房產納稅評估篇1
【關鍵詞】房產稅；價值評估；評估方法；納稅監控；保障措施
房產稅是當前的一個熱門話題，卻并不是一個新話題。早在2003年10月14日，中央就決定開征物業稅（房產稅），幾經波折，直到2011年1月28日，上海市和重慶市才公布試點方案，打破我國房產稅改革舉步維艱的僵局。兩地房產稅試點雖撕開了房產稅的神秘面紗，邁出了非常有意義的一步。但人們對兩地試點褒貶不一，但是有一點看法是相同的：房產稅的沒有多大效果，既沒能抑制房價過快上漲，也沒能給地方政府提供可靠的稅源，更沒有縮小貧富差距。誠然，滬渝兩地的試點改革存在著很多缺陷。但是，房產稅是我國稅制體系的重要組成部分，有利于增加財政收入，縮小貧富差距。因此，剖析滬渝兩市房產稅試點中存在的問題，借鑒國外房產稅立法的經驗，構建我國房產稅改革制度刻不容緩。
一、明確房產稅的概念
房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅價值或租金價值收入，向產權所有人征收的一種財產稅。我國房產稅的特點之一是屬于財產稅中的個別財產稅。財產稅按征收方式分類，可分為一般財產稅和個別財產稅。一般財產稅也稱綜合財產稅，是對納稅人擁有的財產課征的稅收。個別財產稅也稱特種財產稅，是對納稅人所有的土地、房屋、資本或者其他財產分別課征的稅收。我國現行房產稅屬于個別財產稅；特點之二是征稅范圍城鎮的經營性房屋。房產稅的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮和工礦區，不涉及農村。對某些擁有的房屋但自身沒有繳納能力的單位，如國家撥付行政經費、事業經費和國防經費的單位自用的房產，稅法通過免稅的方式將這類房屋排除在征稅范圍之外；特點之三是區別房屋的經營方式規定征稅辦法。擁有房屋的單位和個人，既可以自己使用房屋，又可以把房屋用于出租、出典。房產稅依據納稅人經營形式的不同，確定對房屋征稅可以按房產計稅余值征收，使其符合納稅人的經營特點，便于平衡稅收負擔和征收管理。
筆者認為，房產稅法是指調整房產稅征納關系的法律規范的總稱。房產稅是指針對房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年要繳付一定稅款的稅種，其應繳納的稅額會隨著其市值的升高而提高的一種財產稅。其中以在境內擁有或者占有房產的單位和個人為納稅單位，以納稅人擁有所有權或使用權的不動產為征稅對象，以征稅對象保有階段的評估價值為計稅依據，按照一定的比率計算征收。
二、國外及港臺地區房產稅征管簡介
（一）美國的房產稅征收管理制度
在美國，稅收征管機構將按估定價值計算稅額并做出繳款單，通知納稅人按期納稅，各州確定的納稅日期不同。在申訴安排方面，如納稅人對估定價值持有異議，有權申請復議。納稅人還有權向法院提出上訴，由法院判定。對未按期納稅者，處以罰款，另按法定利息加以利息，并有留置財產權規定。
（二）英國房產稅征管辦法
目前英國的房產稅包括住房財產稅和營業房屋稅。住房財產稅由納稅人向稅務機構申報、并提供住房有關材料，經估價和審核后，稅務機關通知納稅人繳納稅款。若納稅人不按時申報或提供虛假材料，則會受到罰款處罰。同時，英國還規定凡無理由不納稅者沒有選舉權。而對于營業房屋稅納稅人按稅務機構寄來的納稅通知單繳納稅款。
（三）臺灣地區的房屋稅征管辦法
臺灣地區課征的房產稅主要包括地價稅和房屋稅。地價稅方面，臺灣地區相關部門辦理規定地價后，即編造地籍地價冊，交當地稅務機構按申報地價征收地價稅。房屋稅方面，以房屋現值為計征依據，納稅人在房屋建造完成30日以內，向房屋所在地稅務機關申報房屋現值及使用情況。稅務機關依據納稅人申報情況，參照不動產估價委員會評定的標準，核計房屋現價。
（四）香港特別行政區的差餉征管介紹
香港特別行政區對房地產所有環節征收差餉，差餉由差餉物業估價署負責征收，分四季度進行匯繳。該機構在季初發出征收通知書，納稅人需在每季度第一個月底前交清相關稅額。
三、關于完善我國房產稅改革制度設計的探討
2011年1月28日，上海和重慶同時公布了《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》和《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》，嚷嚷了幾十年房產稅終于拉開了序幕。滬渝兩地的改革試點，雖然邁出了重要一步，但今日看來，仍然存在著許多缺陷。房產稅改革雖是大勢所趨，但是在未充分剖析滬渝兩地改革經驗，厘清房產稅性質、目的、屬性及稅率確定方式等問題的基礎之上，盲目的擴大改革試點的做法有待商榷。同時從反面說明了，探索我國房產稅改革制度設計的現實途徑的必要性。
（一）房地產價值評估體系構建
眾所周知，在當前中國房地產交易機制尚未發育健全，缺乏公平的競爭環境，房價并不像西方發達國家一樣穩定，更何況在中國還有地方政府的干預，寡頭壟斷因素的存在，成風，偷稅漏稅逃稅現象嚴重，估算房價特別困難。同時在市場中還存在著房改房、商品房、經濟適用房、集資建房、合作建房及老公房等等更增加了房地產估價的難度。所以急需建立一個完善的評估機構，制定統一的評估辦法和標準，培訓評估人員對于我國房產稅改革來說是當務之急，同時這也是房地產稅貫徹“嚴征管”稅制改革基本原則的必要環節，關系到地方政府稅收收入和納稅人的實際負擔。
1. 評稅機構的設置
由誰來進行房產稅的稅基評估是開征房產稅所要解決的重要問題。評估的準確性和成本是選擇評估主體的重要考慮因素。出于準確性的考慮可以設立專門機構從事不動產稅基的評估，如在澳大利亞，各州設立總評估師辦公室為納稅提供稅基價值。當財產稅稅基評估的責任在較低級次的地方政府時，為了節省成本、提高征收效益，一般來講委托社會評估機構評估是個不錯的選擇。但在評估主體的選擇上和評估過程中，必須明確評估機構的責任。
2. 房產稅評估方法和技術
稅基評估有市場比較法、收益還原法、成本估價法、假設開發法四種基本的評估方法。市場比較法需要在房地產市場中尋找與待估房地產類似的實際交易，從差異中分析出待估房地產的價值，開發商偏愛此法，在房地產市場信息嚴重不對等的情況下，開發商能很容易從中漁利。收益還原法是預測對象未來收益，然后將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法，此方法傾向于購房者的利益。成本估價法是根據估價對象的重新構建價格來求取估價對象價值的方法，此法是稅務局征稅、國土管理局和工商管理局收費的依據，是會計師們最喜歡的方法，但老百姓卻因經濟因素無福消受。假設開發法是從一個開發商的角度預先估計房價，再決定是否開發的方法，也是最適合房地產商的地產開發業務的方法。
從理論上講，市場比較法優于其他三種方法。這是由于實際交易價格是評估市場價值的唯一最直接的證據，但市場比較法對房地產的發育程度和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。從世界范圍看大多數發達國家都采用房產評估價值，一些轉型國家如智利、捷克等按面積征收或混合計價法征收房產稅也正在轉變。以市場評估值作為征稅依據來征收房產稅，符合“量能課稅”的原則，也有利于稅收公平地實現，而且反映了市場供求的變化。
筆者認為建立一個完善的評估機構，制定統一的評估辦法和標準，培訓評估人員對于我國房產稅改革來說是當務之急，同時這也是房地產稅貫徹“嚴征管”稅制改革基本原則的必要環節，關系到地方政府稅收收入和納稅人的實際負擔。
（二）房產稅納稅監控體系構建
監管控制是防止稅收流失的重要一環。新政出臺后，參與各方之間必然展開一場博弈，俗話說“上有政策，下有對策”。因此，在房產稅的監控體系的構建上要充分考慮到各種可能性。在設計房產稅的征收程序時，一定要做到信息透明化，建立多元分權、相互監督的機制。《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》規定：稅務機關根據征管工作需要，可以對納稅人的申報納稅情況進行檢查，納稅人必須接受稅務機關依法進行的稅務檢查，如實反映情況，提供有關資料，不得拒絕、隱瞞。
筆者認為房產稅改革不僅只涉及到稅務機關，住建部、國土資源部、檢查部及人民法院、人民檢察院都應該包含在納稅監控體系的建設之中。首先，國土資源局應開出應征房產稅的第一張清單。通常，國土資源部門都擁有地表建筑的平面圖，只要確定一個統一的標準，就能很容易地計算出房地產的面積。根據國土資源局手中的房屋建筑平面圖開應征房產稅的第一張單子，大大提高了工作效率。國土資源局在進行這部門工作時，只需注重地面上現存的房屋，至于產權歸屬在此不問。其次，住建部協同物價部門確定公告房價。由住建部負責提交每套房屋應繳納房產稅的第二張清單。最后，由地方稅收部門征收房產稅，完成征收結果的第三張清單。
（三）保障措施體系構建
我國現行的房地產征管體制尚未健全，存在著等一系列問題。根據新稅法的規定，房產稅征管機制需進行整合與完善，滿足信息共享、誠信征集、房屋估價的需要。
建立科學的征管機制，保障房產稅有利推進。首先要完善個人住房信息系統，建立以城市住房信息系統為重點，以房屋登記數據為基礎，建立部、省、市三級住房信息系統。建立專門的房產稅評估部門，負責房地產的評估。培養高素質的房產評估人員，高校增設相關專業，注重實踐環節。其次在完善個人住房信息系統的基礎上，鼓勵個人申報，減少冗雜程序，降低稅收成本，尤其是避免出現呈交大量證明材料的現象。納稅人可以通過銀行轉賬的方式繳納稅金。為增強納稅人的意識，政府不僅要加強宣傳，而且要將稅收收入用于公共服務，真正做到取之于民、用之于民，潛移默化中增強納稅人的意識。最后，各級政府要發揮統籌協調作用，為稅務部門與房地產主管部門共同完善信息共享工作，與金融部門共同完善個人房產資料征集工作，與房價監管部門共同完善房屋估價工作作出制度安排。部門之間加強協作，既可以節約行政資源，又可以保證稅收公正、公平。
四、結語
房產稅改革是宏觀調控房地產市場的必要舉措，也是健全稅收體系的客觀需要。但是要在全國范圍內對個人住房征收房產稅還存在很多問題，房產稅改革任重而道遠。因此，本文認為房產稅改革應當在規范和整合房地產價值評估體系和逐步完善稅收征管程序及納稅監控體系及科學保障體系的基礎上穩步推進、不宜操之過急。
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基金項目：大學生創新創業訓練計劃項目“房產稅改革試點研究”（220-20205130001）階段性成果。
房產納稅評估篇2
摘要:本文認為，房地產稅制度的建立和完善程度與經濟發達程度有一定關系；一些發達國家和地區在房地產稅制度建設、評估機構設置、納稅人提出反對及上訴程序等方面的做法及經驗值得我國借鑒；最后本文結合我國國情，對我國房地產稅制改革提出了幾點建議。 關鍵詞:房地產稅;評估;稅制改革 房地產稅是國際上許多國家都征收的一種財產稅，也是這些國家地方政府的重要財政收入來源。在一些國家或地區，房地產稅制度建立的歷史較長，因此，在我國房地產稅制度改革中，借鑒國際經驗和做法十分必要。 一、境外房地產稅制發 展概況及可資借鑒的“點”（一）房地產稅制度建立和完善程度與經濟發達程度有一定關系首先要明確一點，房地產稅制度建立和完善的程度與經濟發在掌握的資料，評估機構的設置方式主要可以歸納為三種類型：第一種：在政府行政機構中設置評估機構。比較典型的國家和地區是新加坡和香港地區。為了征收房地產稅，在政府行政機構中專門設置了評估機構，工作人員都是政府公務員。這是此種類型機構設置的共同特點。新加坡和香港機構設置略有區別之處是：香港從1995年以后，將評估工作和征收工作都歸由差餉物業估價署負責，1995年以前，征收稅款工作是由稅務局負責。新加坡政府內的國家稅務局中設置的評估機構與征收工作獨立為兩個專門部門，房地產稅的評估由財產稅評估部門專門負責，這個部門的工作人員有170人左右，而稅款征收由征收發單部門專門負責。 第二種：政府設置非營利 性機構專門負責評估工作。這種非營利性組織相當于我國的事業單位。比較典型的國家和地區是英國、加拿大的某些?。ǜ魇∽龇ú灰恢拢?。此種類型的做法是，財產稅的征收管理由稅務機構負責，但是房地產價值的評估由政府設置專門的政府非行政機構來承擔，該機構將評估結果提供給稅務機關，作為財產稅征收的計稅依據。 第三種：政府服務外包給 社會專業公司。此種類型是政府公共服務的市場化運作。政府通過招標方式將財產稅的評估業務服務外包給專業評估公司。 比較典型的國家和地區是加拿大 的安大略省政府，將該省的房到大大提高。20世紀70年代開始的批量評估技術已經在一些經濟發達國家基本普及。目前一些經濟發達國家已經將地理信息系統的G I S與財產稅評估技術CAMA相結合，提高了物業價值評估的準確性，也提高了這個稅種的公平性。發展中國家在這些技術方面只是剛剛起步，處于做“學生”的階段。我國這次房地產稅改革，也是在邊學邊制定自己的評估軟件系統，但離將GIS系統與C A M A系統結合起來使用還有一段距離。 觀察國外在建立和完善房 地產稅制過程中的成功做法，筆者認為，有以下兩點特別值得關注：一是如何設置房地產稅的評估機構；二是如何使納稅人有一個提出反對意見的渠道。下文將重點介紹這兩方面的情況及經驗。 （二）房地產稅評估機構組 織方式的多樣化及共性由什么樣的機構承擔房地產稅的評估工作是房地產稅制度設計中的一個重要問題，國際上對此并沒有統一的模式。 從稅收征管的一般邏輯上 講，評估工作就是要確定納稅人，尤其是確定計算稅額的課稅依據，即納稅人的計稅依據，然后根據稅率計算出納稅人應該繳稅的數額，這一系列工作應該由稅務機構承擔。但是，從各國的做法來看，由于房地產價值評估要求較高的專業技術，需要一支擁有專門業務資格的評估師隊伍，所以各個國家在評估機構設置上的做法是多樣化的。根據現達程度有一定關系。從國際上看，美國、英國、澳大利亞、加拿大、新加坡、香港地區等經濟發達國家和地區的房地產稅制度建設明顯地走在一些發展中國家前面。一是在這些國家和地區，財產稅（包括房地產稅）制度建立的歷史比較長。香港地區的差餉稅（也就是房地產稅）已經有160多年的歷史。美國的房地產稅始于殖民地時代，也有著悠久的歷史。目前這個稅種都已成為當地政府、尤其是地方基層政府重要或者是主要的財政稅收來源。由于開征房地產稅的歷史比較長，稅制得到不斷地完善。發展中國家目前正式開征的財產稅（包括房地產稅）往往時間比較短，稅制也不完善。比如越南，目前還沒有完整的財產稅，只有對土地征收的稅費，對房屋是免稅的。我國新中國成立后建立的房地產稅收制度設計比較粗糙，目前保留的房產稅和城鎮土地使用稅是按照房屋原值做一定扣除和土地使用面積作為征稅的依據，與市場的房地產價格沒有關系，這種落后的、與市場經濟不相適應的稅制設計是房地產稅需要改革的主要動因。二是一些經濟發達國家的房地產稅評估技術水平遠遠高于發展中國家。完善的房地產稅的計稅依據是房地產的市場價值，所以征收房地產稅的基礎工作是對房地產市場價值的評估，這是計算納稅人繳納稅額的依據。房地產價值評估所要求的技術程度較高，這是與其他稅種所不同的特殊之處。在計算機技術普及后，評估的速度和質量得地產稅稅基評估責任委托給該
房產納稅評估篇3
馬克思認為，房地產是帶有地域的和政治的偏見的私有財產、資本，是還沒有完全擺脫同周圍世界的糾結而達到自身的資本，即還沒有完成的資本。土地會隨著周圍世界的改良而增值，所以土地的價值是動態的，是“還沒有完成的資本”或者可以理解為“動態發展的資本”。在歐美等許多資本主義國家，因為土地私有，所以，房產、土地可以合并征稅，也可以分開征稅。但我國土地是屬于國家所有的，所以，針對土地征稅存在政策的空白。很多反對者所提出的觀點，都是基于中國特色的土地70年、50年或40年的使用權問題。事實上，土地的產權問題是不構成障礙的。房屋產權人享受居住權，也就是使用權，而使用權是可以征稅的。退一步來說，土地的終極所有權，仍然是屬于人民，人民享有土地所有權。1982年12月4日，全國人大五屆五次會議通過了新修訂的《中華人民共和國憲法》，首次對土地所有權制度進行了明確規定，并增加了“城市的土地屬于國家所有”（第十條第一款）這一條款，明確了土地的終級產權歸屬是人民，每個人都是土地的主人。所以，盡管就房地產稅沒有制定具體的單行法律條款，但從宏觀的法律邏輯上是不存在矛盾的。
盡管房地產稅不違背法理，但依托法律層次不高，支撐體系較弱，法律指向需要更具體更明確。為彌補這方面的缺憾，政府推進房地產稅立法工作的節奏在不斷加快?？偫碓硎荆ズ秘敹愺w制改革這個重頭戲，推動消費稅、資源稅改革，做好房地產稅、環境保護稅立法相關工作。與此相配套的建立不動產統一登記制度也在穩步推進，這對于保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，方便企業、方便群眾，尤其是對進一步健全歸屬清晰、責權明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度具有深遠的意義。當然，同時也為掃清房地產稅征收的技術障礙奠定基礎。
房地產稅一旦通過立法，就有足夠的法律支持。但房地產稅和其他稅種不同之處在于，它要求非常透明清晰，使納稅人很清楚納稅多少、稅收的去向，這對房地產稅的征管提出了更高的要求。
我國的房地產稅要合乎國情順乎民意，要做到這一點，評估公平公正、稅率透明一致、征管公開嚴謹就非常重要。根據國際慣例，房地產稅是最公開透明的稅種，民間討論越充分，將來在征收房地產稅時遇到的阻力就越??；傳播渠道越豐富，人們接觸房地產稅的概率越大，爭議就會越少；稅收征管越公開，交稅渠道越多樣化，稅收使用去向眾所周知，那么抗稅的可能性就越小。
1.評估公平公正
盧梭認為，人們盡可以在力量和才智上不平等，但是由于約定并且根據權利，他們卻是人人平等的。每一個公民都享有這種平等，即在國家統一政策指令下，實行統一的不動產信息登記制度，每一個公民的房地產稅基必需經過權威機構進行公平公正的評估，評估結果才能使人們信服。房地產稅的稅基評估基礎工作在于信息的完備與及時更新，已經開征房地產稅的國家在房地產或財產登記管理方面已經形成了一套成熟的管理制度。例如新加坡稅務局評稅的電子信息庫主要包括通過各種渠道搜集的情報信息構成的評稅情報庫、通過納稅申報采集的信息構成的申報信息庫。澳大利亞評稅的外部信息主要是銀行、海關、移民局、證券市場信息以及外部商用數據庫，內部信息是稅務當局數據信息庫，包括納稅人申報資料、歷史評估資料、審計資料等；這些信息全部錄入計算機網絡數據庫，供評估人員調用。
此外，還要建立公開的房地產信息查詢制度。房地產信息登記后必須公開且接受居民查詢，由此既可以接受利益相關各方的監督，也有利于保證各相關方的利益。美國各州政府將房地產評估的信息全部在網上公開，為納稅人提供利用評估信息與政府進行交涉的平臺；納稅人是政府財政收入的貢獻者，他們有權獲得一個公平、公正、合理的房地產價值評估結果；同時，政府也允許甚至是鼓勵納稅人向政府的評估價值挑戰。信息公開和交涉平臺的構建使評估員及相關部門受到房地產所有者、政府以及社會的全面監督。德國各地的評估委員會根據由房地產交易情況集中而形成的“銷售價格總匯”，每年制定地價圖，提出各區域的標準土地價格；標準土地價格主要涉及農林區、農村和市區、工業和貿易區、交通區和學校及醫院等公共區，并進行公示。
2.稅率透明一致
房地產稅涉及千家萬戶，稅率的確定要非常透明，同一區域同一屬性的房地產稅率一致，稅賦合乎情理性，這樣才能減少爭議，緩和矛盾。例如美國，房地產稅有七成被用于支付學區義務教育、改善治安和公共環境。因其“取之于民、用之于民”，贏得美國納稅人的普遍信任，抗稅現象很少。目前，美國大部分地區房地產稅的稅率維持在0.8%-3%之間，尤以1.5%左右的稅率水平居多，體現“寬稅基，低稅率”的原則。房地產稅稅率并非一成不變，通常是由地方政府根據每年的財政收支預算情況而定。在經濟發展水平較高的地區，房地產稅稅率相應定得較低，而經濟發展水平較低的地區，房地產稅稅率定得較高。地方政府每年都會將相應的財政收支預算和稅率標準公示于眾，充分體現公平透明的原則。
3.征管公開嚴謹
在眾多已經征收房地產稅的國家和地區，房地產稅無疑是最透明的稅種：稅基的評估、稅基爭議、稅收的收入、稅收的支出、稅收的使用和管理，都務必公開透明。稅收的使用渠道、方向、過程、審計要公開嚴謹。
例如在稅基評估方面，加拿大的大多數省和地區都選擇以不動產的市場價值作為房地產稅的計稅依據。市場價值又成為公開市場價值，是多數估價需要評估的價值?！秶H評估準則》中對市場價值的定義是：市場價值是自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值的估計數額，當事人各方應當謹慎行事，不受任何強迫壓制。南非的部分地區評估工作由地方政府理事會任命的評估師承擔，一些較大的城市，城市委員會通常會設置專門承擔市政評估的部門，有些地區理事會還任命私營的事務所負責。
在稅收的使用方面，房地產稅用于改善當地的教育、治安、環境、衛生、公共設施。美國的房地產稅的稅率就是由地方政府根據各級預算每年的需要確定的，如果某個地方政府的一年開支為1億美元，這個地方的房產估價總額為100億美元，那么反推該地當年的房地產稅稅率應該是1%。而政府的經費預算是要廣泛征集民意的，做到了公開嚴謹。
二、房地產稅基爭議處理趨勢
目前，大部分城市存量房交易采用評估價作為計稅的稅基，很大程度上防止了“陰陽合同”現象；在很多城市，因為房地產相關稅費在交易環節收取，所以，業主只有在房地產進行交易的時候，才會涉及到爭議處理環節，爭議處理隨著市場的波動呈正相關態勢；在房地產市場處于賣方市場的時候，業主比較強勢，在進行交易中，業主常把房地產交易環節各種稅費轉嫁給買方。
未來，房地產稅成為業主每年都要繳納的稅種，這種稅種如果不是用于租賃市場，而只是自住，那么房地產稅是不能轉嫁的，要由業主自己承擔。當然，如果業主的房地產用于租賃，則其可能將房地產稅轉嫁給租戶。正因為如此，業主更加重視房地產稅基的公平性和準確性；因為在持有環節要繳納房地產稅，這樣，房地產稅的爭議處理將會呈現高頻化和常態化。
2015年10月1日起，重慶市開征個人住房房產稅，對象是獨棟商品住宅或建面單價超過13192元/平方米的住房，以及在此間無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。對于稅率問題，獨棟商品住宅、“三無人員”第二套普通住房以及建面成交單價在均價的3倍以內的高檔住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。稅務部門解釋，納稅人在征稅前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米；“三無人員”第二套普通住房沒有免稅面積。重慶開征房地產稅，具有示范意義。不久的將來，將會有更多的城市步重慶后塵開征房地產稅。這樣，房地產稅基爭議處理將要面臨空前的壓力和挑戰，為此，需要系統化的爭議處理方案以應對新形勢和新局面。爭議處理系統化主要包括建立制度體系和技術體系，制度體系應該覆蓋爭議處理的每一個工作環節。
房地產稅基爭議處理應當堅持“互聯網+爭議處理”思維，既為當前房地產交易環節房地產稅基爭議處理服務，更應著眼于未來房地產保有環節房地產稅基爭議處理。未來房地產稅基爭議將呈現住宅類房地產稅基爭議增多、房地產稅基爭議常態化和房地產稅基爭議環節進入更深層次的特點。
1.住宅類房地產稅基爭議增多
未來在持有環節開征房地產稅，則住宅類房地產稅基爭議必然增多。以深圳為例，根據多年的實踐經驗，在爭議處理中，最近四年，有84.7%的咨詢和解釋業務是住宅類房地產，商業類次之，辦公和工業咨詢與解釋概率最小。但是，目前進入復核環節的有91%是商業類房地產，只有7%是住宅類房地產，而辦公和工業類房地產占比約2%，這與目前大部分城市和地區房地產只在交易環節進行征收有密切關系。一旦在持有環節征收房地產稅，住宅類的房地產稅基爭議處理將急劇上升。
2.房地產稅基爭議新常態
房地產稅征收的新常態，必然帶來房地產稅基爭議成為新常態?！俺B”就是固有的狀態。新常態就是不同以往的、相對穩定的狀態。這是一種趨勢性、不可逆的發展狀態。未來隨著房地產稅在全國的逐漸推開，房地產稅基爭議處理必然成為新常態。這與交易環節房地產稅“一錘子買賣”完全不同。納稅人更擅長于橫向對比，而且，在評估精準度上會提出更高的要求，人們也更加習慣就房地產稅基提起爭議的新常態。
房地產稅涉及千家萬戶，與人們的生活休戚相關，納稅人在進行納稅時，必然錙銖必較。在稅率既定的情況下，決定房地產稅負情況的主要稅基。稅基越高，稅負越大。納稅人對房地產評估機構、評估方法、評估結果都會用心關注。這樣一來，房地產稅基爭議將成為常態化，成為人們日常生活的有機組成部分。
3.房地產稅基爭議進入更深層次
在持有環節征收房地產稅的背景下，隨著人們越來越清晰自己的稅負，對自已的物業很關注，這樣，對稅基更加較真，在爭議處理層面上，將進入更高層次，行政復議或訴訟案例將會出現。
行政復議和訴訟層次是房地產稅基爭議處理的高級層次，只有在咨詢與解釋、價格復核都無法解決的爭議才會進入到司法層面。房地產稅基爭議一旦進入司法層面，那么，法律的相對人就是地方稅務局和納稅人。而地方稅務局一般是將房地產評估工作委托給評估機構，那么，評估機構將成為最終的實際法律應訴人。
總之，如果未來房地產稅在持有環節開征，則對于征管者而言，評估要公平公正、稅率要透明一致、征管要公開嚴謹；而對于爭議處理的管理部門而言，他們要面對房地產稅基爭議量加大、房地產稅基爭議常態化和房地產稅基爭議進入更深層次的挑戰。在稅制改革的大背景下，爭取稅賦的公平、公正日益成為每一個納稅人關心的話題，對于既不能轉移給他人，又需要每年繳納的房地產稅，納稅人會越來越重視稅基評估的準確性和科學性。
參考文獻：
1.馬克思.1844年經濟學哲學手稿.人民出版社.2000
房產納稅評估篇4
杜絕“陰陽合同”現象，為加強存量房交易稅收征收管理。減少稅收流失，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》〔某〕1號）財政部國家稅務總局關于推進應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》財稅〔2010〕105號）和《某市地方稅務局某市財政局某市物價局關于應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》渝地稅發〔某〕139號）等有關文件規定，經區政府同意，現就推進應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管有關工作交流如下：
一、提高認識,統一思想。
深化財稅體制改革、完善地方稅體系的重要內容，開展應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管是調控房地產市場的重要舉措。也是杜絕“陰陽合同”堵塞稅收漏洞、增加財政收入的有效手段。各鎮街及有關單位要統一思想，提高認識，積極支持開展房地產估價技術的研究與應用，加強存量房交易稅收征管工作。
二、形成合力,精心組織。
由區委常委、區政府黨組成員宋葵任組長，成立區房地產估價技術研究與應用工作領導小組。區地稅局、區發改委、區財政局、區城鄉建委、區房管局、區國土分局、區規劃分局為成員單位。
辦公室設在區地稅局，領導小組下設辦公室。區地稅局局長閻健任主任，稅政科科長霍永紅任副主任，辦公室成員由區地稅局相關人員和某同誠房地產土地資產評估有限公司部分人員組成。領導小組負責指導全區房地產估價技術的研究與應用，強化存量房交易稅收的征收管理。
區地稅局：負責組織開展房地產市場稅源調查、數據采集與建庫、制訂評估技術標準、開發和完善評估系統、建立爭議處理機制、依法征收存量房交易稅收等工作。
參與評估政策制訂。區財政局：負責組織、協調并提供工作經費保障。
區發改委：負責對存量房交易計稅價格爭議進行價格認定工作。
協助開展評估技術標準制訂及相關評估參數論證等工作。區國土分局、區房管局：負責提供房屋交易數據信息及房屋產權證的查詢。
區城鄉建委：協助開展房屋建安造價、成本費用等測算和論證工作。
區規劃分局：協助做好電子地圖建設等工作。
三、穩步實施,完善體系。
制訂適合本地的房地產交易價格評估技術標準，區地稅局會同區發改委、城鄉建委、財政、國土、房管、規劃等有關部門。建立存量房交易價格評估系統，組織專家對存量房交易價格評估系統進行評審，待軟件定型后，按照“循序漸進、穩步實施”原則，從2012年1月1日起實現存量房交易價格評估系統推廣應用。正式上線運行存量房交易價格評估系統后，應全面取消房屋交易政府計稅指導價格。對存量房交易環節征稅，區地稅局應通過存量房交易價格評估系統對交易存量房進行全面評估，以評估價比對分析納稅人的申報價格。申報價格高于評估價的以申報價格作為計稅價格；申報價格明顯低于評估價又無正當理由的以評估價作為計稅價格。
四、完善服務,加強宣傳。
房產納稅評估篇5
（一）對評稅機構設置的選擇
在已實行稅基評估制度的國家和地區中，有些國家和地區的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區內的房產價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產價值進行評估的專業機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構作為評估主體，這樣既可以發揮現有的社會中介評估行業的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構和人員進行稅法及稅基評估相關專業知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么，為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。
（二）房地產稅稅基評估周期
以市場價值作為基礎，對房地產按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產計稅依據的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經濟發展和其他因素（通貨膨脹或環境改善帶來的房地產增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產計稅依據類型和是否具備現代化的計算機系統及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據是土地與地上建筑物價值，由于其經濟發展較為穩定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執行的評估周期在6年以上。
我國在房地產稅立法時，應在稅法中明確規定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經濟仍處于轉型和上升期，經濟波動在不同年份間表現得較為明顯，房地產市場價值受經濟發展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區之間社會及經濟發展不平衡，地區差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩定，又能體現經濟發展、環境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現。
（三）申訴安排
房地產計稅依據的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜.納稅人對評估值產生異議在所難免.因此，相關的法律法規應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上.各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產計稅依據進行評估后，應將初評的結果及房地產的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內，如果業主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業主可以向當地復核委員會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。
二、房地產稅稅基評估方法和技術
在房產價值評估中，不同的評估方式、參數選擇和評估人員評出的房地產價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產稅不穩定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發揮的空間。
（一）基本評估方法
房地產稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產評估實踐來看，即使是同一房地產，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發，收益法是從需求角度出發，而市場比較法則是從供求均衡角度出發的，供求雙方達成交易的條件是使房地產使用帶來的收益要大于或至少等于房地產的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場比較法，需要有充足的房地產交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產。如在一些房地產市場尚不成熟的地區，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當的利率和預測房地產未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產或者收益無法預測的房地產，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業經營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產，都可以采用成本估價法。但是，現實生活中房地產的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產，往往以估價人員的主觀判斷為依據，同樣會影響估價的準確性。
國際上以市場價值為房地產稅計稅依據的國家通常是區分不同情況，如數據資料情況、市場狀況、待評估房地產特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經常發生且有完善交易資料的房地產類型應優先采用市場比較法，如商品房、商業鋪面等：對于一些很少發生轉讓而用于營利目的的房地產可采用收益還原法，如經濟落后的地區，房地產市場發育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法。
（二）稅基評估技術－－批量評估
同其他目的的評估不同，為得出房地產稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內。控制評估成本的目的通過運用批量評估實現。
在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區內所有不動產進行基礎數據的采集，數據采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產稅源數據；建立與統計部門、房土管理部門等相關政府部門的數據資源共享機制，獲取房地產交易數據、成本數據、收益數據等市場數據；與房地產中介公司合作，獲取房地產市場數據。內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響.分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細地復查。
當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，兩者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（cama，computer－aided mass assessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發cama。綜合國外房地產稅發達國家開發cama的經驗做法，無論何種cama系統，其主要構成大致都是：數據管理子系統、市場數據分析子系統、評估子系統、評估結果管理子系統。數據管理子系統實現稅源數據采集、數據轉換和數據存儲；市場數據分析子系統實現市場數據采集、市場數據分析、市場數據報告；評估子系統實現評估數學模型建立、數學模型校準和價值評估；評估結果管理子系統實現評估結果輸出、評估結果上訴管理和評估結果統計報表。
從國外的經驗看，隨著gis技術從軍用轉向民用.更多的cama系統與gis系統互相整合，逐漸形成了新的技術潮流。我國地域廣袤.百萬級人口的大城市眾多，房地產信息數據量極大。如果批量評估需要對特定區域的房地產信息進行統計分析僅僅依靠人力是無法完成的。因此將gis系統整合至cama系統，可以幫助評估人員及時準確地掌握房地產稅基礎數據，高效地實現批量評估房地產的功能。
房產納稅評估篇6
一、實施納稅評估的動因
納稅評估是稅務機關依據國家的稅收法律法規，對納稅評估對象依法履行納稅義務情況進行審核、分析、評價和處理的管理活動。納稅評估作為重大建設項目過程管理中的關鍵環節，對于提高稅源監控能力、降低異常申報率、堵塞管理漏洞、提升控管質效起著積極的作用。加強重大建設項目納稅評估，有著十分重要的現實意義。一是強化稅基管理的需要。重大建設項目既是經濟發展的重要推動力，也是稅收收入的重要來源。從去年底開始，各級黨委、政府先后采取了一系列加大投資、拉動內需的政策，一大批重點建設項目相繼開工。借助管理軟件支撐，采取人機結合方式進行專業化評估，可進一步改進管理手段、拓展控管范圍、提高監控效果，切實把經濟增長點轉化為稅收增長點。二是盤活數據資源的需要。日?？毓苤?，稅收管理員重征收管理、輕評估分析，對大集中系統、重大建設項目稅收管理軟件中現有的數據信息以及相關合同資料，未能有效整合運用，建立經常性評估分析制度，造成數據資源利用率不高，直接影響到數據變稅源、稅源變稅收。三是凝聚控管合力的需要。經過調查發現，由于征管基礎和人員素質的差異，不同重大建設項目管理力度和控管質效不均衡。在“大集中”系統管理框架下，只有按照新的稅源控管模式的要求有效整合數據資源，深入開展案頭分析評估，分析查找征管中的薄弱環節，加強部門崗位間的配合聯動，才能形成評估、征管、稽查等環節的良性互動，構筑起重大建設項目科學化、精細化管理的高效運轉機制，提高稅收征管質效。
二、主要作法
（一）項目周期評控法。以工業建設類、商業建設類、企業辦公用房建設類、技術改造類以及其他建設類重大項目為評估重點，根據企業生產實際和財務管理特點，將重大建設項目劃分為投產期、試產期和達產期三個周期，不同生產周期確定不同評估重點。重大項目從立項開始到投產期，重點對取得土地方式與土地交易稅收清算以及取得發票的真實性、代扣代繳建筑業營業稅等稅款進度與投資方撥款進度以及工程形象進度的同步性、“甲方供料”申報繳納稅款的完整性、境外提供境內設備安裝、技術改造、轉讓無形資產等營業稅與預提所得稅扣繳的及時性、各類應稅合同印花稅申報的準確性等情況評估監控；從投產期到試產期，重點對建設項目竣工驗收與實際使用時間是否一致、在建工程是否延期結轉固定資產和人為拖延房產稅應稅時間以及城鎮土地使用稅申報的準確性評估監控；從試產期到達產期，重點對應稅房產、土地以及擴大生產規模、增加銷售收入等實現的房產稅、土地使用稅、印花稅、城建稅等稅源轉化情況與項目規劃立項文書的差異性評估監控。比如，在對一熱電公司評估過程中，發現該單位私自征用建設項目所在地村委集體土地一宗，經過評估核實，補征入庫稅款28萬元。在對一風電項目評估過程中，發現該單位支付工程款項環節未按照規定扣繳稅款，經過評估核實，補征入庫稅款146萬元。在對一金業化工項目評估過程中，發現該單位在建工程延期結轉固定資產、未按照規定及時申報城鎮土地使用稅，經過評估核實，補征入庫稅款44萬元。
（二）關聯鉤稽評控法。以居住建筑建設類重大項目為評估切入點，根據已有的房地產行業數學模型和評估指標體系，以行業總體稅負率為評估標準，以此來衡量和判斷企業稅負是否合理、納稅是否正常，對納稅異常企業，依據營業稅征收率與所得稅核定征收率以及土地增值稅預征率三者計稅依據的內在關系，對稅負偏低、指標異常、申報異常、營業稅、所得稅和土地增值稅不匹配、代征稅款與建筑規模不符等情況重點評估、篩選疑點。比如，在對一房地產開發項目評估過程中，通過對房地產開發企業實際申報入庫的營業稅、企業所得稅和土地增值稅倒算，發現該單位申報三稅的計稅依據不一致，差異很大，經過評估核實，應補征入庫營業稅309萬元、企業所得稅158萬元以及其他各項稅費40萬元。在對一商住綜合開發項目評估過程中，發現項目建設單位撥付工程款項進度與代扣代繳建筑業營業稅等稅款進度以及工程形象進度不同步，自取得預售許可證以來，商住房銷售收入長期掛“預收賬款”未結轉收入，經過評估核實，分別補征入庫扣繳營業稅和銷售不動產營業稅等各項地方稅收22萬元。
（三）輻射延伸評控法。以工業建設類、
農業建設類、基礎設施類、公共建筑建設類等九類不同類型的重大建設項目為圓心向外輻射、延伸評估，做到“四個延伸”，即：一是由單純項目評估延伸到建設單位、承建單位的雙向評估；二是對跨年度的重大項目評估當年的同時對其以往關聯年度追溯評估；三是由對重大項目營業稅、所得稅、土地增值稅的重點評估向房產稅、土地使用稅、印花稅以及其他地方稅費的同步評估；四是由發票、稅款的比對分析向“甲方供料”、工程轉分包等征管難點的延伸評估。比如，在對一中學辦公樓建設項目評估過程中，經過比對建筑安裝合同、開具發票以及扣繳稅款等資料，發現辦公樓外墻裝飾用大理石為“甲方供料”，經過評估核實，補征入庫稅款26萬元。在對藝苑小區、教育路小區十區等重大項目評估過程中，發現相關項目均由一個房地產企業開發，且多個項目均屬跨年度開發，為此，采取對所有項目“一攬子”評估思路，并將評估時限追溯到項目開工年度，對所有項目涉及到的建設單位代扣代繳、承建單位自行申報情況逐年、逐項評估核實，并對房產稅、土地使用稅、印花稅以及其他地方稅費的申報繳納情況同步評估，經過評估核實，補征入庫各項地方稅款320萬元。三、取得的成效
（一）增加了稅收收入。本次評估共選取重大建設項目 25個，其中房地產開發項目 13個。通過比對分析，發現有納稅疑點的項目19 個，其中房地產開發類11 個，經過案頭分析評估和實地交叉派工核實，目前共補征入庫營業稅、企業所得稅、土地增值稅等各項地方稅收916萬元，有效鞏固擴大了稅基管理，緩解了當前組織收入工作的壓力，為局黨組掌控情況、科學決策、部署落實、全面完成一季度收入計劃打下了堅實基礎。
（二）規范了項目管理。通過進一步派工核實，用數據反映工作，用數據發現問題，用數據分析原因，用數據考核工作，找出內在的規律和特點，對管理過程中出現的普遍性、苗頭性問題，責令征收管理單位限期整改，并對相關重大項目補充完善檔案資料，修訂完善重大建設項目管理考核辦法，按月落實重大建設項目管理運行情況通報制度，從而進一步加強了稅源控管的目的性、針對性，有效減少了稅收管理的人為因素和隨意性，加大了稅源監控力度，提升了項目控管質效，使重大項目管理納入了程序化、規范化的軌道。
（三）加強了部門聯動。加強稅源管理辦公室與各部門單位之間雙向溝通制約，切實做到數據信息共享、工作結果互動，部門齊抓共管，確?？毓軐嵭?。一是通過內部簡報創辦稅源管理?？?，及時通報重大項目專項評估中發現的問題，提出評估建議。二是結合評估發現的問題，向征管、稅政部門提交《稅收征管建議書》、《政策管理建議書》，對10戶企業的房產、土地等財產類稅基信息在“大集中”系統進行更新維護，就舊（城）村改造營業稅、新建未竣工驗收已使用生產用房的房產稅納稅義務時間以及商品房銷售錯用印花稅稅率等7個稅種16個方面問題，分稅種提出規范政策落實的建議，特別是針對房地產開發企業建造商品房用地普遍征收管理不到位的問題，會同征管、稅政部門，聯合制定了《__市房地產行業重大項目城鎮土地使用稅管理暫行辦法（試行）》，有效堵塞了征管漏洞。三是案頭分析與派工核實相結合，發揮好約談取證在納稅評估中的作用，提高評估結論的準確性，并將評估約談與稅收宣傳、納稅輔導相結合，將稅收管理從“事后處罰”向“事前告知”轉變，使約談的過程成為稅收宣傳和納稅輔導的過程，引導納稅人自我糾正申報錯誤，避免稅務處罰，不斷提高納稅遵從度。
房產納稅評估篇7
關鍵詞:房地產稅;評估;稅制改革
房地產稅是國際上許多國家都征收的一種財產稅，也是這些國家地方政府的重要財政收入來源。在一些國家或地區，房地產稅制度建立的歷史較長，因此，在我國房地產稅制度改革中，借鑒國際經驗和做法十分必要。
一、境外房地產稅制發
展概況及可資借鑒的“點”（一）房地產稅制度建立和完善程度與經濟發達程度有一定關系首先要明確一點，房地產稅制度建立和完善的程度與經濟發在掌握的資料，評估機構的設置方式主要可以歸納為三種類型：第一種：在政府行政機構中設置評估機構。比較典型的國家和地區是新加坡和香港地區。為了征收房地產稅，在政府行政機構中專門設置了評估機構，工作人員都是政府公務員。這是此種類型機構設置的共同特點。新加坡和香港機構設置略有區別之處是：香港從1995年以后，將評估工作和征收工作都歸由差餉物業估價署負責，1995年以前，征收稅款工作是由稅務局負責。新加坡政府內的國家稅務局中設置的評估機構與征收工作獨立為兩個專門部門，房地產稅的評估由財產稅評估部門專門負責，這個部門的工作人員有170人左右，而稅款征收由征收發單部門專門負責。
第二種：政府設置非營利
性機構專門負責評估工作。這種非營利性組織相當于我國的事業單位。比較典型的國家和地區是英國、加拿大的某些省（各省做法不一致）。此種類型的做法是，財產稅的征收管理由稅務機構負責，但是房地產價值的評估由政府設置專門的政府非行政機構來承擔，該機構將評估結果提供給稅務機關，作為財產稅征收的計稅依據。
第三種：政府服務外包給
社會專業公司。此種類型是政府公共服務的市場化運作。政府通過招標方式將財產稅的評估業務服務外包給專業評估公司。
比較典型的國家和地區是加拿大
的安大略省政府，將該省的房到大大提高。20世紀70年代開始的批量評估技術已經在一些經濟發達國家基本普及。目前一些經濟發達國家已經將地理信息系統的G I S與財產稅評估技術CAMA相結合，提高了物業價值評估的準確性，也提高了這個稅種的公平性。發展中國家在這些技術方面只是剛剛起步，處于做“學生”的階段。我國這次房地產稅改革，也是在邊學邊制定自己的評估軟件系統，但離將GIS系統與C A M A系統結合起來使用還有一段距離。
觀察國外在建立和完善房
地產稅制過程中的成功做法，筆者認為，有以下兩點特別值得關注：一是如何設置房地產稅的評估機構；二是如何使納稅人有一個提出反對意見的渠道。下文將重點介紹這兩方面的情況及經驗。
（二）房地產稅評估機構組
織方式的多樣化及共性由什么樣的機構承擔房地產稅的評估工作是房地產稅制度設計中的一個重要問題，國際上對此并沒有統一的模式。
從稅收征管的一般邏輯上
講，評估工作就是要確定納稅人，尤其是確定計算稅額的課稅依據，即納稅人的計稅依據，然后根據稅率計算出納稅人應該繳稅的數額，這一系列工作應該由稅務機構承擔。但是，從各國的做法來看，由于房地產價值評估要求較高的專業技術，需要一支擁有專門業務資格的評估師隊伍，所以各個國家在評估機構設置上的做法是多樣化的。根據現達程度有一定關系。從國際上看，美國、英國、澳大利亞、加拿大、新加坡、香港地區等經濟發達國家和地區的房地產稅制度建設明顯地走在一些發展中國家前面。一是在這些國家和地區，財產稅（包括房地產稅）制度建立的歷史比較長。香港地區的差餉稅（也就是房地產稅）已經有160多年的歷史。美國的房地產稅始于殖民地時代，也有著悠久的歷史。目前這個稅種都已成為當地政府、尤其是地方基層政府重要或者是主要的財政稅收來源。由于開征房地產稅的歷史比較長，稅制得到不斷地完善。發展中國家目前正式開征的財產稅（包括房地產稅）往往時間比較短，稅制也不完善。比如越南，目前還沒有完整的財產稅，只有對土地征收的稅費，對房屋是免稅的。我國新中國成立后建立的房地產稅收制度設計比較粗糙，目前保留的房產稅和城鎮土地使用稅是按照房屋原值做一定扣除和土地使用面積作為征稅的依據，與市場的房地產價格沒有關系，這種落后的、
[1] [2] [3]
與市場經濟
不相適應的稅制設計是房地產稅需要改革的主要動因。二是一些經濟發達國家的房地產稅評估技術水平遠遠高于發展中國家。完善的房地產稅的計稅依據是房地產的市場價值，所以征收房地產稅的基礎工作是對房地產市場價值的評估，這是計算納稅人繳納稅額的依據。房地產價值評估所要求的技術程度較高，這是與其他稅種所不同的特殊之處。在計算機技術普及后，評估的速度和質量得地產稅稅基評估責任委托給該省的市政不動產評估公司(MPAC，Municipal Property AppraisalCorporate)，由其負責在安大略省范圍內建立一個以市場價值為基礎、有統一不動產稅稅基評估標準的評稅系統，為各縣提供多樣化的評稅服務。
從以上三種類型評稅機構的
設置來看，共性之處是在評稅機構的設置和管理上都是以政府為主體的，換言之，房地產稅的評稅工作是政府的職責。三種類型的區別是評稅機構的運作機制有所不同：第一種是政府直接運作和管理，后兩種引入了市場機制，把政府管理與市場運作機制結合起來，第三種類型的市場運作機制比第二種類型更徹底。
（三）賦予納稅人提出反對
意見的渠道：香港經驗香港差餉物業估價署是香港特區政府財政司下屬的一個專門負責評估差餉稅稅基，并負責征收差餉稅的行政機構。它與稅務局和庫務署并列屬于財政司管理。目前該署共有人員編制人。其職責根據《差餉條例》（香港法例第章）的規定，負責評估、征收和管理差餉稅。同時，為政府其他部門提供估價及物業數據服務，主要是為征收土地地租的部門提供估價數據，地租按照土地的估值每年征收%的物業收入。
目前，差餉稅和地租收入構
成香港特別行政區政府穩定而可靠的財政收入來源。～財年一般差餉稅收入占香港特別行政區政府收入總額的.%，加上地租收入，大約占政府收入總額的 %左右。
差餉物業估價署的具體職
責，如下圖所示：為了維護差餉稅的公平和公正，香港特區政府在相關稅收條例中規定了詳細和可操作的反對及上訴程序，這對于政府順利推行該稅種和維護納稅人權益來講都是至關重要的。簡單來講，納稅人對評估房地產的租金估價提出反對及上訴的程序包括三個步驟:一是與估價署的測量師討論估值和評估結果，如果納稅人對解釋不滿，進入第二步驟，向估價署署長提出反對或建議，若納稅人對署長的決定仍有不滿，可進入第三步驟，向土地審裁處上訴。上述三個步驟都有嚴格的時間限制。一般來講，提出反對和上訴的估值數量占總估值數量的.%左右。
二、對我國房地產稅
制改革的幾點建議（一）房地產稅制改革應該引起各級政府的高度
重視房地產稅是地方政府財政穩定可靠的收入來源，尤其可以作為基層地方政府財政收入的主要來源，這是國際上許多國家的通行做法。不論從完善中國稅制體系以及地方稅制體系的角度，還是從進一步完善中央與地方財政關系的角度，都需要各級政府高度重視房地產稅制改革。但我國從計劃經濟延續下來的觀念是，政府往往重視與生產和流通有關的增值稅、營業稅等間接稅稅種，相對忽視財產稅等直接稅稅種。隨著社會主義市場經濟體制的建立與完善，與收入和財產相關的直接稅將成為更加重要的稅源，這樣的稅制體系變化在國際上是有規律可循的。所以，各級政府應該比公眾更加關心房地產稅制的改革和建設。
目前，我國房地產市場的穩
定性很差，這與房地產稅制的不完善有一定的關系。從經濟全球化角度看，我國房地產稅制的不完善，尤其是住宅房地產稅收制度的缺位，客觀上會吸引國際上的資本到中國來投資購買房地產。這樣會使得我國本來在城鎮化進程中日益擴大的對城鎮房地產的需求進一步擴張，形成長期的房地產市場供給小于需求、房地產價格持續性快速上漲的狀況。所以，無論是短期的宏觀調控，還是中長期的房地產市場建設，房地產稅制改革都已經迫在眉睫。
（二）改革需要逐步推進
盡管房地產稅制改革有著迫切性，但是根據我國國情和稅收征管水平和能力，房地產稅制改革只能分步實施。建議先改革經營性房地產稅收制度，再推進對居民住宅征稅。
目前最重要的是，在對居民
住宅征稅問題上要進行輿論宣傳，從正面向公眾普及對住宅征稅的理由和必要性。建議政府的相關主管部門，或者由這些部門委托專家學者定期出面宣傳改革的必要性和進度，以正視聽。
權威主管部門在積極推進房地
產稅制改革時，如果不及時進行
房產納稅評估篇8
灌云稅務局
駱秀枝
內容摘要：雖然我國歷史上最早的房產稅可以追溯到周朝，歷史較長，但現行的房地產稅收制度存在諸多與當今經濟社會發展不適應之處，需要改革。根據我國的實際情況，對稅制成熟國家房產稅制度的比較分析和借鑒是完善我國的房地產稅制改革的有效途徑。
關鍵字：房地產稅
稅制改革
房產價值評估
一、厘清房地產稅的概念
房地產稅，顧名思義是對房子及其土地征收的一種財產稅，準確理解房地產稅的概念，需要從以下四點來把握。第一，房地產稅是將房子和土地視為一個整體而征收的不動產稅，相當于現行的房產稅和城鎮土地使用稅合并。第二，房地產稅的征稅范圍擴大，不僅對工商業房地產進行征收，而且將個人住房納入征稅范圍。第三，房地產稅的計稅依據不同于現行的房產稅和城鎮土地使用稅?，F行房產稅的計稅依據是按照房產原值扣除一定比例計算，城鎮土地使用稅的計稅依據是按照土地使用面積計算?，F行房產稅和城鎮土地使用稅的計稅依據導致的問題是稅收和房地產價格出現嚴重背離，尤其體現在房地產市場過熱的城市，政府通過稅收對房地產市場進行調控的能力下降。因此，房地產稅的改革方向將是“按照評估值征收”。第四，房地產稅是對房地產保有環節進行征稅，在此不涉及房地產的建設環節和交易環節。
那么，為什么生活中人們往往更加關注房產稅的改革，而忽視了城鎮土地使用稅呢？主要原因有二。一是“房子是用來住的”是黨和國家的住房政策，我國傳統文化中的置業觀念也賦予了住房特殊的社會屬性。如果開征房地產稅，普通老百姓最關心是否設定人均免稅面積、是否對家庭購買的首套住房免稅等與房產有關的涉稅事項。二是從廣義上來說，土地是一種財產，對土地課稅在國外屬于財產稅。但是，根據我國憲法規定，城鎮土地的所有權歸國家，單位和個人對占用的土地只有使用權而無所有權。因此，現行的城鎮土地使用稅實質上是對占用土地資源的課稅，屬于準財產稅，而非嚴格意義上的財產稅。要想把現行的房產稅、城鎮土地使用稅合并為房地產稅，在立法角度上也需要破解一些難題?；诖?，城鎮土地使用稅似乎離人們遙遠了一些，受關注的程度自然而然就小了許多。
因此，加快房地產稅制改革，應包含或者至少包含房產稅和城鎮土地使用稅的相關政策。
二、評述我國房地產稅發展歷程
（一）歷史上的房地產稅
我國對房地產的課稅，歷史悠久，最早的房地產稅可以追溯到周朝，古籍《禮記·王制》中就有：“廛(chán)，市物邸舍，稅其舍而不稅物”的記載。自周朝以來，中國曾經多次開征專門針對房產的稅且有多種稱呼。例如，唐朝時的“間架稅”，當時唐朝僅將其視為緩解財政困難的權宜之計；五代十國和宋朝時的“屋稅”，五代十國時將其作為一種雜稅，宋朝時則將其視為一種輔助性財政收入。清代房產稅紛繁復雜且名稱多變，江南地區叫“廊鈔”、“棚租”，北京叫“檀輸稅”，直至乾隆年間，才逐漸廢止。民國時期，北京和上海也曾在短時間內開征過房捐等。這表明，中國歷史上的確存在以房產為課征對象的房產稅。
（二）我國房地產稅制評述
我國現行房產稅和城鎮土地使用稅主要是依據國務院在1986年9月頒布并實施的《中華人民共和國房產稅暫停條例》及1988年9月頒布的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，對房屋和土地分別征收。當前，這兩個房地產保有環節的稅種主要存在兩個問題。一是房產稅的征稅對象過窄，房產稅把城市、縣城、建制鎮和工礦區等房產作為征稅的對象，而將房產的原值或者房產的租金收入作為計稅依據，并將個人所有非營業用的房產（即個人住房）予以免稅，可見房產稅的征稅對象只限于營業用房產；二是城鎮土地使用稅的納稅人主要是企業和單位，與房產稅一樣基本上不直接涉及居民個人，再加上其按照占用土地面積從量課稅，與物價之間缺乏聯動調整機制，不利于發揮稅收杠桿的調節作用，無法通過該項稅收調控房地產價格，調節社會貧富差距。
三、國外房地產稅制比較和經驗借鑒
鑒于美國、德國、新加坡的房地產稅資料比較翔實，專家學者們對其房地產稅的稅制要素均進行了詳細研究與論證。在前人研究的基礎上，對其進行了歸納整理，從課稅對象、稅率、計稅依據和稅收優惠等方面進行了分析，以期能為我國房地產稅改革建言獻策。
（一）國外房地產稅制要素比較
1、征稅對象和納稅人比較分析
美國房地產稅征稅對象主要是居民住宅，納稅人為擁有房地產的自然人和法人，包括住宅所有者、住宅出租者，房地產稅作為地方稅種，其收入的95%以上由地方政府征收。
德國是土地私有制國家，對擁有土地的自然人、法人征收土地稅；對用于出售的房地產征收房地產稅和不動產交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。
新加坡對所有房地產均征收物業稅，物業稅屬于一般財產稅，征稅對象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動產，納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動產的所有人。
2、計稅依據和稅率比較分析
美國房地產稅以房地產核定價值作為計稅依據，房地產核定價值由專門的機構進行評估，與稅收征管分開管理。不同州采用了不同的房地產價值評估辦法，如新澤西州以房地產的市場價值作為評估依據，紐約州以房地產市場價值的一定比例作為評估依據。美國房地產稅稅率的設定較為靈活，主要根據地方政府預算需要確定，用預算應征收的房地產稅金額除以當年所有應繳稅房地產核定價值計算當年的房地產稅稅率。
德國土地稅計稅依據土地登記的狀態和價值確定，一年一繳；房地產稅按照用于出售的房地產評估價值的1%至5%征稅；不動產交易稅按照房地產交易價格的2%至3.5%征稅。其中，對土地和房地產價值的評估設立獨立的評估機構，并實行“指導價”制度，只允許土地和房地產價格在“指導價”的合理區間浮動。
新加坡房地產的計稅依據為房屋年價值，房屋年價值用年租金來衡量，由國內稅務局對房地產年租金進行綜合評估，對自住型房地產征收4%的物業稅，對其他類型房地產征收10%物業稅。
3、稅收優惠比較分析
美國一是通過減少稅基或者低估財產價值對自住房屋稅收進行減免；二是允許房地產稅超過一定限額的納稅人從州政府得到個人所得稅抵免或現金補償。
德國房地產稅對居民住宅與其他買賣和經營性質的土地、房屋實行區別對待政策，對自有自住的房屋不繳納房地產稅，只繳納房屋所在的土地稅；對參加住房儲蓄的納稅人給與獎勵；對自建房和購房的納稅人提供個人所得稅優惠政策。
新加坡一是對不同類型的房地產采取不同的稅率，對購買自住型、小戶型房地產的納稅人實行較低的稅率，對投資性質及改善型的購房人實行較高的稅率；二是采取累進制稅率，對富人征稅更多的稅收。
（二）國外房地產稅制經驗借鑒
房地產稅制體系完整，征稅范圍廣。對房地產取得、保有和轉讓環節都設有稅種，并且主要以保有環節的稅收為主，對保有環節征稅較高的稅收能夠提高房屋、土地的使用率和流動性。征稅對象包括自然人、法人所擁有的各種類型的房地產，房地產稅征稅范圍廣、稅源穩定使得房地產稅成為地方政府財政收入的重要來源之一。
計稅依據明確，稅率設置靈活。房地產稅的計稅依據統一，有專門的機構對房地產價值進行評估，按照房地產評估價值計稅，評估價值隨著經濟增長提高，相應稅收隨之增加，起到調節房地產價格的作用。稅率靈活，通過設置層次豐富的稅率，使低收入者等群體納稅更少，高收入者等群體納稅更多。
房地產稅收征收管理制度較為完善。一是建立了房地產產權登記制度，健全的房地產產權登記和公開查閱制度減少了房地產私下交易，提高了房地產稅制的有效性；二是完善的房地產評估制度，有獨立的機構評估房地產價值，并具備標準化的房地產評估理論和方法，能夠客觀、公正地對房地產價值進行評估。
實行多項稅收減免優惠政策。各國都設置了專門針對自住型購房者的稅收優惠政策，鼓勵自住型住房購買，如美國對自住型住房進行減免稅，另外房地產稅超過一定數額的納稅人可以從州政府得到相應的個人所得稅抵免或者現金補償。
四、完善我國房地產稅制改革的建議
根據我國的實際情況，借鑒其他國家的相關經驗，提出以下幾點完善我國房地產稅制改革的建議。
（一）合并房產稅和城鎮土地使用稅
我國城市土地是國家所有，但房和地是連在一起的，房價和地價更是緊密相連，而且地占主要比重，特別是改革開放后的房地產稅制，將按市場評估價值為計稅依據，更無法清晰區分房價和地價。另外，現行城鎮土地使用稅是從量計征，存在背離土地價值、有違稅負公平的問題。因此，房產稅和城鎮土地使用稅合并征稅，以利簡化稅制，體現公平稅負，保證地方稅收收入，進一步完善我國現代財稅制度。
（二）以房地產的評估價值作為計稅依據
我國現行房產稅的計稅依據有兩種：一是采用房屋原值，另一是采用租金價值。而城鎮土地使用稅采用的是納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。有研究表明，各國房地產計稅依據的選擇很大程度上出于社會和政治的考慮。我國地域遼闊，不同地區的房產價值差異較大。因此，在決定我國房產稅的計稅依據時，既要考慮時代性，又要重視我國的地域性。從我國開征房地產稅的初衷和實際可操作性看，以房地產的評估價值作為計稅依據比較合適。但在實際征稅時，對每一應稅房地產對照統一評定的不同等級的土地市值，不同建筑的房產市值，再核算綜合市場評估值，核定計稅依據予以征稅。
（三）
全面推進房產登記和信息互聯制度
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