房，政府劃地，開發商圈地；
3、外出打工，年紀大的農民違法使用土地的占30%，由于左右植樹無法再種植農作物的占30%，政府以及開發商占40%；
4、違法使用土地、非法占用土地有發生，據調查由于村干部有些法律意識淡薄，不經過審批私自占地行為依然嚴重。
二、違法使用土地和非法占用土地的危害
1、糧食減少。
我國是一個人口大國，糧食問題始終是關系國家安全、社會穩定的重大戰略問題，與自然災害相比，違法使用土地和非法占用土地是影響我國糧食生產的主要因素，造成糧食損失更為嚴重。所以說違法使用土地和非法占用土地是始終困擾著我國經濟、社會特別是農業的發展的主要因素之一。
2、對環境的`影響。
隨著城市企業向農村轉移，工業廢水、廢氣、廢渣的污染向農業環境蔓延。違法使用土地使土地荒漠化，植被減少間接影響氣候；
3、糧價飛漲。
由于違法使用土地和非法占用土地使糧食種植面積減少糧食產量減產，直接導致糧食漲價。
三、違法使用土地和非法占用土地原因分析
1、無法農作物種植，由于承包人土地少種地已不能滿足家庭開資，只有離地外出打工，土地要么植樹或挖塘，或托付親友做非農業用途。
2、政府規劃鄉鎮發展需要，本是合法占用土地，但某些單位或個人鉆了空子。
3、開發商用地，由于利益驅使圈地。
4、個別承包人法律意識淡薄，且承包地遠離小隊或鄉鎮范圍，擁有僥幸的心理非法占地。
四、對策。
1、法制宣傳。
加大土地法等相關法的宣傳，做到每個村民及村干部，鄉領導，以及政府，開發商，都要知法，懂法，依法。
2、依法執法。
加大打擊違法使用土地和非法占用土地力度，嚴厲打擊各種違法使用土地和非法占用土地的單位和個人。
3，優化土地承包，有效合理的利用土地。
根據目前現況讓所有進城農民回鄉種地是不可能，政府應加大土地宏觀調控力度，嚴格土地承包經營制度，加強監督，要求村支部書記或村長按期上報土地現狀，要求村干部不得隨意改變種植結構，政府謹慎劃地。
4、加大農業投入，
政府要加大農業投入，加大對現在確實還在種植的農民的直補，做好基礎農田，道路、水利合理化規劃建設，解決農民種地難的一系列問題。
農村土地調查報告 8
經過改革開放二十余年的洗禮，目前農村經濟已進入不斷向市場經濟邁進的實踐階段。分析這個階段的新實踐，農村經濟已逐步出現這樣一個明顯特點：土地活則經濟活，土地流轉正成為推動農村經濟實現新一輪發展的“興奮點”。
我縣作為一個欠發達的內陸山區農業縣，如何緊緊把握農村經濟發展的新趨勢，積極探索農村土地流轉的實現方式和途徑，促進農村土地規范、高效流轉，全面盤活、開發利用好土地這一與發展經濟聯系至關密切、潛能極為巨大的生產要素，對加快發展縣域經濟具有重大的現實意義。帶著這一課題，我們對全縣農村土地流轉的情況進行了一次認真的調查。
一、我縣土地流轉的基本特點和成效
據不完全統計，我縣土地的流轉面積達7.62萬畝，其中耕地1.8萬畝，山林3.5萬畝，果園2.2萬畝，水面0.12萬畝。調查中，我們發現土地流轉較好的主要集中在209國道沿線和靖洪國防公路沿線的坪村、堡子、連山、林城、團河、黃茅、若水等鄉鎮，這些鄉鎮土地流轉的面積約占全縣的54%，其中土地流轉較好的坪村鎮共流轉土地1532畝（其中耕地816畝，山地400畝，水面316畝）。綜觀我縣土地流轉情況，主要具有三個明顯的特點：
1、流轉的面積逐步擴大。
從1995年實行第二輪土地承包責任制以來，我縣土地流轉的面積逐年增加。1995年全縣土地流轉面積不到2.1萬畝，今年已達7.62萬畝，增長了3.5倍。特別是近兩年來，初步出現了由小塊流轉向成片規模流轉的新變化。據不完全統計，全縣一次性流轉面積達20畝以上的就有370余宗。
2、流轉的形式不斷豐富。
據調查，我縣農村土地流轉主要有五種形式：一是委托代管，即外出務工的農戶委托親戚、朋友、鄰居耕種，稅費負擔與收益分配由代管人與委托人簽訂書面或口頭協議商定，全縣有80%以上的屬于這種形式。二是反租倒包，即鄉、村集體根據結構調整等需要將承包戶的土地租過來，然后又轉租給原承包戶或其他農戶。如堡子鎮政府租賃該鎮新店村、樓落村農戶的200畝稻田，然后又轉租給原來的農戶或其他農戶，用來集中連片開發無籽西瓜。三是股份合作，即集體或個人以土地入股，與他人或單位進行共同開發經營，分享效益。如林城鎮大石板村粟多坤、粟多遇等人負責技術和資金，連山鄉宋家洲村的9戶農戶以118畝稻田入股，實行股份合作，共同開發優質葡萄。這種分戶管理的股份合作形式既解決了種田大戶無田可種的矛盾，又解決了田主缺資金、缺技術搞開發的矛盾。四是集體重新發包或轉包，即村組將集體“四荒地”、農戶棄耕拋荒的土地重新發包或轉包給農戶。如團河鎮向陽村以150元/畝的租金，承包了該村120畝土地（其中耕地80畝，河灘荒地40畝），經整理后以2.5萬元/年的租金，發包給本村3戶農戶，規劃用于建立雞、鴨、豬、羊、魚綜合養殖場。