小區(qū)物業(yè)管理工作計劃
日子在彈指一揮間就毫無聲息的流逝，又將迎來新的工作，新的挑戰(zhàn)，讓我們一起來學習寫計劃吧。想學習擬定計劃卻不知道該請教誰？以下是小編幫大家整理的小區(qū)物業(yè)管理工作計劃，僅供參考，大家一起來看看吧。
小區(qū)物業(yè)管理工作計劃1
在物業(yè)管理費用的收支上，我們將"取之于民，用之于民"作為物業(yè)管理收支的基本原則。
收入方面：
堅決按招標書確定的參考價格及嘉興市房地局、物價局等政府部門的定價標準執(zhí)行
支出方面：
以服從業(yè)主利益為前提，堅持"事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用"的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本，提高服務(wù)質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下高效運營。
（一）年物業(yè)管理費收支預(yù)算
1、物業(yè)管理費收入
高層：1元/平方米（包含公共能耗0.6元/平方米）
汽車位：30元/月?個
自行車庫：15元/月?間
年物業(yè)管理費收入為：2154048元/年
2、物業(yè)管理費用支出預(yù)算
（1）人員工資及福利：91666元
（2）公共能耗、電梯維修、低值易耗品、固定資產(chǎn)折舊等共計：
支出項目費用（萬元）
辦公費1
郵電通訊費1
差旅費1.5
低值易耗攤銷費2.8
折舊費1
業(yè)務(wù)招待費1
業(yè)務(wù)宣傳費1
業(yè)主委員會1
水費6
公共電費8.5
電梯電費66.2
電梯維修費25.4
垃圾清運費5
公共設(shè)施/設(shè)備維護保養(yǎng)費15
維修工具0、15
公共衛(wèi)生清潔費1.5
清潔用品消耗費0.3
清潔用具購置0.1
綠化維護費1.5
保安用具0.2
直接工資2
共計142.15
共計支出：2154048，盈余：640882元
（3）實際入住率的高低、小區(qū)周邊商業(yè)環(huán)境的好壞、國家稅收政策的優(yōu)惠程度、社會平均工資的增加幅度和社會保障基金扣繳比例、水電費價格的變動將影響到測算結(jié)果的準確性。
3、年度收支分析
（1）據(jù)測算，收支相抵，扣除我公司管理酬金以外，每年能盈余2.6萬元左右，利潤率在法規(guī)許可的范圍內(nèi)。
（2）本次預(yù)算根據(jù)常年進行各項收支測算，在實際管理中前一二年會因設(shè)備維保期等原因而降低成本。
（3）業(yè)主所購的空置房收費按浙江省物業(yè)管理條例及收費辦法執(zhí)行。
（4）本次預(yù)算已考慮工資水平逐年攀高、勞動保障更趨健全等因素。
（5）本次預(yù)算會存在一定誤差，在實際管理中我們將貫穿科學、節(jié)約的思路開展管理服務(wù)工作。
（二）增收節(jié)支計劃
1、充分利用物業(yè)經(jīng)營用房、路面臨時停車等合法收益活動，在合法、不影響業(yè)主正常生活的前提下利用小區(qū)各種公共設(shè)施創(chuàng)造收益；注重管理服務(wù)質(zhì)量，以提高小區(qū)的'入住率和管理費收繳率；通過多種有償服務(wù)項目增加收入來源。
2、與公司其他管理處密切合作，優(yōu)勢互補，資源共享，降低管理成本，提高管理水平。
3、在入住的半年內(nèi)，采取積極有效的措施，與有關(guān)部門協(xié)作，盡快完善小區(qū)的配套設(shè)施，迅速提高管理水平，營造良好的居住環(huán)境，消除未入住業(yè)主的后顧之憂，迅速提高入住率，增加管理收入。
4、我們專門成立經(jīng)營部，加強經(jīng)營服務(wù)，進一步全方位為住戶提供多項便民有償服務(wù)，方便住戶，同時提高經(jīng)濟效益。
5、增收的同時，努力降低成本，如充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員和技術(shù)人員，在各小區(qū)合理統(tǒng)籌安排，減少費用比例高的人員經(jīng)費開支。反對鋪張浪費，從小處著眼，集水成流，我們將制定奉公廉潔制度，加強物流控制，提高利用率，采取有效節(jié)能措施，實施科學管理，走可持續(xù)發(fā)展之路。
6、我們的管理將十分重視公共能耗和工程設(shè)施設(shè)備。我們有一整套降低能耗、延長公共設(shè)備設(shè)施使用年限、節(jié)約日常物料的具體辦法，當然是在不降低服務(wù)質(zhì)量的前提下。具體如下：形成規(guī)模管理、降低管理成本；充分利用好每一個人，我們的用人原則是精干高效；進行科學地能源管理，降低公共水電費的支出；加強設(shè)施設(shè)備的管理，杜絕跑、冒、滴、漏的現(xiàn)象，延長設(shè)備設(shè)施使用年限；嚴格控制辦公成本、節(jié)約經(jīng)費和辦公費用開支；科學嚴格的管理，減少和杜絕工作失誤的發(fā)生。
小區(qū)物業(yè)管理工作計劃2
工作任務(wù)將主要涉及到企業(yè)資質(zhì)的換級，企業(yè)管理規(guī)模的擴大，保持并進一步提升公司的管理服務(wù)質(zhì)量等具體工作。物業(yè)公司要在殘酷的市場競爭中生存下來，就必須發(fā)展擴大。因此，工作重點將轉(zhuǎn)移到公司業(yè)務(wù)的拓展方面來。為能夠順利的達到當初二級企業(yè)資質(zhì)的要求，擴大管理面積、擴大公司的規(guī)模將是面臨最重要而迫切的需求。同時，根據(jù)公司發(fā)展需要，將調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，進一步優(yōu)化人力資源，提高物業(yè)公司的人員素質(zhì)。繼續(xù)抓內(nèi)部管理，搞好培訓工作，進一步落實公司的質(zhì)量管理體系，保持公司的管理質(zhì)量水平穩(wěn)步上升。在工作程序上進行優(yōu)化，保證工作能夠更快更好的完成。
一、對外拓展
物業(yè)公司如果不能夠拓展管理面積，不但資質(zhì)換級會成為一個問題，從長遠的方面來講，不能夠發(fā)展就會被淘汰。因此，公司的擴張壓力是較大的，工作重點必須轉(zhuǎn)移到這方面來。四川成都的物業(yè)管理市場，住宅小區(qū)在今后較長的一段時間里仍是市場，退其次是綜合寫字樓，再就勝業(yè)園區(qū)。按照我公司目前的規(guī)模，難以在市場上接到規(guī)模大、檔次高的住宅物業(yè)。因此，中小型的物業(yè)將是我公司發(fā)展的首選目標。同時，住宅物業(yè)是市場上競爭最激烈的一個物業(yè)類型，我公司應(yīng)在不放棄該類物業(yè)的情形下，開拓寫字樓、工業(yè)物業(yè)和公共物業(yè)等類型的物業(yè)市場。走別人沒有走的路。在第一季度即組織人員進行一次大規(guī)模的市場調(diào)查。就得出的結(jié)果調(diào)整公司的拓展方向。
經(jīng)過對外拓展嘗試，感覺到公司缺乏一個專門的拓展部門來從事拓展工作。使得該項工作在人力投入不足的情況下，市場情況不熟，信息缺乏，雖做了大量的工作，但未能有成績。因此，必須加大拓展工作力度，增加投入，擬設(shè)專門的拓展部門招聘高素質(zhì)的得力人員來專業(yè)從事拓展工作，力爭該項工作能夠順利的開展起來。
目前暫定拓展目標計劃為23萬平方米，這個數(shù)字經(jīng)過研究，是比較實際的數(shù)字，能夠?qū)崿F(xiàn)的數(shù)字。如果能夠找到一個工業(yè)園區(qū)則十萬平方米是較為容易實現(xiàn)的；如果是在住宅物業(yè)方面能夠拓展有成績，有兩個項目的話，也可以實現(xiàn)。目前在談的大觀園項目等也表明，公司拓展前景是美好的。
二、換取企業(yè)資質(zhì)
按照四川省的有關(guān)規(guī)定，我公司的臨時資質(zhì)是一年，有關(guān)行政部門根據(jù)我公司的管理面積等參數(shù)來評審我公司的企業(yè)等級。據(jù)我公司目前的管理面積，可以評定為四級企業(yè)。如果在5月份之前能夠接到一個以上物業(yè)管理項目，則評定為三級企業(yè)，應(yīng)該是可以的。所以，企業(yè)等級評審工作將是明年上半年的重要工作之一。換取正式的企業(yè)等級將更有利于我公司取得在市場上競爭的砝碼。因此，在第二季度開始準備有關(guān)資質(zhì)評審的有關(guān)資料，不打無準備之仗。爭取一次評審過關(guān)。
三、內(nèi)部管理工作
（一）人力資源管理：
物業(yè)公司設(shè)置了兩個職能部門，分別是綜合管理部和經(jīng)營管理部，今年將新設(shè)立拓展部。分管原來經(jīng)營管理部的物業(yè)管理項目的對外拓展工作。同時，在現(xiàn)有的人員任用上，按照留優(yōu)分劣的原則進行崗位調(diào)整或者引進新人才。在各部門員工的工作上，將給予更多的指導。
在員工的晉升上，更注重于不同崗位的輪換，加強內(nèi)部員工的培養(yǎng)和選拔，帶出一支真正的高素質(zhì)隊伍。推行員工職業(yè)生涯咨詢，培養(yǎng)員工的愛崗敬業(yè)的精神。真正以公司的發(fā)展為自己的'事業(yè)。在今后的項目發(fā)展中，必須給予內(nèi)部員工一定的崗位用于公開選聘。有利于員工在公司的工作積極性，同時有利于員工的資源優(yōu)化。
在培訓工作上將繼續(xù)完善制度，將員工接受的培訓目標化，量化，作為年終考核的一個子項。員工進入公司后一年內(nèi)必須持證上崗率達1。技術(shù)性工種必須持相關(guān)國家認證證書上崗。培訓工作重點轉(zhuǎn)移到管理員和班組長這一級員工上，基層的管理人員目前詩司的人力資源弱項，通過開展各類培訓來加強該層次員工的培訓。
（二）品質(zhì)管理：
質(zhì)量管理體系將開始推行，其力度和效果均不理想。除了大家的重視度不夠外，還在培訓工作上滯后，執(zhí)行的標準沒有真正的落實。為此，將繼續(xù)貫徹公司的質(zhì)量體系，為公司通過ISO9的認證認真的打好基礎(chǔ)，爭取能夠通過認證。
組織綜合管理部和公司的主要人員對質(zhì)量體系文件修改，使得對公司更加合適而有效。針對修改版的文件，組織精簡有效的品質(zhì)管理培訓。對新接管的項目實施項目式的質(zhì)量體系設(shè)計，對單獨的項目編寫質(zhì)量文件，單獨實施不同標準的質(zhì)量系統(tǒng)。
將實施品質(zhì)管理項目專人負責制，公司每個接管的項目都指定專人配合品質(zhì)主管從事質(zhì)量管理工作。包括在該項目的質(zhì)量內(nèi)部管理、業(yè)主的投訴及處理、管理的資料檔案收集、制作項目質(zhì)量管理審核報告等。同時，配合項目業(yè)主（業(yè)主委員會）的需求進行年度的質(zhì)量管理分析調(diào)查，獲得有效的內(nèi)部管理信息和業(yè)主的建議，以便對項目的不合格項進行整改。
擬將進行一次內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核，將嚴格依照ISO9的要素進行，這次內(nèi)審將是物業(yè)公司的第一次品質(zhì)管理總結(jié)會議。
（三）行政工作：
綜合管理部未能徹底的起到承上啟下的作用，有一定欠缺。工作有停頓，許多問題沒有細致的落實。在公司和員工之間沒有一個有效的溝通手段，大部分員工對工作情緒低沉，得不到高層主管的工作幫助。為此，在綜合管理部要加強管理，做好人事、勞資、檔案外聯(lián)等各項工作。在公司內(nèi)設(shè)置建議信箱，具體設(shè)置在公司總部和各項目處，用于公司員工就公司的現(xiàn)狀和工作生活中的各種問題進行咨詢，由行政主管人員抽專門的時間了解，并回復。同時公司每個季度必須召開一次集體工作會議，或者階段性的質(zhì)量體系審核。
小區(qū)物業(yè)管理工作計劃3
金臺區(qū)作為我市的老城區(qū)，存在著大量上世紀七八十年代修建的老舊住宅樓。這些老舊樓房建造年代久遠，當初并不是按照正規(guī)物業(yè)管理的要求進行規(guī)劃和建設(shè)的，很多沒有圍墻，難以做到封閉式管理；各種設(shè)施、設(shè)備、管網(wǎng)等大多已老化破舊。如果引進物業(yè)公司進行管理，物業(yè)企業(yè)就要先期投入大量的資金來進行改造，加之這些住戶之前沒有交過物業(yè)管理費，以后勢必存在著收費難得問題。高額的投入和過低的收費都使物業(yè)公司不愿意接手這些老舊房屋。
隨之寶雞市城市建設(shè)步伐的加快，老舊小區(qū)的改造已成為一個重要的課題。做為物業(yè)企業(yè)，我們也談一下自己的一些想法。
1、老舊小區(qū)普遍配套設(shè)施老舊、配套不齊、無圍墻、無停車場所等諸多問題，要想引進物業(yè)公司進駐管理，首先要解決基礎(chǔ)設(shè)施問題。比如說水電表老舊計量不準，線路和地下管網(wǎng)老化。電表計量不準，水表跑冒滴漏、地下管網(wǎng)破裂導致每月在電費和水費上產(chǎn)生的很大的差異，而住戶只會按自己水電表的數(shù)字來交水電費，差額部分就成為大虧空，物業(yè)公司每月的物業(yè)費根本難以負擔。這些就要依靠政府投入資金進行水電表及管網(wǎng)改造，或者由政府出一部分錢，街道、社區(qū)給住戶做工作也出一部分錢。改造好之后不僅利于管理，對住戶還說也大大消除了安全隱患。
老舊小區(qū)由于設(shè)施差，居民們很多年來也都抱著湊合的態(tài)度，對物業(yè)公司管理存在著可有可無的心態(tài)。物業(yè)公司進駐管理幾年內(nèi)一定會是收費低、收費難、入不敷出。政府能否出臺一些優(yōu)惠政策，對承接老舊小區(qū)的物業(yè)公司，能不能給一些政策上的扶持，比如限定年限，每年給予一些獎勵或補貼。畢竟長期的虧損會損傷物業(yè)企業(yè)的積極性。
在稅收上，對承接老舊小區(qū)的企業(yè)，能不能將一些例如殘保金、工會經(jīng)費之類的稅目取消掉。物業(yè)企業(yè)屬于微利企業(yè)，替政府承擔義務(wù)，再替政府承擔這些公共支出，也實在是無能為力。
按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當按照規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取有關(guān)費用，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的'，應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付手續(xù)費（詳見《陜西省物業(yè)管理條例》第六十五、六十六條）。但實際上，這些企業(yè)從未像物業(yè)企業(yè)支付過任何費用，卻占用著物業(yè)企業(yè)的服務(wù)資源。水電表只抄大表，根本未服務(wù)到終端，供電企業(yè)還在電費之外收取變電損，每個小區(qū)每月都多收幾百到一千多度電。供熱企業(yè)委托物業(yè)代收費，支付了代辦費用后，卻又將維修責任加在了物業(yè)企業(yè)頭上。這些壟斷性企業(yè)的霸王條款，占用物業(yè)企業(yè)資源卻實現(xiàn)自己的利潤。政府方面能不能出臺政策，讓這些企業(yè)承擔自己應(yīng)承擔的義務(wù)或向物業(yè)企業(yè)支付相關(guān)費用。
2、老舊小區(qū)的實際情況，也難以按照標準來收取物業(yè)服務(wù)費。我們了解了幾個老舊樓房，有些一個月只收幾塊錢，有的一平米只收一毛幾分，按這些標準收費，每月收的錢還不夠公共照明和更換照明用具的費用。要按照現(xiàn)行的物業(yè)收費標準收費，會造成業(yè)主不愿交，企業(yè)收費難。可以建議由社區(qū)牽頭，由企業(yè)和用戶協(xié)商需要提供的服務(wù)內(nèi)容，來制定相應(yīng)的收費標準。這樣既減輕了業(yè)主的負擔也讓物業(yè)企業(yè)按照既定目標管理，減少物業(yè)服務(wù)成本。如現(xiàn)行最低等外是0.30元/