房產(chǎn)納稅評估篇1
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；價(jià)值評估；評估方法；納稅監(jiān)控；保障措施
房產(chǎn)稅是當(dāng)前的一個熱門話題，卻并不是一個新話題。早在2003年10月14日，中央就決定開征物業(yè)稅（房產(chǎn)稅），幾經(jīng)波折，直到2011年1月28日，上海市和重慶市才公布試點(diǎn)方案，打破我國房產(chǎn)稅改革舉步維艱的僵局。兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)雖撕開了房產(chǎn)稅的神秘面紗，邁出了非常有意義的一步。但人們對兩地試點(diǎn)褒貶不一，但是有一點(diǎn)看法是相同的：房產(chǎn)稅的沒有多大效果，既沒能抑制房價(jià)過快上漲，也沒能給地方政府提供可靠的稅源，更沒有縮小貧富差距。誠然，滬渝兩地的試點(diǎn)改革存在著很多缺陷。但是，房產(chǎn)稅是我國稅制體系的重要組成部分，有利于增加財(cái)政收入，縮小貧富差距。因此，剖析滬渝兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)中存在的問題，借鑒國外房產(chǎn)稅立法的經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建我國房產(chǎn)稅改革制度刻不容緩。
一、明確房產(chǎn)稅的概念
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計(jì)稅價(jià)值或租金價(jià)值收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。我國房產(chǎn)稅的特點(diǎn)之一是屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個別財(cái)產(chǎn)稅。財(cái)產(chǎn)稅按征收方式分類，可分為一般財(cái)產(chǎn)稅和個別財(cái)產(chǎn)稅。一般財(cái)產(chǎn)稅也稱綜合財(cái)產(chǎn)稅，是對納稅人擁有的財(cái)產(chǎn)課征的稅收。個別財(cái)產(chǎn)稅也稱特種財(cái)產(chǎn)稅，是對納稅人所有的土地、房屋、資本或者其他財(cái)產(chǎn)分別課征的稅收。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅屬于個別財(cái)產(chǎn)稅；特點(diǎn)之二是征稅范圍城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。房產(chǎn)稅的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不涉及農(nóng)村。對某些擁有的房屋但自身沒有繳納能力的單位，如國家撥付行政經(jīng)費(fèi)、事業(yè)經(jīng)費(fèi)和國防經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)，稅法通過免稅的方式將這類房屋排除在征稅范圍之外；特點(diǎn)之三是區(qū)別房屋的經(jīng)營方式規(guī)定征稅辦法。擁有房屋的單位和個人，既可以自己使用房屋，又可以把房屋用于出租、出典。房產(chǎn)稅依據(jù)納稅人經(jīng)營形式的不同，確定對房屋征稅可以按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，使其符合納稅人的經(jīng)營特點(diǎn)，便于平衡稅收負(fù)擔(dān)和征收管理。
筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅法是指調(diào)整房產(chǎn)稅征納關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房產(chǎn)稅是指針對房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年要繳付一定稅款的稅種，其應(yīng)繳納的稅額會隨著其市值的升高而提高的一種財(cái)產(chǎn)稅。其中以在境內(nèi)擁有或者占有房產(chǎn)的單位和個人為納稅單位，以納稅人擁有所有權(quán)或使用權(quán)的不動產(chǎn)為征稅對象，以征稅對象保有階段的評估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，按照一定的比率計(jì)算征收。
二、國外及港臺地區(qū)房產(chǎn)稅征管簡介
（一）美國的房產(chǎn)稅征收管理制度
在美國，稅收征管機(jī)構(gòu)將按估定價(jià)值計(jì)算稅額并做出繳款單，通知納稅人按期納稅，各州確定的納稅日期不同。在申訴安排方面，如納稅人對估定價(jià)值持有異議，有權(quán)申請復(fù)議。納稅人還有權(quán)向法院提出上訴，由法院判定。對未按期納稅者，處以罰款，另按法定利息加以利息，并有留置財(cái)產(chǎn)權(quán)規(guī)定。
（二）英國房產(chǎn)稅征管辦法
目前英國的房產(chǎn)稅包括住房財(cái)產(chǎn)稅和營業(yè)房屋稅。住房財(cái)產(chǎn)稅由納稅人向稅務(wù)機(jī)構(gòu)申報(bào)、并提供住房有關(guān)材料，經(jīng)估價(jià)和審核后，稅務(wù)機(jī)關(guān)通知納稅人繳納稅款。若納稅人不按時申報(bào)或提供虛假材料，則會受到罰款處罰。同時，英國還規(guī)定凡無理由不納稅者沒有選舉權(quán)。而對于營業(yè)房屋稅納稅人按稅務(wù)機(jī)構(gòu)寄來的納稅通知單繳納稅款。
（三）臺灣地區(qū)的房屋稅征管辦法
臺灣地區(qū)課征的房產(chǎn)稅主要包括地價(jià)稅和房屋稅。地價(jià)稅方面，臺灣地區(qū)相關(guān)部門辦理規(guī)定地價(jià)后，即編造地籍地價(jià)冊，交當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)構(gòu)按申報(bào)地價(jià)征收地價(jià)稅。房屋稅方面，以房屋現(xiàn)值為計(jì)征依據(jù)，納稅人在房屋建造完成30日以內(nèi)，向房屋所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)房屋現(xiàn)值及使用情況。稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)納稅人申報(bào)情況，參照不動產(chǎn)估價(jià)委員會評定的標(biāo)準(zhǔn)，核計(jì)房屋現(xiàn)價(jià)。
（四）香港特別行政區(qū)的差餉征管介紹
香港特別行政區(qū)對房地產(chǎn)所有環(huán)節(jié)征收差餉，差餉由差餉物業(yè)估價(jià)署負(fù)責(zé)征收，分四季度進(jìn)行匯繳。該機(jī)構(gòu)在季初發(fā)出征收通知書，納稅人需在每季度第一個月底前交清相關(guān)稅額。
三、關(guān)于完善我國房產(chǎn)稅改革制度設(shè)計(jì)的探討
2011年1月28日，上海和重慶同時公布了《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》，嚷嚷了幾十年房產(chǎn)稅終于拉開了序幕。滬渝兩地的改革試點(diǎn)，雖然邁出了重要一步，但今日看來，仍然存在著許多缺陷。房產(chǎn)稅改革雖是大勢所趨，但是在未充分剖析滬渝兩地改革經(jīng)驗(yàn)，厘清房產(chǎn)稅性質(zhì)、目的、屬性及稅率確定方式等問題的基礎(chǔ)之上，盲目的擴(kuò)大改革試點(diǎn)的做法有待商榷。同時從反面說明了，探索我國房產(chǎn)稅改革制度設(shè)計(jì)的現(xiàn)實(shí)途徑的必要性。
（一）房地產(chǎn)價(jià)值評估體系構(gòu)建
眾所周知，在當(dāng)前中國房地產(chǎn)交易機(jī)制尚未發(fā)育健全，缺乏公平的競爭環(huán)境，房價(jià)并不像西方發(fā)達(dá)國家一樣穩(wěn)定，更何況在中國還有地方政府的干預(yù)，寡頭壟斷因素的存在，成風(fēng)，偷稅漏稅逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重，估算房價(jià)特別困難。同時在市場中還存在著房改房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、合作建房及老公房等等更增加了房地產(chǎn)估價(jià)的難度。所以急需建立一個完善的評估機(jī)構(gòu)，制定統(tǒng)一的評估辦法和標(biāo)準(zhǔn)，培訓(xùn)評估人員對于我國房產(chǎn)稅改革來說是當(dāng)務(wù)之急，同時這也是房地產(chǎn)稅貫徹“嚴(yán)征管”稅制改革基本原則的必要環(huán)節(jié)，關(guān)系到地方政府稅收收入和納稅人的實(shí)際負(fù)擔(dān)。
1. 評稅機(jī)構(gòu)的設(shè)置
由誰來進(jìn)行房產(chǎn)稅的稅基評估是開征房產(chǎn)稅所要解決的重要問題。評估的準(zhǔn)確性和成本是選擇評估主體的重要考慮因素。出于準(zhǔn)確性的考慮可以設(shè)立專門機(jī)構(gòu)從事不動產(chǎn)稅基的評估，如在澳大利亞，各州設(shè)立總評估師辦公室為納稅提供稅基價(jià)值。當(dāng)財(cái)產(chǎn)稅稅基評估的責(zé)任在較低級次的地方政府時，為了節(jié)省成本、提高征收效益，一般來講委托社會評估機(jī)構(gòu)評估是個不錯的選擇。但在評估主體的選擇上和評估過程中，必須明確評估機(jī)構(gòu)的責(zé)任。
2. 房產(chǎn)稅評估方法和技術(shù)
稅基評估有市場比較法、收益還原法、成本估價(jià)法、假設(shè)開發(fā)法四種基本的評估方法。市場比較法需要在房地產(chǎn)市場中尋找與待估房地產(chǎn)類似的實(shí)際交易，從差異中分析出待估房地產(chǎn)的價(jià)值，開發(fā)商偏愛此法，在房地產(chǎn)市場信息嚴(yán)重不對等的情況下，開發(fā)商能很容易從中漁利。收益還原法是預(yù)測對象未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法，此方法傾向于購房者的利益。成本估價(jià)法是根據(jù)估價(jià)對象的重新構(gòu)建價(jià)格來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法，此法是稅務(wù)局征稅、國土管理局和工商管理局收費(fèi)的依據(jù)，是會計(jì)師們最喜歡的方法，但老百姓卻因經(jīng)濟(jì)因素?zé)o福消受。假設(shè)開發(fā)法是從一個開發(fā)商的角度預(yù)先估計(jì)房價(jià)，再決定是否開發(fā)的方法，也是最適合房地產(chǎn)商的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的方法。
從理論上講，市場比較法優(yōu)于其他三種方法。這是由于實(shí)際交易價(jià)格是評估市場價(jià)值的唯一最直接的證據(jù)，但市場比較法對房地產(chǎn)的發(fā)育程度和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。從世界范圍看大多數(shù)發(fā)達(dá)國家都采用房產(chǎn)評估價(jià)值，一些轉(zhuǎn)型國家如智利、捷克等按面積征收或混合計(jì)價(jià)法征收房產(chǎn)稅也正在轉(zhuǎn)變。以市場評估值作為征稅依據(jù)來征收房產(chǎn)稅，符合“量能課稅”的原則，也有利于稅收公平地實(shí)現(xiàn)，而且反映了市場供求的變化。
筆者認(rèn)為建立一個完善的評估機(jī)構(gòu)，制定統(tǒng)一的評估辦法和標(biāo)準(zhǔn)，培訓(xùn)評估人員對于我國房產(chǎn)稅改革來說是當(dāng)務(wù)之急，同時這也是房地產(chǎn)稅貫徹“嚴(yán)征管”稅制改革基本原則的必要環(huán)節(jié)，關(guān)系到地方政府稅收收入和納稅人的實(shí)際負(fù)擔(dān)。
（二）房產(chǎn)稅納稅監(jiān)控體系構(gòu)建
監(jiān)管控制是防止稅收流失的重要一環(huán)。新政出臺后，參與各方之間必然展開一場博弈，俗話說“上有政策，下有對策”。因此，在房產(chǎn)稅的監(jiān)控體系的構(gòu)建上要充分考慮到各種可能性。在設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅的征收程序時，一定要做到信息透明化，建立多元分權(quán)、相互監(jiān)督的機(jī)制?！吨貞c市人民政府關(guān)于進(jìn)行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定：稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)征管工作需要，可以對納稅人的申報(bào)納稅情況進(jìn)行檢查，納稅人必須接受稅務(wù)機(jī)關(guān)依法進(jìn)行的稅務(wù)檢查，如實(shí)反映情況，提供有關(guān)資料，不得拒絕、隱瞞。
筆者認(rèn)為房產(chǎn)稅改革不僅只涉及到稅務(wù)機(jī)關(guān)，住建部、國土資源部、檢查部及人民法院、人民檢察院都應(yīng)該包含在納稅監(jiān)控體系的建設(shè)之中。首先，國土資源局應(yīng)開出應(yīng)征房產(chǎn)稅的第一張清單。通常，國土資源部門都擁有地表建筑的平面圖，只要確定一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，就能很容易地計(jì)算出房地產(chǎn)的面積。根據(jù)國土資源局手中的房屋建筑平面圖開應(yīng)征房產(chǎn)稅的第一張單子，大大提高了工作效率。國土資源局在進(jìn)行這部門工作時，只需注重地面上現(xiàn)存的房屋，至于產(chǎn)權(quán)歸屬在此不問。其次，住建部協(xié)同物價(jià)部門確定公告房價(jià)。由住建部負(fù)責(zé)提交每套房屋應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的第二張清單。最后，由地方稅收部門征收房產(chǎn)稅，完成征收結(jié)果的第三張清單。
（三）保障措施體系構(gòu)建
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)征管體制尚未健全，存在著等一系列問題。根據(jù)新稅法的規(guī)定，房產(chǎn)稅征管機(jī)制需進(jìn)行整合與完善，滿足信息共享、誠信征集、房屋估價(jià)的需要。
建立科學(xué)的征管機(jī)制，保障房產(chǎn)稅有利推進(jìn)。首先要完善個人住房信息系統(tǒng)，建立以城市住房信息系統(tǒng)為重點(diǎn)，以房屋登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立部、省、市三級住房信息系統(tǒng)。建立專門的房產(chǎn)稅評估部門，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的評估。培養(yǎng)高素質(zhì)的房產(chǎn)評估人員，高校增設(shè)相關(guān)專業(yè)，注重實(shí)踐環(huán)節(jié)。其次在完善個人住房信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，鼓勵個人申報(bào)，減少冗雜程序，降低稅收成本，尤其是避免出現(xiàn)呈交大量證明材料的現(xiàn)象。納稅人可以通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式繳納稅金。為增強(qiáng)納稅人的意識，政府不僅要加強(qiáng)宣傳，而且要將稅收收入用于公共服務(wù)，真正做到取之于民、用之于民，潛移默化中增強(qiáng)納稅人的意識。最后，各級政府要發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，為稅務(wù)部門與房地產(chǎn)主管部門共同完善信息共享工作，與金融部門共同完善個人房產(chǎn)資料征集工作，與房價(jià)監(jiān)管部門共同完善房屋估價(jià)工作作出制度安排。部門之間加強(qiáng)協(xié)作，既可以節(jié)約行政資源，又可以保證稅收公正、公平。
四、結(jié)語
房產(chǎn)稅改革是宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的必要舉措，也是健全稅收體系的客觀需要。但是要在全國范圍內(nèi)對個人住房征收房產(chǎn)稅還存在很多問題，房產(chǎn)稅改革任重而道遠(yuǎn)。因此，本文認(rèn)為房產(chǎn)稅改革應(yīng)當(dāng)在規(guī)范和整合房地產(chǎn)價(jià)值評估體系和逐步完善稅收征管程序及納稅監(jiān)控體系及科學(xué)保障體系的基礎(chǔ)上穩(wěn)步推進(jìn)、不宜操之過急。
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基金項(xiàng)目：大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目“房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)研究”（220-20205130001）階段性成果。
房產(chǎn)納稅評估篇2
摘要:本文認(rèn)為，房地產(chǎn)稅制度的建立和完善程度與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度有一定關(guān)系；一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)在房地產(chǎn)稅制度建設(shè)、評估機(jī)構(gòu)設(shè)置、納稅人提出反對及上訴程序等方面的做法及經(jīng)驗(yàn)值得我國借鑒；最后本文結(jié)合我國國情，對我國房地產(chǎn)稅制改革提出了幾點(diǎn)建議。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅;評估;稅制改革 房地產(chǎn)稅是國際上許多國家都征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，也是這些國家地方政府的重要財(cái)政收入來源。在一些國家或地區(qū)，房地產(chǎn)稅制度建立的歷史較長，因此，在我國房地產(chǎn)稅制度改革中，借鑒國際經(jīng)驗(yàn)和做法十分必要。 一、境外房地產(chǎn)稅制發(fā) 展概況及可資借鑒的“點(diǎn)”（一）房地產(chǎn)稅制度建立和完善程度與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度有一定關(guān)系首先要明確一點(diǎn)，房地產(chǎn)稅制度建立和完善的程度與經(jīng)濟(jì)發(fā)在掌握的資料，評估機(jī)構(gòu)的設(shè)置方式主要可以歸納為三種類型：第一種：在政府行政機(jī)構(gòu)中設(shè)置評估機(jī)構(gòu)。比較典型的國家和地區(qū)是新加坡和香港地區(qū)。為了征收房地產(chǎn)稅，在政府行政機(jī)構(gòu)中專門設(shè)置了評估機(jī)構(gòu)，工作人員都是政府公務(wù)員。這是此種類型機(jī)構(gòu)設(shè)置的共同特點(diǎn)。新加坡和香港機(jī)構(gòu)設(shè)置略有區(qū)別之處是：香港從1995年以后，將評估工作和征收工作都?xì)w由差餉物業(yè)估價(jià)署負(fù)責(zé)，1995年以前，征收稅款工作是由稅務(wù)局負(fù)責(zé)。新加坡政府內(nèi)的國家稅務(wù)局中設(shè)置的評估機(jī)構(gòu)與征收工作獨(dú)立為兩個專門部門，房地產(chǎn)稅的評估由財(cái)產(chǎn)稅評估部門專門負(fù)責(zé)，這個部門的工作人員有170人左右，而稅款征收由征收發(fā)單部門專門負(fù)責(zé)。 第二種：政府設(shè)置非營利 性機(jī)構(gòu)專門負(fù)責(zé)評估工作。這種非營利性組織相當(dāng)于我國的事業(yè)單位。比較典型的國家和地區(qū)是英國、加拿大的某些?。ǜ魇∽龇ú灰恢拢?。此種類型的做法是，財(cái)產(chǎn)稅的征收管理由稅務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，但是房地產(chǎn)價(jià)值的評估由政府設(shè)置專門的政府非行政機(jī)構(gòu)來承擔(dān)，該機(jī)構(gòu)將評估結(jié)果提供給稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為財(cái)產(chǎn)稅征收的計(jì)稅依據(jù)。 第三種：政府服務(wù)外包給 社會專業(yè)公司。此種類型是政府公共服務(wù)的市場化運(yùn)作。政府通過招標(biāo)方式將財(cái)產(chǎn)稅的評估業(yè)務(wù)服務(wù)外包給專業(yè)評估公司。 比較典型的國家和地區(qū)是加拿大 的安大略省政府，將該省的房到大大提高。20世紀(jì)70年代開始的批量評估技術(shù)已經(jīng)在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家基本普及。目前一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家已經(jīng)將地理信息系統(tǒng)的G I S與財(cái)產(chǎn)稅評估技術(shù)CAMA相結(jié)合，提高了物業(yè)價(jià)值評估的準(zhǔn)確性，也提高了這個稅種的公平性。發(fā)展中國家在這些技術(shù)方面只是剛剛起步，處于做“學(xué)生”的階段。我國這次房地產(chǎn)稅改革，也是在邊學(xué)邊制定自己的評估軟件系統(tǒng)，但離將GIS系統(tǒng)與C A M A系統(tǒng)結(jié)合起來使用還有一段距離。 觀察國外在建立和完善房 地產(chǎn)稅制過程中的成功做法，筆者認(rèn)為，有以下兩點(diǎn)特別值得關(guān)注：一是如何設(shè)置房地產(chǎn)稅的評估機(jī)構(gòu)；二是如何使納稅人有一個提出反對意見的渠道。下文將重點(diǎn)介紹這兩方面的情況及經(jīng)驗(yàn)。 （二）房地產(chǎn)稅評估機(jī)構(gòu)組 織方式的多樣化及共性由什么樣的機(jī)構(gòu)承擔(dān)房地產(chǎn)稅的評估工作是房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)中的一個重要問題，國際上對此并沒有統(tǒng)一的模式。 從稅收征管的一般邏輯上 講，評估工作就是要確定納稅人，尤其是確定計(jì)算稅額的課稅依據(jù)，即納稅人的計(jì)稅依據(jù)，然后根據(jù)稅率計(jì)算出納稅人應(yīng)該繳稅的數(shù)額，這一系列工作應(yīng)該由稅務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。但是，從各國的做法來看，由于房地產(chǎn)價(jià)值評估要求較高的專業(yè)技術(shù)，需要一支擁有專門業(yè)務(wù)資格的評估師隊(duì)伍，所以各個國家在評估機(jī)構(gòu)設(shè)置上的做法是多樣化的。根據(jù)現(xiàn)達(dá)程度有一定關(guān)系。從國際上看，美國、英國、澳大利亞、加拿大、新加坡、香港地區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅制度建設(shè)明顯地走在一些發(fā)展中國家前面。一是在這些國家和地區(qū)，財(cái)產(chǎn)稅（包括房地產(chǎn)稅）制度建立的歷史比較長。香港地區(qū)的差餉稅（也就是房地產(chǎn)稅）已經(jīng)有160多年的歷史。美國的房地產(chǎn)稅始于殖民地時代，也有著悠久的歷史。目前這個稅種都已成為當(dāng)?shù)卣?、尤其是地方基層政府重要或者是主要的?cái)政稅收來源。由于開征房地產(chǎn)稅的歷史比較長，稅制得到不斷地完善。發(fā)展中國家目前正式開征的財(cái)產(chǎn)稅（包括房地產(chǎn)稅）往往時間比較短，稅制也不完善。比如越南，目前還沒有完整的財(cái)產(chǎn)稅，只有對土地征收的稅費(fèi)，對房屋是免稅的。我國新中國成立后建立的房地產(chǎn)稅收制度設(shè)計(jì)比較粗糙，目前保留的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是按照房屋原值做一定扣除和土地使用面積作為征稅的依據(jù)，與市場的房地產(chǎn)價(jià)格沒有關(guān)系，這種落后的、與市場經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)的稅制設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)稅需要改革的主要動因。二是一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅評估技術(shù)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)展中國家。完善的房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)的市場價(jià)值，所以征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)工作是對房地產(chǎn)市場價(jià)值的評估，這是計(jì)算納稅人繳納稅額的依據(jù)。房地產(chǎn)價(jià)值評估所要求的技術(shù)程度較高，這是與其他稅種所不同的特殊之處。在計(jì)算機(jī)技術(shù)普及后，評估的速度和質(zhì)量得地產(chǎn)稅稅基評估責(zé)任委托給該
房產(chǎn)納稅評估篇3
馬克思認(rèn)為，房地產(chǎn)是帶有地域的和政治的偏見的私有財(cái)產(chǎn)、資本，是還沒有完全擺脫同周圍世界的糾結(jié)而達(dá)到自身的資本，即還沒有完成的資本。土地會隨著周圍世界的改良而增值，所以土地的價(jià)值是動態(tài)的，是“還沒有完成的資本”或者可以理解為“動態(tài)發(fā)展的資本”。在歐美等許多資本主義國家，因?yàn)橥恋厮接校?，房產(chǎn)、土地可以合并征稅，也可以分開征稅。但我國土地是屬于國家所有的，所以，針對土地征稅存在政策的空白。很多反對者所提出的觀點(diǎn)，都是基于中國特色的土地70年、50年或40年的使用權(quán)問題。事實(shí)上，土地的產(chǎn)權(quán)問題是不構(gòu)成障礙的。房屋產(chǎn)權(quán)人享受居住權(quán)，也就是使用權(quán)，而使用權(quán)是可以征稅的。退一步來說，土地的終極所有權(quán)，仍然是屬于人民，人民享有土地所有權(quán)。1982年12月4日，全國人大五屆五次會議通過了新修訂的《中華人民共和國憲法》，首次對土地所有權(quán)制度進(jìn)行了明確規(guī)定，并增加了“城市的土地屬于國家所有”（第十條第一款）這一條款，明確了土地的終級產(chǎn)權(quán)歸屬是人民，每個人都是土地的主人。所以，盡管就房地產(chǎn)稅沒有制定具體的單行法律條款，但從宏觀的法律邏輯上是不存在矛盾的。
盡管房地產(chǎn)稅不違背法理，但依托法律層次不高，支撐體系較弱，法律指向需要更具體更明確。為彌補(bǔ)這方面的缺憾，政府推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作的節(jié)奏在不斷加快。總理曾表示，要抓好財(cái)稅體制改革這個重頭戲，推動消費(fèi)稅、資源稅改革，做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護(hù)稅立法相關(guān)工作。與此相配套的建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也在穩(wěn)步推進(jìn)，這對于保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，方便企業(yè)、方便群眾，尤其是對進(jìn)一步健全歸屬清晰、責(zé)權(quán)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度具有深遠(yuǎn)的意義。當(dāng)然，同時也為掃清房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)障礙奠定基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)稅一旦通過立法，就有足夠的法律支持。但房地產(chǎn)稅和其他稅種不同之處在于，它要求非常透明清晰，使納稅人很清楚納稅多少、稅收的去向，這對房地產(chǎn)稅的征管提出了更高的要求。
我國的房地產(chǎn)稅要合乎國情順乎民意，要做到這一點(diǎn)，評估公平公正、稅率透明一致、征管公開嚴(yán)謹(jǐn)就非常重要。根據(jù)國際慣例，房地產(chǎn)稅是最公開透明的稅種，民間討論越充分，將來在征收房地產(chǎn)稅時遇到的阻力就越??；傳播渠道越豐富，人們接觸房地產(chǎn)稅的概率越大，爭議就會越少；稅收征管越公開，交稅渠道越多樣化，稅收使用去向眾所周知，那么抗稅的可能性就越小。
1.評估公平公正
盧梭認(rèn)為，人們盡可以在力量和才智上不平等，但是由于約定并且根據(jù)權(quán)利，他們卻是人人平等的。每一個公民都享有這種平等，即在國家統(tǒng)一政策指令下，實(shí)行統(tǒng)一的不動產(chǎn)信息登記制度，每一個公民的房地產(chǎn)稅基必需經(jīng)過權(quán)威機(jī)構(gòu)進(jìn)行公平公正的評估，評估結(jié)果才能使人們信服。房地產(chǎn)稅的稅基評估基礎(chǔ)工作在于信息的完備與及時更新，已經(jīng)開征房地產(chǎn)稅的國家在房地產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)登記管理方面已經(jīng)形成了一套成熟的管理制度。例如新加坡稅務(wù)局評稅的電子信息庫主要包括通過各種渠道搜集的情報(bào)信息構(gòu)成的評稅情報(bào)庫、通過納稅申報(bào)采集的信息構(gòu)成的申報(bào)信息庫。澳大利亞評稅的外部信息主要是銀行、海關(guān)、移民局、證券市場信息以及外部商用數(shù)據(jù)庫，內(nèi)部信息是稅務(wù)當(dāng)局?jǐn)?shù)據(jù)信息庫，包括納稅人申報(bào)資料、歷史評估資料、審計(jì)資料等；這些信息全部錄入計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫，供評估人員調(diào)用。
此外，還要建立公開的房地產(chǎn)信息查詢制度。房地產(chǎn)信息登記后必須公開且接受居民查詢，由此既可以接受利益相關(guān)各方的監(jiān)督，也有利于保證各相關(guān)方的利益。美國各州政府將房地產(chǎn)評估的信息全部在網(wǎng)上公開，為納稅人提供利用評估信息與政府進(jìn)行交涉的平臺；納稅人是政府財(cái)政收入的貢獻(xiàn)者，他們有權(quán)獲得一個公平、公正、合理的房地產(chǎn)價(jià)值評估結(jié)果；同時，政府也允許甚至是鼓勵納稅人向政府的評估價(jià)值挑戰(zhàn)。信息公開和交涉平臺的構(gòu)建使評估員及相關(guān)部門受到房地產(chǎn)所有者、政府以及社會的全面監(jiān)督。德國各地的評估委員會根據(jù)由房地產(chǎn)交易情況集中而形成的“銷售價(jià)格總匯”，每年制定地價(jià)圖，提出各區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)土地價(jià)格；標(biāo)準(zhǔn)土地價(jià)格主要涉及農(nóng)林區(qū)、農(nóng)村和市區(qū)、工業(yè)和貿(mào)易區(qū)、交通區(qū)和學(xué)校及醫(yī)院等公共區(qū)，并進(jìn)行公示。
2.稅率透明一致
房地產(chǎn)稅涉及千家萬戶，稅率的確定要非常透明，同一區(qū)域同一屬性的房地產(chǎn)稅率一致，稅賦合乎情理性，這樣才能減少爭議，緩和矛盾。例如美國，房地產(chǎn)稅有七成被用于支付學(xué)區(qū)義務(wù)教育、改善治安和公共環(huán)境。因其“取之于民、用之于民”，贏得美國納稅人的普遍信任，抗稅現(xiàn)象很少。目前，美國大部分地區(qū)房地產(chǎn)稅的稅率維持在0.8%-3%之間，尤以1.5%左右的稅率水平居多，體現(xiàn)“寬稅基，低稅率”的原則。房地產(chǎn)稅稅率并非一成不變，通常是由地方政府根據(jù)每年的財(cái)政收支預(yù)算情況而定。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的地區(qū)，房地產(chǎn)稅稅率相應(yīng)定得較低，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的地區(qū)，房地產(chǎn)稅稅率定得較高。地方政府每年都會將相應(yīng)的財(cái)政收支預(yù)算和稅率標(biāo)準(zhǔn)公示于眾，充分體現(xiàn)公平透明的原則。
3.征管公開嚴(yán)謹(jǐn)
在眾多已經(jīng)征收房地產(chǎn)稅的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)稅無疑是最透明的稅種：稅基的評估、稅基爭議、稅收的收入、稅收的支出、稅收的使用和管理，都務(wù)必公開透明。稅收的使用渠道、方向、過程、審計(jì)要公開嚴(yán)謹(jǐn)。
例如在稅基評估方面，加拿大的大多數(shù)省和地區(qū)都選擇以不動產(chǎn)的市場價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。市場價(jià)值又成為公開市場價(jià)值，是多數(shù)估價(jià)需要評估的價(jià)值?！秶H評估準(zhǔn)則》中對市場價(jià)值的定義是：市場價(jià)值是自愿買方和自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人各方應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。南非的部分地區(qū)評估工作由地方政府理事會任命的評估師承擔(dān)，一些較大的城市，城市委員會通常會設(shè)置專門承擔(dān)市政評估的部門，有些地區(qū)理事會還任命私營的事務(wù)所負(fù)責(zé)。
在稅收的使用方面，房地產(chǎn)稅用于改善當(dāng)?shù)氐慕逃?、治安、環(huán)境、衛(wèi)生、公共設(shè)施。美國的房地產(chǎn)稅的稅率就是由地方政府根據(jù)各級預(yù)算每年的需要確定的，如果某個地方政府的一年開支為1億美元，這個地方的房產(chǎn)估價(jià)總額為100億美元，那么反推該地當(dāng)年的房地產(chǎn)稅稅率應(yīng)該是1%。而政府的經(jīng)費(fèi)預(yù)算是要廣泛征集民意的，做到了公開嚴(yán)謹(jǐn)。
二、房地產(chǎn)稅基爭議處理趨勢
目前，大部分城市存量房交易采用評估價(jià)作為計(jì)稅的稅基，很大程度上防止了“陰陽合同”現(xiàn)象；在很多城市，因?yàn)榉康禺a(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)在交易環(huán)節(jié)收取，所以，業(yè)主只有在房地產(chǎn)進(jìn)行交易的時候，才會涉及到爭議處理環(huán)節(jié)，爭議處理隨著市場的波動呈正相關(guān)態(tài)勢；在房地產(chǎn)市場處于賣方市場的時候，業(yè)主比較強(qiáng)勢，在進(jìn)行交易中，業(yè)主常把房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各種稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買方。
未來，房地產(chǎn)稅成為業(yè)主每年都要繳納的稅種，這種稅種如果不是用于租賃市場，而只是自住，那么房地產(chǎn)稅是不能轉(zhuǎn)嫁的，要由業(yè)主自己承擔(dān)。當(dāng)然，如果業(yè)主的房地產(chǎn)用于租賃，則其可能將房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租戶。正因?yàn)槿绱?，業(yè)主更加重視房地產(chǎn)稅基的公平性和準(zhǔn)確性；因?yàn)樵诔钟协h(huán)節(jié)要繳納房地產(chǎn)稅，這樣，房地產(chǎn)稅的爭議處理將會呈現(xiàn)高頻化和常態(tài)化。
2015年10月1日起，重慶市開征個人住房房產(chǎn)稅，對象是獨(dú)棟商品住宅或建面單價(jià)超過13192元/平方米的住房，以及在此間無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。對于稅率問題，獨(dú)棟商品住宅、“三無人員”第二套普通住房以及建面成交單價(jià)在均價(jià)的3倍以內(nèi)的高檔住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。稅務(wù)部門解釋，納稅人在征稅前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米；“三無人員”第二套普通住房沒有免稅面積。重慶開征房地產(chǎn)稅，具有示范意義。不久的將來，將會有更多的城市步重慶后塵開征房地產(chǎn)稅。這樣，房地產(chǎn)稅基爭議處理將要面臨空前的壓力和挑戰(zhàn)，為此，需要系統(tǒng)化的爭議處理方案以應(yīng)對新形勢和新局面。爭議處理系統(tǒng)化主要包括建立制度體系和技術(shù)體系，制度體系應(yīng)該覆蓋爭議處理的每一個工作環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)稅基爭議處理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“互聯(lián)網(wǎng)+爭議處理”思維，既為當(dāng)前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅基爭議處理服務(wù)，更應(yīng)著眼于未來房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅基爭議處理。未來房地產(chǎn)稅基爭議將呈現(xiàn)住宅類房地產(chǎn)稅基爭議增多、房地產(chǎn)稅基爭議常態(tài)化和房地產(chǎn)稅基爭議環(huán)節(jié)進(jìn)入更深層次的特點(diǎn)。
1.住宅類房地產(chǎn)稅基爭議增多
未來在持有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅，則住宅類房地產(chǎn)稅基爭議必然增多。以深圳為例，根據(jù)多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在爭議處理中，最近四年，有84.7%的咨詢和解釋業(yè)務(wù)是住宅類房地產(chǎn)，商業(yè)類次之，辦公和工業(yè)咨詢與解釋概率最小。但是，目前進(jìn)入復(fù)核環(huán)節(jié)的有91%是商業(yè)類房地產(chǎn)，只有7%是住宅類房地產(chǎn)，而辦公和工業(yè)類房地產(chǎn)占比約2%，這與目前大部分城市和地區(qū)房地產(chǎn)只在交易環(huán)節(jié)進(jìn)行征收有密切關(guān)系。一旦在持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，住宅類的房地產(chǎn)稅基爭議處理將急劇上升。
2.房地產(chǎn)稅基爭議新常態(tài)
房地產(chǎn)稅征收的新常態(tài)，必然帶來房地產(chǎn)稅基爭議成為新常態(tài)?！俺B(tài)”就是固有的狀態(tài)。新常態(tài)就是不同以往的、相對穩(wěn)定的狀態(tài)。這是一種趨勢性、不可逆的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。未來隨著房地產(chǎn)稅在全國的逐漸推開，房地產(chǎn)稅基爭議處理必然成為新常態(tài)。這與交易環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅“一錘子買賣”完全不同。納稅人更擅長于橫向?qū)Ρ?，而且，在評估精準(zhǔn)度上會提出更高的要求，人們也更加習(xí)慣就房地產(chǎn)稅基提起爭議的新常態(tài)。
房地產(chǎn)稅涉及千家萬戶，與人們的生活休戚相關(guān)，納稅人在進(jìn)行納稅時，必然錙銖必較。在稅率既定的情況下，決定房地產(chǎn)稅負(fù)情況的主要稅基。稅基越高，稅負(fù)越大。納稅人對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、評估方法、評估結(jié)果都會用心關(guān)注。這樣一來，房地產(chǎn)稅基爭議將成為常態(tài)化，成為人們?nèi)粘Ｉ畹挠袡C(jī)組成部分。
3.房地產(chǎn)稅基爭議進(jìn)入更深層次
在持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅的背景下，隨著人們越來越清晰自己的稅負(fù)，對自已的物業(yè)很關(guān)注，這樣，對稅基更加較真，在爭議處理層面上，將進(jìn)入更高層次，行政復(fù)議或訴訟案例將會出現(xiàn)。
行政復(fù)議和訴訟層次是房地產(chǎn)稅基爭議處理的高級層次，只有在咨詢與解釋、價(jià)格復(fù)核都無法解決的爭議才會進(jìn)入到司法層面。房地產(chǎn)稅基爭議一旦進(jìn)入司法層面，那么，法律的相對人就是地方稅務(wù)局和納稅人。而地方稅務(wù)局一般是將房地產(chǎn)評估工作委托給評估機(jī)構(gòu)，那么，評估機(jī)構(gòu)將成為最終的實(shí)際法律應(yīng)訴人。
總之，如果未來房地產(chǎn)稅在持有環(huán)節(jié)開征，則對于征管者而言，評估要公平公正、稅率要透明一致、征管要公開嚴(yán)謹(jǐn)；而對于爭議處理的管理部門而言，他們要面對房地產(chǎn)稅基爭議量加大、房地產(chǎn)稅基爭議常態(tài)化和房地產(chǎn)稅基爭議進(jìn)入更深層次的挑戰(zhàn)。在稅制改革的大背景下，爭取稅賦的公平、公正日益成為每一個納稅人關(guān)心的話題，對于既不能轉(zhuǎn)移給他人，又需要每年繳納的房地產(chǎn)稅，納稅人會越來越重視稅基評估的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。
參考文獻(xiàn)：
1.馬克思.1844年經(jīng)濟(jì)學(xué)哲學(xué)手稿.人民出版社.2000
房產(chǎn)納稅評估篇4
杜絕“陰陽合同”現(xiàn)象，為加強(qiáng)存量房交易稅收征收管理。減少稅收流失，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》〔某〕1號）財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》財(cái)稅〔2010〕105號）和《某市地方稅務(wù)局某市財(cái)政局某市物價(jià)局關(guān)于應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》渝地稅發(fā)〔某〕139號）等有關(guān)文件規(guī)定，經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)就推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管有關(guān)工作交流如下：
一、提高認(rèn)識,統(tǒng)一思想。
深化財(cái)稅體制改革、完善地方稅體系的重要內(nèi)容，開展應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管是調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要舉措。也是杜絕“陰陽合同”堵塞稅收漏洞、增加財(cái)政收入的有效手段。各鎮(zhèn)街及有關(guān)單位要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，積極支持開展房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)的研究與應(yīng)用，加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。
二、形成合力,精心組織。
由區(qū)委常委、區(qū)政府黨組成員宋葵任組長，成立區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)研究與應(yīng)用工作領(lǐng)導(dǎo)小組。區(qū)地稅局、區(qū)發(fā)改委、區(qū)財(cái)政局、區(qū)城鄉(xiāng)建委、區(qū)房管局、區(qū)國土分局、區(qū)規(guī)劃分局為成員單位。
辦公室設(shè)在區(qū)地稅局，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室。區(qū)地稅局局長閻健任主任，稅政科科長霍永紅任副主任，辦公室成員由區(qū)地稅局相關(guān)人員和某同誠房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司部分人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)指導(dǎo)全區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)的研究與應(yīng)用，強(qiáng)化存量房交易稅收的征收管理。
區(qū)地稅局：負(fù)責(zé)組織開展房地產(chǎn)市場稅源調(diào)查、數(shù)據(jù)采集與建庫、制訂評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)和完善評估系統(tǒng)、建立爭議處理機(jī)制、依法征收存量房交易稅收等工作。
參與評估政策制訂。區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)并提供工作經(jīng)費(fèi)保障。
區(qū)發(fā)改委：負(fù)責(zé)對存量房交易計(jì)稅價(jià)格爭議進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定工作。
協(xié)助開展評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制訂及相關(guān)評估參數(shù)論證等工作。區(qū)國土分局、區(qū)房管局：負(fù)責(zé)提供房屋交易數(shù)據(jù)信息及房屋產(chǎn)權(quán)證的查詢。
區(qū)城鄉(xiāng)建委：協(xié)助開展房屋建安造價(jià)、成本費(fèi)用等測算和論證工作。
區(qū)規(guī)劃分局：協(xié)助做好電子地圖建設(shè)等工作。
三、穩(wěn)步實(shí)施,完善體系。
制訂適合本地的房地產(chǎn)交易價(jià)格評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)地稅局會同區(qū)發(fā)改委、城鄉(xiāng)建委、財(cái)政、國土、房管、規(guī)劃等有關(guān)部門。建立存量房交易價(jià)格評估系統(tǒng)，組織專家對存量房交易價(jià)格評估系統(tǒng)進(jìn)行評審，待軟件定型后，按照“循序漸進(jìn)、穩(wěn)步實(shí)施”原則，從2012年1月1日起實(shí)現(xiàn)存量房交易價(jià)格評估系統(tǒng)推廣應(yīng)用。正式上線運(yùn)行存量房交易價(jià)格評估系統(tǒng)后，應(yīng)全面取消房屋交易政府計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)格。對存量房交易環(huán)節(jié)征稅，區(qū)地稅局應(yīng)通過存量房交易價(jià)格評估系統(tǒng)對交易存量房進(jìn)行全面評估，以評估價(jià)比對分析納稅人的申報(bào)價(jià)格。申報(bào)價(jià)格高于評估價(jià)的以申報(bào)價(jià)格作為計(jì)稅價(jià)格；申報(bào)價(jià)格明顯低于評估價(jià)又無正當(dāng)理由的以評估價(jià)作為計(jì)稅價(jià)格。
四、完善服務(wù),加強(qiáng)宣傳。
房產(chǎn)納稅評估篇5
（一）對評稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇
在已實(shí)行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質(zhì)的社會中介評估機(jī)構(gòu)或人員）共同來承擔(dān)。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會中介評估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)。這種單一稅基評估主體往往會產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機(jī)構(gòu)作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來負(fù)責(zé)整個轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國稅基評估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔(dān)時，則可以選擇民間的社會中介評估機(jī)構(gòu)作為評估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會中介評估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評估相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評估主體，那么，為保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門以外的政府部門來承擔(dān)。在國外，由政府單方承擔(dān)稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門。
（二）房地產(chǎn)稅稅基評估周期
以市場價(jià)值作為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)按評估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場價(jià)值變動的影響。因此，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評估應(yīng)定期進(jìn)行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評估的成本；三是房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每兩年進(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進(jìn)行全面的重新評估；德國采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與地上建筑物價(jià)值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場價(jià)值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評估周期在6年以上。
我國在房地產(chǎn)稅立法時，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場價(jià)值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區(qū)之間社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計(jì)稅價(jià)格相對穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價(jià)值變化，保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
（三）申訴安排
房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復(fù)雜.納稅人對評估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評估部門的專門的復(fù)核委員會，并組成評估專家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評估后，應(yīng)將初評的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對計(jì)稅價(jià)格持有異議，可以向評估機(jī)構(gòu)申訴，若對申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會申請復(fù)核，復(fù)核委員會應(yīng)盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評估機(jī)構(gòu)，最終的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)更加客觀公正。
二、房地產(chǎn)稅稅基評估方法和技術(shù)
在房產(chǎn)價(jià)值評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。
（一）基本評估方法
房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場價(jià)值，計(jì)稅的市場價(jià)值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評估實(shí)踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評估所得的結(jié)果有時也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評估結(jié)果低于收益法的評估結(jié)果，而市場比較法的評估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應(yīng)用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預(yù)測的房地產(chǎn)，無法采用收益法實(shí)施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時費(fèi)力。難度最大的是折舊的計(jì)算，尤其是對陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。
國際上以市場價(jià)值為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場狀況、待評估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法。
（二）稅基評估技術(shù)－－批量評估
同其他目的的評估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時對大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進(jìn)行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u估成本的目的通過運(yùn)用批量評估實(shí)現(xiàn)。
在對不動產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應(yīng)用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財(cái)產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計(jì)部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財(cái)政房地產(chǎn)簿。（2）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對不動產(chǎn)市場價(jià)值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場價(jià)值的關(guān)系通過估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動產(chǎn)基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場價(jià)值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。
當(dāng)今各國的稅基批量評估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評估技術(shù)（cama，computer－aided mass assessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場交易信息儲存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中，必須考慮循序漸進(jìn)地開發(fā)cama。綜合國外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國家開發(fā)cama的經(jīng)驗(yàn)做法，無論何種cama系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評估子系統(tǒng)、評估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲；市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)市場數(shù)據(jù)采集、市場數(shù)據(jù)分析、市場數(shù)據(jù)報(bào)告；評估子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價(jià)值評估；評估結(jié)果管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評估結(jié)果輸出、評估結(jié)果上訴管理和評估結(jié)果統(tǒng)計(jì)報(bào)表。
從國外的經(jīng)驗(yàn)看，隨著gis技術(shù)從軍用轉(zhuǎn)向民用.更多的cama系統(tǒng)與gis系統(tǒng)互相整合，逐漸形成了新的技術(shù)潮流。我國地域廣袤.百萬級人口的大城市眾多，房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)量極大。如果批量評估需要對特定區(qū)域的房地產(chǎn)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析僅僅依靠人力是無法完成的。因此將gis系統(tǒng)整合至cama系統(tǒng)，可以幫助評估人員及時準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)稅基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，高效地實(shí)現(xiàn)批量評估房地產(chǎn)的功能。
房產(chǎn)納稅評估篇6
一、實(shí)施納稅評估的動因
納稅評估是稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)國家的稅收法律法規(guī)，對納稅評估對象依法履行納稅義務(wù)情況進(jìn)行審核、分析、評價(jià)和處理的管理活動。納稅評估作為重大建設(shè)項(xiàng)目過程管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對于提高稅源監(jiān)控能力、降低異常申報(bào)率、堵塞管理漏洞、提升控管質(zhì)效起著積極的作用。加強(qiáng)重大建設(shè)項(xiàng)目納稅評估，有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。一是強(qiáng)化稅基管理的需要。重大建設(shè)項(xiàng)目既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動力，也是稅收收入的重要來源。從去年底開始，各級黨委、政府先后采取了一系列加大投資、拉動內(nèi)需的政策，一大批重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目相繼開工。借助管理軟件支撐，采取人機(jī)結(jié)合方式進(jìn)行專業(yè)化評估，可進(jìn)一步改進(jìn)管理手段、拓展控管范圍、提高監(jiān)控效果，切實(shí)把經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)轉(zhuǎn)化為稅收增長點(diǎn)。二是盤活數(shù)據(jù)資源的需要。日?？毓苤?，稅收管理員重征收管理、輕評估分析，對大集中系統(tǒng)、重大建設(shè)項(xiàng)目稅收管理軟件中現(xiàn)有的數(shù)據(jù)信息以及相關(guān)合同資料，未能有效整合運(yùn)用，建立經(jīng)常性評估分析制度，造成數(shù)據(jù)資源利用率不高，直接影響到數(shù)據(jù)變稅源、稅源變稅收。三是凝聚控管合力的需要。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于征管基礎(chǔ)和人員素質(zhì)的差異，不同重大建設(shè)項(xiàng)目管理力度和控管質(zhì)效不均衡。在“大集中”系統(tǒng)管理框架下，只有按照新的稅源控管模式的要求有效整合數(shù)據(jù)資源，深入開展案頭分析評估，分析查找征管中的薄弱環(huán)節(jié)，加強(qiáng)部門崗位間的配合聯(lián)動，才能形成評估、征管、稽查等環(huán)節(jié)的良性互動，構(gòu)筑起重大建設(shè)項(xiàng)目科學(xué)化、精細(xì)化管理的高效運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制，提高稅收征管質(zhì)效。
二、主要作法
（一）項(xiàng)目周期評控法。以工業(yè)建設(shè)類、商業(yè)建設(shè)類、企業(yè)辦公用房建設(shè)類、技術(shù)改造類以及其他建設(shè)類重大項(xiàng)目為評估重點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)實(shí)際和財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，將重大建設(shè)項(xiàng)目劃分為投產(chǎn)期、試產(chǎn)期和達(dá)產(chǎn)期三個周期，不同生產(chǎn)周期確定不同評估重點(diǎn)。重大項(xiàng)目從立項(xiàng)開始到投產(chǎn)期，重點(diǎn)對取得土地方式與土地交易稅收清算以及取得發(fā)票的真實(shí)性、代扣代繳建筑業(yè)營業(yè)稅等稅款進(jìn)度與投資方撥款進(jìn)度以及工程形象進(jìn)度的同步性、“甲方供料”申報(bào)繳納稅款的完整性、境外提供境內(nèi)設(shè)備安裝、技術(shù)改造、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等營業(yè)稅與預(yù)提所得稅扣繳的及時性、各類應(yīng)稅合同印花稅申報(bào)的準(zhǔn)確性等情況評估監(jiān)控；從投產(chǎn)期到試產(chǎn)期，重點(diǎn)對建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收與實(shí)際使用時間是否一致、在建工程是否延期結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)和人為拖延房產(chǎn)稅應(yīng)稅時間以及城鎮(zhèn)土地使用稅申報(bào)的準(zhǔn)確性評估監(jiān)控；從試產(chǎn)期到達(dá)產(chǎn)期，重點(diǎn)對應(yīng)稅房產(chǎn)、土地以及擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、增加銷售收入等實(shí)現(xiàn)的房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、城建稅等稅源轉(zhuǎn)化情況與項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)文書的差異性評估監(jiān)控。比如，在對一熱電公司評估過程中，發(fā)現(xiàn)該單位私自征用建設(shè)項(xiàng)目所在地村委集體土地一宗，經(jīng)過評估核實(shí)，補(bǔ)征入庫稅款28萬元。在對一風(fēng)電項(xiàng)目評估過程中，發(fā)現(xiàn)該單位支付工程款項(xiàng)環(huán)節(jié)未按照規(guī)定扣繳稅款，經(jīng)過評估核實(shí)，補(bǔ)征入庫稅款146萬元。在對一金業(yè)化工項(xiàng)目評估過程中，發(fā)現(xiàn)該單位在建工程延期結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)、未按照規(guī)定及時申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅，經(jīng)過評估核實(shí)，補(bǔ)征入庫稅款44萬元。
（二）關(guān)聯(lián)鉤稽評控法。以居住建筑建設(shè)類重大項(xiàng)目為評估切入點(diǎn)，根據(jù)已有的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)學(xué)模型和評估指標(biāo)體系，以行業(yè)總體稅負(fù)率為評估標(biāo)準(zhǔn)，以此來衡量和判斷企業(yè)稅負(fù)是否合理、納稅是否正常，對納稅異常企業(yè)，依據(jù)營業(yè)稅征收率與所得稅核定征收率以及土地增值稅預(yù)征率三者計(jì)稅依據(jù)的內(nèi)在關(guān)系，對稅負(fù)偏低、指標(biāo)異常、申報(bào)異常、營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅不匹配、代征稅款與建筑規(guī)模不符等情況重點(diǎn)評估、篩選疑點(diǎn)。比如，在對一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估過程中，通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際申報(bào)入庫的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅倒算，發(fā)現(xiàn)該單位申報(bào)三稅的計(jì)稅依據(jù)不一致，差異很大，經(jīng)過評估核實(shí)，應(yīng)補(bǔ)征入庫營業(yè)稅309萬元、企業(yè)所得稅158萬元以及其他各項(xiàng)稅費(fèi)40萬元。在對一商住綜合開發(fā)項(xiàng)目評估過程中，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)單位撥付工程款項(xiàng)進(jìn)度與代扣代繳建筑業(yè)營業(yè)稅等稅款進(jìn)度以及工程形象進(jìn)度不同步，自取得預(yù)售許可證以來，商住房銷售收入長期掛“預(yù)收賬款”未結(jié)轉(zhuǎn)收入，經(jīng)過評估核實(shí)，分別補(bǔ)征入庫扣繳營業(yè)稅和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅等各項(xiàng)地方稅收22萬元。
（三）輻射延伸評控法。以工業(yè)建設(shè)類、
農(nóng)業(yè)建設(shè)類、基礎(chǔ)設(shè)施類、公共建筑建設(shè)類等九類不同類型的重大建設(shè)項(xiàng)目為圓心向外輻射、延伸評估，做到“四個延伸”，即：一是由單純項(xiàng)目評估延伸到建設(shè)單位、承建單位的雙向評估；二是對跨年度的重大項(xiàng)目評估當(dāng)年的同時對其以往關(guān)聯(lián)年度追溯評估；三是由對重大項(xiàng)目營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅的重點(diǎn)評估向房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅以及其他地方稅費(fèi)的同步評估；四是由發(fā)票、稅款的比對分析向“甲方供料”、工程轉(zhuǎn)分包等征管難點(diǎn)的延伸評估。比如，在對一中學(xué)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目評估過程中，經(jīng)過比對建筑安裝合同、開具發(fā)票以及扣繳稅款等資料，發(fā)現(xiàn)辦公樓外墻裝飾用大理石為“甲方供料”，經(jīng)過評估核實(shí)，補(bǔ)征入庫稅款26萬元。在對藝苑小區(qū)、教育路小區(qū)十區(qū)等重大項(xiàng)目評估過程中，發(fā)現(xiàn)相關(guān)項(xiàng)目均由一個房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)，且多個項(xiàng)目均屬跨年度開發(fā)，為此，采取對所有項(xiàng)目“一攬子”評估思路，并將評估時限追溯到項(xiàng)目開工年度，對所有項(xiàng)目涉及到的建設(shè)單位代扣代繳、承建單位自行申報(bào)情況逐年、逐項(xiàng)評估核實(shí)，并對房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅以及其他地方稅費(fèi)的申報(bào)繳納情況同步評估，經(jīng)過評估核實(shí)，補(bǔ)征入庫各項(xiàng)地方稅款320萬元。三、取得的成效
（一）增加了稅收收入。本次評估共選取重大建設(shè)項(xiàng)目 25個，其中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 13個。通過比對分析，發(fā)現(xiàn)有納稅疑點(diǎn)的項(xiàng)目19 個，其中房地產(chǎn)開發(fā)類11 個，經(jīng)過案頭分析評估和實(shí)地交叉派工核實(shí)，目前共補(bǔ)征入庫營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等各項(xiàng)地方稅收916萬元，有效鞏固擴(kuò)大了稅基管理，緩解了當(dāng)前組織收入工作的壓力，為局黨組掌控情況、科學(xué)決策、部署落實(shí)、全面完成一季度收入計(jì)劃打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
（二）規(guī)范了項(xiàng)目管理。通過進(jìn)一步派工核實(shí)，用數(shù)據(jù)反映工作，用數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)問題，用數(shù)據(jù)分析原因，用數(shù)據(jù)考核工作，找出內(nèi)在的規(guī)律和特點(diǎn)，對管理過程中出現(xiàn)的普遍性、苗頭性問題，責(zé)令征收管理單位限期整改，并對相關(guān)重大項(xiàng)目補(bǔ)充完善檔案資料，修訂完善重大建設(shè)項(xiàng)目管理考核辦法，按月落實(shí)重大建設(shè)項(xiàng)目管理運(yùn)行情況通報(bào)制度，從而進(jìn)一步加強(qiáng)了稅源控管的目的性、針對性，有效減少了稅收管理的人為因素和隨意性，加大了稅源監(jiān)控力度，提升了項(xiàng)目控管質(zhì)效，使重大項(xiàng)目管理納入了程序化、規(guī)范化的軌道。
（三）加強(qiáng)了部門聯(lián)動。加強(qiáng)稅源管理辦公室與各部門單位之間雙向溝通制約，切實(shí)做到數(shù)據(jù)信息共享、工作結(jié)果互動，部門齊抓共管，確保控管實(shí)效。一是通過內(nèi)部簡報(bào)創(chuàng)辦稅源管理?？?，及時通報(bào)重大項(xiàng)目專項(xiàng)評估中發(fā)現(xiàn)的問題，提出評估建議。二是結(jié)合評估發(fā)現(xiàn)的問題，向征管、稅政部門提交《稅收征管建議書》、《政策管理建議書》，對10戶企業(yè)的房產(chǎn)、土地等財(cái)產(chǎn)類稅基信息在“大集中”系統(tǒng)進(jìn)行更新維護(hù)，就舊（城）村改造營業(yè)稅、新建未竣工驗(yàn)收已使用生產(chǎn)用房的房產(chǎn)稅納稅義務(wù)時間以及商品房銷售錯用印花稅稅率等7個稅種16個方面問題，分稅種提出規(guī)范政策落實(shí)的建議，特別是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房用地普遍征收管理不到位的問題，會同征管、稅政部門，聯(lián)合制定了《__市房地產(chǎn)行業(yè)重大項(xiàng)目城鎮(zhèn)土地使用稅管理暫行辦法（試行）》，有效堵塞了征管漏洞。三是案頭分析與派工核實(shí)相結(jié)合，發(fā)揮好約談取證在納稅評估中的作用，提高評估結(jié)論的準(zhǔn)確性，并將評估約談與稅收宣傳、納稅輔導(dǎo)相結(jié)合，將稅收管理從“事后處罰”向“事前告知”轉(zhuǎn)變，使約談的過程成為稅收宣傳和納稅輔導(dǎo)的過程，引導(dǎo)納稅人自我糾正申報(bào)錯誤，避免稅務(wù)處罰，不斷提高納稅遵從度。
房產(chǎn)納稅評估篇7
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅;評估;稅制改革
房地產(chǎn)稅是國際上許多國家都征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，也是這些國家地方政府的重要財(cái)政收入來源。在一些國家或地區(qū)，房地產(chǎn)稅制度建立的歷史較長，因此，在我國房地產(chǎn)稅制度改革中，借鑒國際經(jīng)驗(yàn)和做法十分必要。
一、境外房地產(chǎn)稅制發(fā)
展概況及可資借鑒的“點(diǎn)”（一）房地產(chǎn)稅制度建立和完善程度與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度有一定關(guān)系首先要明確一點(diǎn)，房地產(chǎn)稅制度建立和完善的程度與經(jīng)濟(jì)發(fā)在掌握的資料，評估機(jī)構(gòu)的設(shè)置方式主要可以歸納為三種類型：第一種：在政府行政機(jī)構(gòu)中設(shè)置評估機(jī)構(gòu)。比較典型的國家和地區(qū)是新加坡和香港地區(qū)。為了征收房地產(chǎn)稅，在政府行政機(jī)構(gòu)中專門設(shè)置了評估機(jī)構(gòu)，工作人員都是政府公務(wù)員。這是此種類型機(jī)構(gòu)設(shè)置的共同特點(diǎn)。新加坡和香港機(jī)構(gòu)設(shè)置略有區(qū)別之處是：香港從1995年以后，將評估工作和征收工作都?xì)w由差餉物業(yè)估價(jià)署負(fù)責(zé)，1995年以前，征收稅款工作是由稅務(wù)局負(fù)責(zé)。新加坡政府內(nèi)的國家稅務(wù)局中設(shè)置的評估機(jī)構(gòu)與征收工作獨(dú)立為兩個專門部門，房地產(chǎn)稅的評估由財(cái)產(chǎn)稅評估部門專門負(fù)責(zé)，這個部門的工作人員有170人左右，而稅款征收由征收發(fā)單部門專門負(fù)責(zé)。
第二種：政府設(shè)置非營利
性機(jī)構(gòu)專門負(fù)責(zé)評估工作。這種非營利性組織相當(dāng)于我國的事業(yè)單位。比較典型的國家和地區(qū)是英國、加拿大的某些?。ǜ魇∽龇ú灰恢拢?。此種類型的做法是，財(cái)產(chǎn)稅的征收管理由稅務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，但是房地產(chǎn)價(jià)值的評估由政府設(shè)置專門的政府非行政機(jī)構(gòu)來承擔(dān)，該機(jī)構(gòu)將評估結(jié)果提供給稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為財(cái)產(chǎn)稅征收的計(jì)稅依據(jù)。
第三種：政府服務(wù)外包給
社會專業(yè)公司。此種類型是政府公共服務(wù)的市場化運(yùn)作。政府通過招標(biāo)方式將財(cái)產(chǎn)稅的評估業(yè)務(wù)服務(wù)外包給專業(yè)評估公司。
比較典型的國家和地區(qū)是加拿大
的安大略省政府，將該省的房到大大提高。20世紀(jì)70年代開始的批量評估技術(shù)已經(jīng)在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家基本普及。目前一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家已經(jīng)將地理信息系統(tǒng)的G I S與財(cái)產(chǎn)稅評估技術(shù)CAMA相結(jié)合，提高了物業(yè)價(jià)值評估的準(zhǔn)確性，也提高了這個稅種的公平性。發(fā)展中國家在這些技術(shù)方面只是剛剛起步，處于做“學(xué)生”的階段。我國這次房地產(chǎn)稅改革，也是在邊學(xué)邊制定自己的評估軟件系統(tǒng)，但離將GIS系統(tǒng)與C A M A系統(tǒng)結(jié)合起來使用還有一段距離。
觀察國外在建立和完善房
地產(chǎn)稅制過程中的成功做法，筆者認(rèn)為，有以下兩點(diǎn)特別值得關(guān)注：一是如何設(shè)置房地產(chǎn)稅的評估機(jī)構(gòu)；二是如何使納稅人有一個提出反對意見的渠道。下文將重點(diǎn)介紹這兩方面的情況及經(jīng)驗(yàn)。
（二）房地產(chǎn)稅評估機(jī)構(gòu)組
織方式的多樣化及共性由什么樣的機(jī)構(gòu)承擔(dān)房地產(chǎn)稅的評估工作是房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)中的一個重要問題，國際上對此并沒有統(tǒng)一的模式。
從稅收征管的一般邏輯上
講，評估工作就是要確定納稅人，尤其是確定計(jì)算稅額的課稅依據(jù)，即納稅人的計(jì)稅依據(jù)，然后根據(jù)稅率計(jì)算出納稅人應(yīng)該繳稅的數(shù)額，這一系列工作應(yīng)該由稅務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。但是，從各國的做法來看，由于房地產(chǎn)價(jià)值評估要求較高的專業(yè)技術(shù)，需要一支擁有專門業(yè)務(wù)資格的評估師隊(duì)伍，所以各個國家在評估機(jī)構(gòu)設(shè)置上的做法是多樣化的。根據(jù)現(xiàn)達(dá)程度有一定關(guān)系。從國際上看，美國、英國、澳大利亞、加拿大、新加坡、香港地區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅制度建設(shè)明顯地走在一些發(fā)展中國家前面。一是在這些國家和地區(qū)，財(cái)產(chǎn)稅（包括房地產(chǎn)稅）制度建立的歷史比較長。香港地區(qū)的差餉稅（也就是房地產(chǎn)稅）已經(jīng)有160多年的歷史。美國的房地產(chǎn)稅始于殖民地時代，也有著悠久的歷史。目前這個稅種都已成為當(dāng)?shù)卣?、尤其是地方基層政府重要或者是主要的?cái)政稅收來源。由于開征房地產(chǎn)稅的歷史比較長，稅制得到不斷地完善。發(fā)展中國家目前正式開征的財(cái)產(chǎn)稅（包括房地產(chǎn)稅）往往時間比較短，稅制也不完善。比如越南，目前還沒有完整的財(cái)產(chǎn)稅，只有對土地征收的稅費(fèi)，對房屋是免稅的。我國新中國成立后建立的房地產(chǎn)稅收制度設(shè)計(jì)比較粗糙，目前保留的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是按照房屋原值做一定扣除和土地使用面積作為征稅的依據(jù)，與市場的房地產(chǎn)價(jià)格沒有關(guān)系，這種落后的、
[1] [2] [3]
與市場經(jīng)濟(jì)
不相適應(yīng)的稅制設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)稅需要改革的主要動因。二是一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅評估技術(shù)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)展中國家。完善的房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)的市場價(jià)值，所以征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)工作是對房地產(chǎn)市場價(jià)值的評估，這是計(jì)算納稅人繳納稅額的依據(jù)。房地產(chǎn)價(jià)值評估所要求的技術(shù)程度較高，這是與其他稅種所不同的特殊之處。在計(jì)算機(jī)技術(shù)普及后，評估的速度和質(zhì)量得地產(chǎn)稅稅基評估責(zé)任委托給該省的市政不動產(chǎn)評估公司(MPAC，Municipal Property AppraisalCorporate)，由其負(fù)責(zé)在安大略省范圍內(nèi)建立一個以市場價(jià)值為基礎(chǔ)、有統(tǒng)一不動產(chǎn)稅稅基評估標(biāo)準(zhǔn)的評稅系統(tǒng)，為各縣提供多樣化的評稅服務(wù)。
從以上三種類型評稅機(jī)構(gòu)的
設(shè)置來看，共性之處是在評稅機(jī)構(gòu)的設(shè)置和管理上都是以政府為主體的，換言之，房地產(chǎn)稅的評稅工作是政府的職責(zé)。三種類型的區(qū)別是評稅機(jī)構(gòu)的運(yùn)作機(jī)制有所不同：第一種是政府直接運(yùn)作和管理，后兩種引入了市場機(jī)制，把政府管理與市場運(yùn)作機(jī)制結(jié)合起來，第三種類型的市場運(yùn)作機(jī)制比第二種類型更徹底。
（三）賦予納稅人提出反對
意見的渠道：香港經(jīng)驗(yàn)香港差餉物業(yè)估價(jià)署是香港特區(qū)政府財(cái)政司下屬的一個專門負(fù)責(zé)評估差餉稅稅基，并負(fù)責(zé)征收差餉稅的行政機(jī)構(gòu)。它與稅務(wù)局和庫務(wù)署并列屬于財(cái)政司管理。目前該署共有人員編制人。其職責(zé)根據(jù)《差餉條例》（香港法例第章）的規(guī)定，負(fù)責(zé)評估、征收和管理差餉稅。同時，為政府其他部門提供估價(jià)及物業(yè)數(shù)據(jù)服務(wù)，主要是為征收土地地租的部門提供估價(jià)數(shù)據(jù)，地租按照土地的估值每年征收%的物業(yè)收入。
目前，差餉稅和地租收入構(gòu)
成香港特別行政區(qū)政府穩(wěn)定而可靠的財(cái)政收入來源?！?cái)年一般差餉稅收入占香港特別行政區(qū)政府收入總額的.%，加上地租收入，大約占政府收入總額的 %左右。
差餉物業(yè)估價(jià)署的具體職
責(zé)，如下圖所示：為了維護(hù)差餉稅的公平和公正，香港特區(qū)政府在相關(guān)稅收條例中規(guī)定了詳細(xì)和可操作的反對及上訴程序，這對于政府順利推行該稅種和維護(hù)納稅人權(quán)益來講都是至關(guān)重要的。簡單來講，納稅人對評估房地產(chǎn)的租金估價(jià)提出反對及上訴的程序包括三個步驟:一是與估價(jià)署的測量師討論估值和評估結(jié)果，如果納稅人對解釋不滿，進(jìn)入第二步驟，向估價(jià)署署長提出反對或建議，若納稅人對署長的決定仍有不滿，可進(jìn)入第三步驟，向土地審裁處上訴。上述三個步驟都有嚴(yán)格的時間限制。一般來講，提出反對和上訴的估值數(shù)量占總估值數(shù)量的.%左右。
二、對我國房地產(chǎn)稅
制改革的幾點(diǎn)建議（一）房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)該引起各級政府的高度
重視房地產(chǎn)稅是地方政府財(cái)政穩(wěn)定可靠的收入來源，尤其可以作為基層地方政府財(cái)政收入的主要來源，這是國際上許多國家的通行做法。不論從完善中國稅制體系以及地方稅制體系的角度，還是從進(jìn)一步完善中央與地方財(cái)政關(guān)系的角度，都需要各級政府高度重視房地產(chǎn)稅制改革。但我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)延續(xù)下來的觀念是，政府往往重視與生產(chǎn)和流通有關(guān)的增值稅、營業(yè)稅等間接稅稅種，相對忽視財(cái)產(chǎn)稅等直接稅稅種。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立與完善，與收入和財(cái)產(chǎn)相關(guān)的直接稅將成為更加重要的稅源，這樣的稅制體系變化在國際上是有規(guī)律可循的。所以，各級政府應(yīng)該比公眾更加關(guān)心房地產(chǎn)稅制的改革和建設(shè)。
目前，我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)
定性很差，這與房地產(chǎn)稅制的不完善有一定的關(guān)系。從經(jīng)濟(jì)全球化角度看，我國房地產(chǎn)稅制的不完善，尤其是住宅房地產(chǎn)稅收制度的缺位，客觀上會吸引國際上的資本到中國來投資購買房地產(chǎn)。這樣會使得我國本來在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中日益擴(kuò)大的對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求進(jìn)一步擴(kuò)張，形成長期的房地產(chǎn)市場供給小于需求、房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)性快速上漲的狀況。所以，無論是短期的宏觀調(diào)控，還是中長期的房地產(chǎn)市場建設(shè)，房地產(chǎn)稅制改革都已經(jīng)迫在眉睫。
（二）改革需要逐步推進(jìn)
盡管房地產(chǎn)稅制改革有著迫切性，但是根據(jù)我國國情和稅收征管水平和能力，房地產(chǎn)稅制改革只能分步實(shí)施。建議先改革經(jīng)營性房地產(chǎn)稅收制度，再推進(jìn)對居民住宅征稅。
目前最重要的是，在對居民
住宅征稅問題上要進(jìn)行輿論宣傳，從正面向公眾普及對住宅征稅的理由和必要性。建議政府的相關(guān)主管部門，或者由這些部門委托專家學(xué)者定期出面宣傳改革的必要性和進(jìn)度，以正視聽。
權(quán)威主管部門在積極推進(jìn)房地
產(chǎn)稅制改革時，如果不及時進(jìn)行
房產(chǎn)納稅評估篇8
灌云稅務(wù)局
駱秀枝
內(nèi)容摘要：雖然我國歷史上最早的房產(chǎn)稅可以追溯到周朝，歷史較長，但現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度存在諸多與當(dāng)今經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不適應(yīng)之處，需要改革。根據(jù)我國的實(shí)際情況，對稅制成熟國家房產(chǎn)稅制度的比較分析和借鑒是完善我國的房地產(chǎn)稅制改革的有效途徑。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)稅
稅制改革
房產(chǎn)價(jià)值評估
一、厘清房地產(chǎn)稅的概念
房地產(chǎn)稅，顧名思義是對房子及其土地征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，準(zhǔn)確理解房地產(chǎn)稅的概念，需要從以下四點(diǎn)來把握。第一，房地產(chǎn)稅是將房子和土地視為一個整體而征收的不動產(chǎn)稅，相當(dāng)于現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并。第二，房地產(chǎn)稅的征稅范圍擴(kuò)大，不僅對工商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行征收，而且將個人住房納入征稅范圍。第三，房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)不同于現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是按照房產(chǎn)原值扣除一定比例計(jì)算，城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是按照土地使用面積計(jì)算?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)導(dǎo)致的問題是稅收和房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)嚴(yán)重背離，尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場過熱的城市，政府通過稅收對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的能力下降。因此，房地產(chǎn)稅的改革方向?qū)⑹恰鞍凑赵u估值征收”。第四，房地產(chǎn)稅是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，在此不涉及房地產(chǎn)的建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)。
那么，為什么生活中人們往往更加關(guān)注房產(chǎn)稅的改革，而忽視了城鎮(zhèn)土地使用稅呢？主要原因有二。一是“房子是用來住的”是黨和國家的住房政策，我國傳統(tǒng)文化中的置業(yè)觀念也賦予了住房特殊的社會屬性。如果開征房地產(chǎn)稅，普通老百姓最關(guān)心是否設(shè)定人均免稅面積、是否對家庭購買的首套住房免稅等與房產(chǎn)有關(guān)的涉稅事項(xiàng)。二是從廣義上來說，土地是一種財(cái)產(chǎn)，對土地課稅在國外屬于財(cái)產(chǎn)稅。但是，根據(jù)我國憲法規(guī)定，城鎮(zhèn)土地的所有權(quán)歸國家，單位和個人對占用的土地只有使用權(quán)而無所有權(quán)。因此，現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)質(zhì)上是對占用土地資源的課稅，屬于準(zhǔn)財(cái)產(chǎn)稅，而非嚴(yán)格意義上的財(cái)產(chǎn)稅。要想把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅，在立法角度上也需要破解一些難題?；诖?，城鎮(zhèn)土地使用稅似乎離人們遙遠(yuǎn)了一些，受關(guān)注的程度自然而然就小了許多。
因此，加快房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)包含或者至少包含房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的相關(guān)政策。
二、評述我國房地產(chǎn)稅發(fā)展歷程
（一）歷史上的房地產(chǎn)稅
我國對房地產(chǎn)的課稅，歷史悠久，最早的房地產(chǎn)稅可以追溯到周朝，古籍《禮記·王制》中就有：“廛(chán)，市物邸舍，稅其舍而不稅物”的記載。自周朝以來，中國曾經(jīng)多次開征專門針對房產(chǎn)的稅且有多種稱呼。例如，唐朝時的“間架稅”，當(dāng)時唐朝僅將其視為緩解財(cái)政困難的權(quán)宜之計(jì)；五代十國和宋朝時的“屋稅”，五代十國時將其作為一種雜稅，宋朝時則將其視為一種輔助性財(cái)政收入。清代房產(chǎn)稅紛繁復(fù)雜且名稱多變，江南地區(qū)叫“廊鈔”、“棚租”，北京叫“檀輸稅”，直至乾隆年間，才逐漸廢止。民國時期，北京和上海也曾在短時間內(nèi)開征過房捐等。這表明，中國歷史上的確存在以房產(chǎn)為課征對象的房產(chǎn)稅。
（二）我國房地產(chǎn)稅制評述
我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅主要是依據(jù)國務(wù)院在1986年9月頒布并實(shí)施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫停條例》及1988年9月頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，對房屋和土地分別征收。當(dāng)前，這兩個房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種主要存在兩個問題。一是房產(chǎn)稅的征稅對象過窄，房產(chǎn)稅把城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)等房產(chǎn)作為征稅的對象，而將房產(chǎn)的原值或者房產(chǎn)的租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，并將個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)（即個人住房）予以免稅，可見房產(chǎn)稅的征稅對象只限于營業(yè)用房產(chǎn)；二是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人主要是企業(yè)和單位，與房產(chǎn)稅一樣基本上不直接涉及居民個人，再加上其按照占用土地面積從量課稅，與物價(jià)之間缺乏聯(lián)動調(diào)整機(jī)制，不利于發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用，無法通過該項(xiàng)稅收調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，調(diào)節(jié)社會貧富差距。
三、國外房地產(chǎn)稅制比較和經(jīng)驗(yàn)借鑒
鑒于美國、德國、新加坡的房地產(chǎn)稅資料比較翔實(shí)，專家學(xué)者們對其房地產(chǎn)稅的稅制要素均進(jìn)行了詳細(xì)研究與論證。在前人研究的基礎(chǔ)上，對其進(jìn)行了歸納整理，從課稅對象、稅率、計(jì)稅依據(jù)和稅收優(yōu)惠等方面進(jìn)行了分析，以期能為我國房地產(chǎn)稅改革建言獻(xiàn)策。
（一）國外房地產(chǎn)稅制要素比較
1、征稅對象和納稅人比較分析
美國房地產(chǎn)稅征稅對象主要是居民住宅，納稅人為擁有房地產(chǎn)的自然人和法人，包括住宅所有者、住宅出租者，房地產(chǎn)稅作為地方稅種，其收入的95%以上由地方政府征收。
德國是土地私有制國家，對擁有土地的自然人、法人征收土地稅；對用于出售的房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅和不動產(chǎn)交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。
新加坡對所有房地產(chǎn)均征收物業(yè)稅，物業(yè)稅屬于一般財(cái)產(chǎn)稅，征稅對象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動產(chǎn)，納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動產(chǎn)的所有人。
2、計(jì)稅依據(jù)和稅率比較分析
美國房地產(chǎn)稅以房地產(chǎn)核定價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，房地產(chǎn)核定價(jià)值由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，與稅收征管分開管理。不同州采用了不同的房地產(chǎn)價(jià)值評估辦法，如新澤西州以房地產(chǎn)的市場價(jià)值作為評估依據(jù)，紐約州以房地產(chǎn)市場價(jià)值的一定比例作為評估依據(jù)。美國房地產(chǎn)稅稅率的設(shè)定較為靈活，主要根據(jù)地方政府預(yù)算需要確定，用預(yù)算應(yīng)征收的房地產(chǎn)稅金額除以當(dāng)年所有應(yīng)繳稅房地產(chǎn)核定價(jià)值計(jì)算當(dāng)年的房地產(chǎn)稅稅率。
德國土地稅計(jì)稅依據(jù)土地登記的狀態(tài)和價(jià)值確定，一年一繳；房地產(chǎn)稅按照用于出售的房地產(chǎn)評估價(jià)值的1%至5%征稅；不動產(chǎn)交易稅按照房地產(chǎn)交易價(jià)格的2%至3.5%征稅。其中，對土地和房地產(chǎn)價(jià)值的評估設(shè)立獨(dú)立的評估機(jī)構(gòu)，并實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”制度，只允許土地和房地產(chǎn)價(jià)格在“指導(dǎo)價(jià)”的合理區(qū)間浮動。
新加坡房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)為房屋年價(jià)值，房屋年價(jià)值用年租金來衡量，由國內(nèi)稅務(wù)局對房地產(chǎn)年租金進(jìn)行綜合評估，對自住型房地產(chǎn)征收4%的物業(yè)稅，對其他類型房地產(chǎn)征收10%物業(yè)稅。
3、稅收優(yōu)惠比較分析
美國一是通過減少稅基或者低估財(cái)產(chǎn)價(jià)值對自住房屋稅收進(jìn)行減免；二是允許房地產(chǎn)稅超過一定限額的納稅人從州政府得到個人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償。
德國房地產(chǎn)稅對居民住宅與其他買賣和經(jīng)營性質(zhì)的土地、房屋實(shí)行區(qū)別對待政策，對自有自住的房屋不繳納房地產(chǎn)稅，只繳納房屋所在的土地稅；對參加住房儲蓄的納稅人給與獎勵；對自建房和購房的納稅人提供個人所得稅優(yōu)惠政策。
新加坡一是對不同類型的房地產(chǎn)采取不同的稅率，對購買自住型、小戶型房地產(chǎn)的納稅人實(shí)行較低的稅率，對投資性質(zhì)及改善型的購房人實(shí)行較高的稅率；二是采取累進(jìn)制稅率，對富人征稅更多的稅收。
（二）國外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗(yàn)借鑒
房地產(chǎn)稅制體系完整，征稅范圍廣。對房地產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)都設(shè)有稅種，并且主要以保有環(huán)節(jié)的稅收為主，對保有環(huán)節(jié)征稅較高的稅收能夠提高房屋、土地的使用率和流動性。征稅對象包括自然人、法人所擁有的各種類型的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)稅征稅范圍廣、稅源穩(wěn)定使得房地產(chǎn)稅成為地方政府財(cái)政收入的重要來源之一。
計(jì)稅依據(jù)明確，稅率設(shè)置靈活。房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)統(tǒng)一，有專門的機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，按照房地產(chǎn)評估價(jià)值計(jì)稅，評估價(jià)值隨著經(jīng)濟(jì)增長提高，相應(yīng)稅收隨之增加，起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的作用。稅率靈活，通過設(shè)置層次豐富的稅率，使低收入者等群體納稅更少，高收入者等群體納稅更多。
房地產(chǎn)稅收征收管理制度較為完善。一是建立了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和公開查閱制度減少了房地產(chǎn)私下交易，提高了房地產(chǎn)稅制的有效性；二是完善的房地產(chǎn)評估制度，有獨(dú)立的機(jī)構(gòu)評估房地產(chǎn)價(jià)值，并具備標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)評估理論和方法，能夠客觀、公正地對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估。
實(shí)行多項(xiàng)稅收減免優(yōu)惠政策。各國都設(shè)置了專門針對自住型購房者的稅收優(yōu)惠政策，鼓勵自住型住房購買，如美國對自住型住房進(jìn)行減免稅，另外房地產(chǎn)稅超過一定數(shù)額的納稅人可以從州政府得到相應(yīng)的個人所得稅抵免或者現(xiàn)金補(bǔ)償。
四、完善我國房地產(chǎn)稅制改革的建議
根據(jù)我國的實(shí)際情況，借鑒其他國家的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，提出以下幾點(diǎn)完善我國房地產(chǎn)稅制改革的建議。
（一）合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅
我國城市土地是國家所有，但房和地是連在一起的，房價(jià)和地價(jià)更是緊密相連，而且地占主要比重，特別是改革開放后的房地產(chǎn)稅制，將按市場評估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，更無法清晰區(qū)分房價(jià)和地價(jià)。另外，現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是從量計(jì)征，存在背離土地價(jià)值、有違稅負(fù)公平的問題。因此，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并征稅，以利簡化稅制，體現(xiàn)公平稅負(fù)，保證地方稅收收入，進(jìn)一步完善我國現(xiàn)代財(cái)稅制度。
（二）以房地產(chǎn)的評估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)
我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種：一是采用房屋原值，另一是采用租金價(jià)值。而城鎮(zhèn)土地使用稅采用的是納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。有研究表明，各國房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的選擇很大程度上出于社會和政治的考慮。我國地域遼闊，不同地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值差異較大。因此，在決定我國房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)時，既要考慮時代性，又要重視我國的地域性。從我國開征房地產(chǎn)稅的初衷和實(shí)際可操作性看，以房地產(chǎn)的評估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)比較合適。但在實(shí)際征稅時，對每一應(yīng)稅房地產(chǎn)對照統(tǒng)一評定的不同等級的土地市值，不同建筑的房產(chǎn)市值，再核算綜合市場評估值，核定計(jì)稅依據(jù)予以征稅。
（三）
全面推進(jìn)房產(chǎn)登記和信息互聯(lián)制度
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