房地產企業債券篇1
因此，房地產企業能否獲得資金保障，是否具備科學的資金結構與融資渠道，對房地產項目的順利運行、房地產企業的健康發展具有重要意義。
一、房地產企業面臨的融資困境
1、融資渠道單一
據相關統計數據顯示，我國房地產開發的資金主要來自房地產商的自籌資金或其他資金。以開發角度為出發點，房地產行業的開發資金中，至少20%來自銀行貸款；而其他部分則是自籌資金、預售收入，極少部分來自個人信貸轉化。因此，房地產企業的運營，大多依賴銀行的貸款，將房地產投資的信用風險、市場風險集中在商業銀行，企業難以形成風險意識與管理機制。近年來，房地產企業的負債率越來越高，在新政策中，要求企業自有資金至少占投資總額的35%，但是在實際應用中，企業自有資金普遍在總投資額的20%以下，遠遠不符合要求。過高的負債增大了房地產企業的壓力和風險，同時債權人風險也有所增加，降低了企業的融資水平。
2、股票與債券比例不平衡
在發達國家，市場債券融資約為股票的4倍左右。以世界整體發展水平，尤其是發達國家的情況來看，企業債券市場始終是證券市場的重要部分，無論是規模還是增長速度，遠遠高于股票市場。但是在我國，房地產企業發行的債券投資比例極低，形成不平衡的發展狀況。因此，開拓房地產企業的債券市場，仍具有較大潛力與空間。
3、境外資金的利用率不高
由于我國證券市場的房地產上市要求較高，因此很多房地產企業一度看好海外市場，但是真正通過這一渠道實現上市與融資的企業屈指可數，主要還是政策支持力度不夠、缺乏對國際規則的了解。
二、解決房地產企業融資問題的對策
1、構建多元化市場融資體系
目前，房地產企業如果想在滬深股票市場中發行股票，必須符合一定的資產規模、公司治理、盈利記錄等要求。但是以我國房地產企業的實際發展情況來看，大多與要求不相符，因此通過上市來實現融資的條件尚不成熟。雖然股票市場中已經加設中小企業板，但是上市要求仍居高不下。即使未來的產業政策調整，給房地產企業的上市創造更多機會，也僅僅是少數大型房地產企業的融資渠道。因此，必須完善房地產企業融資的市場資本體系，給不同類型、不同規模的企業提供各種各樣融資渠道，減少對高利息的銀行貸款依賴，提高直接融資的比例，真正做到分散風險，促進房地產企業的健康、長遠發展。
2、建立健全房地產企業債券市場
由于房地產企業的投資金額大、開發周期長，發行債券將成為其融資新渠道。但是出于一些原因，我國房地產企業的債券發行規模極小，仍需進一步改善。其一，目前我國對債券發行主體的要求較為嚴格，只有上市公司、國有公司、兩個國有投資主體成立的有限責任公司才具備發行資格，同時對企業資本金、資產負債率、擔保等要求嚴格；其二，利率管制政策不利于房地產債券發展。在利率政策中，規定房地產企業的債券利率不能比銀行同期存款利率高出0.4，而在實際發行中則不得超過2.0，要求企業的債券利率不能比國債利率高，與市場經濟原則嚴重不符。其三，當前我國缺乏企業債券的信用評價機構，評估結果缺乏客觀性與可信性，不利于企業發展。其四，企業發行債券面臨一定的利率風險，避險工具尚不健全。可見，為了確保債券融資成為我國房地產企業的未來融資渠道之一，國家應出臺相關政策，保障房地產企業的債券發行資格，吸引更多剩余資金投入到房地產企業中，例如實行房地產證券利率的市場化、發展房地產債券市場體系、增加避險工具等。
3、發展國際融資業務
一方面，很多外資銀行，如花旗銀行、德意志銀行等，在我國銀行縮緊房地產投資的情況下，積極參入到房地產行業中。只要房地產企業的實力與信譽符合要求，再加上項目前景廣闊，完全可以從外資銀行獲得貸款。另一方面，國際銀團貸款也越來越普遍，主要由某一家或者多家銀行牽頭，組織更多銀行的加入，在統一貸款協議的前提下，根據合同條件，向同一個借款企業發放貸款，即辛迪加貸款。這種融資模式的籌集資金額度較大、貸款時間長，可減少企業壓力；同時國際銀團對貸款用途限制不多，更加適合房地產投資。
房地產企業債券篇2
關鍵詞： 融資模式 企業 房地產 礦業
一、 我國企業融資背景
改革開放以來，我國經濟飛速發展，資本市場進一步開放，企業發展亟需資金支持。2008年來，我國為抵御國際金融危機投入四萬億資金進行宏觀調控，其中不少流入房地產、礦產企業等特殊行業，成為行業發展的主要資金來源，必須通過多種渠道獲得風險、數量匹配的資金。與此同時，基于國際對融資的經驗，融資方式不當，比例失調將會造成全國乃至全世界的金融危機。在此情況下，探究這類行業中企業的融資模式、存在問題以及相關對策對企業的長遠發展具有深遠意義。
房地產、礦業的發展帶動著建材、交通等多個行業，其本身的行業性質和資金密集的屬性，導致其擴張對金融的依賴性不斷增加，企業無法通過自身積累彌補項目對資金的巨大需求，必須通過多種渠道獲得風險、數量匹配的資金。與此同時，基于國際對融資的經驗，融資方式不當，比例失調將會造成全國乃至全世界的金融危機。2011年，我國國內生產總值達到47.3萬億元，其中房地產、礦業固定投資占國內生產總值的16%，相比自2005以來，房地產、礦業占國內生產總值約19%有所下降，但房地產、礦業對我國經濟發展的影響仍具有舉足輕重的地位。根據2012年中國統計年鑒公布的數據，2011年我國采礦業固定投資總額達到了1.18萬億元，，較2010年增長了746億元，資金總額規模達到1.19萬億元，其中國家預算資金占10.3%，國內貸款占10.4%，外資資金占7.5%，自籌資金占84.5%。2011年房地產業投資規模達到了6.18萬億元，約為2008年投資規模的兩倍資金總額規模達到10萬億，其中國家預算資金占1.1%，國內貸款占14.1%，外資資金占8.1%，自籌資金占45.7%。由此可見，自籌資金方式是融資的主要模式，其次以國內貸款為主，房地產、礦業企業的投資規模近幾年有擴大趨勢，企業對資金的需求也不斷增加。
二、 房地產、礦業企業融資模式
1. 自有資金
企業在經營過程中產生利潤，凈利潤部分作為企業的留存收益，股東的投入資金作為資本公積為企業發展提供資金支持，同時，企業的其他綜合收益例如可出售金融債券的公允價值變動等作為所有者權益增加企業資金。企業的自有資金使用成本低，且資金為企業持有，持有期限受到的限制較小，但是由于房地產、礦業項目耗費資金額大、周期長，僅僅利用企業自有資金不能填補資金需求，故在融資中所占比例并不高。
2. 預售賬款
預售賬款融資是指通過預售產品獲得資金，例如在房地產經營中，開發商將建設中的房屋預售給房屋承購人，承購人支付一定的定金或一定比例的房屋購買款項。在礦業融資中，企業通過預售礦產品，例如預售黃金以此為礦山開發提供資金，或者在通過對沖交易獲得資金，規避風險。預售賬款在企業財務報表中作為負債，增加了企業現金流，預售款的資金通常風險小，且利息低甚至無息，但是預售賬款增加資金的力度有限，且受到市場行情的不確定性影響，企業必須要保證項目的順利進行，避免產品交付違約導致的損失。
3. 銀行貸款
企業通過銀行貸款融資，融資形式通常包括信用貸款、擔保貸款、抵押貸款以及質押貸款等。企業通過其信譽、其他企業擔保或將土地、在建工程或以采礦權作為抵押獲得貸款，目前國內少數銀行（如：國家開發銀行）允許企業使用探礦權抵押融資。銀行貸款融資操作較為簡單、融資額度較大、成本相對較低，但是銀行的授信對象通常是經營情況良好、富有經營經驗、信譽較好的中大型企業，對經營年限、注冊資本、財務狀況、營業收入規模、還款來源、抵押物價值等都有嚴格要求，同時對于項目自有資金比例有嚴格限制，只有配比足額項目資本金，才能獲得相應的銀行貸款。所以大多數中小企業通過銀行貸款融資獲得的資金有限。
4. 企業上市
企業上市融資是指企業通過向公眾出資人出讓企業所有權獲得資金。股票作為企業股東對企業所有權憑證，是企業獲得更多民間出資人資本的有效方式，公開發行是指發行人通過中介機構向不特定的社會公眾廣泛地發售證券。上市融資是目前國內企業融資的主要形式，發行方式包括IPO發行、配股發行、增發股票、可轉債券等。上市股權融資作為當下外援融資的主要方式，對企業融資具有重要作用。但是近年來房價持續上漲，政府對為控制房地產過熱對房地產企業上市條件進一步嚴格規范，部分企業的上市計劃受阻，融資額度受限。
5. 引進外資
根據2012年中國統計年鑒的數據，外資融資在融資中仍占有不少比例。企業通過國際金融機構例如世界銀行等獲得資金，但是此類資金往往需要企業獲得某些特許項目融資權利以及政府提供擔保，獲得資金的企業以大型企業為主，對中小企業很難通過引進外資融入資金，此種融資通常針對經濟發展較慢的發展中國家，隨著我國經濟的迅速發展，國際支援型貸款會逐漸減少。由于除此之外，企業可以通過合資形式融資，外商入股作為企業的控股人或實際控制人參與企業管理經營，但長期以來為防止熱錢過多流入房地產行業，加強對房地產市場風險的防范，抑制投機性投資，國家對外資投資房地產有諸多限制，商務主管部門對外匯流入類房地產項目、跨境投融資活動以及并購、股權出資等方式新設及增資的房地產項目的審批監管都越加嚴格。
6. 債券融資
企業債券融資是指企業通過發行債券籌資。公司債的類型主要包括擔保債券、無擔保債券、中期票據結構化票據、商業票據、直銷票據、交易商承銷票據等。擔保債券是指企業通過房屋、土地、股票或其他資產作為擔保品發行債券，土房地產、礦業企業將房屋、土地或礦產作為抵押品發行債券。無擔保債券是指憑借發行人信用發行債券。票據形式作為一種企業的債務憑證，利率相對較低，只是目前國內票據等衍生品市場并不發達，籌資額度有限。
7. 其他形式
其他融資形式包括資產支持證券、私募股權、房地產信托投資基金等形式。資產支持證券市值以應收賬款、貸款等作為標的資產發行證券，企業資產證券化可以通過以企業可產生穩定未來現金流的資產作為擔保，通過金融市場出售債券私募股權是指向非公眾出讓股權獲得資金，包括杠桿收購、夾層融資等。房地產信托投資基金是房地產融資的一種特殊基金，將流動性低的房地產投資轉化為流動性高的信托基金出售給投資者。
三、 我國企業融資模式存在的問題
1. 融資渠道單一、融資方式過度依賴銀行間接融資
雖然從2011年統計數據來看，房地產、礦業國內貸款僅占資金規模的15%以內，但是國內貸款僅僅指直接融資部分，礦業和房地產的間接融資資金中銀行貸款所占比例仍然居高不下。以房地產業為例，購房定金以及按揭約有50%以上來自銀行貸款，而自籌資金中主要資金來源于預售款收入以及抵押貸款等。由于銀行授信在風險控制和監管都存在不足，過度依賴銀行對我國金融體系發展增加了風險。例如受礦業或房價價格影響，資金鏈的斷鏈或銷售收入的回收不暢等將會影響銀行還款，從而導致銀行系統風險增加，國內金融體系不穩定。
2. 融資比例失調、股權融資比例不高
在企業融資手段中，股權融資比例不高，而企業上市股權融資形式作為融資的主要方式，上市資金無利息、資金使用時間長。以房地產業為例，截止2011年底，國內房地產企業個數約為8.8萬個，其中能夠通過上市融資的公司不到1%。由于上市條件嚴格、環節復雜、審批時間長，只有極少數企業可以上市，部分企業通過借殼上市融資，但總體看來，上市融資比例不高。同時，企業債券發行占融資資金的比例過低，企業債券發行具有利率低、數量大的優點，債券發行操作復雜、對企業要求高，企業債券發行對中小企業難以實現。
3. 企業信用、規模參差不齊
從行業發展來看，企業大小規模不一，參差不齊。從我國礦業企業上市情況分析，2013年7月，上市公司個數僅為132家；我國房地產上市公司企業僅有276家。企業發展規模參差不齊，部分小型企業信用不良、資金流無法滿足經營周轉。礦業、房地產業具有耗資大、周期長，企業發展具有規模經濟的特性，企業規模小導致小型企業無法降低經營成本，而融資方式和數量又受到限制。
4. 國內法律不完善和政府政策障礙
我國資本市場起步較晚，衍生品發展不完善，許多融資手段也受到政策限制。例如房地產企業上市并不受政府支持。證監會對炒房、炒地、擁有閑置土地較多的企業實施暫停上市的政策。而我國私募股權、資產支持證券等其他渠道缺少完善的法律作為支撐，金融衍生品市場不成熟，企業難以通過其他方式融資。
四、 我國企業融資模式的對策分析
1. 加大銀行監管力度、規范融資借貸程序
行業融資過于依賴銀行，銀行信貸作為融資的主要形式，加強銀行融資途徑的監管力度、規范資金借貸程序對我國金融市場健康成長具有重要意義。從貸款融資的直接融資與間接融資來看，除了對借款企業的經營條件等作出嚴格監管，在消費市場中對間接融資也要控制借貸風險，例如住房按揭貸款的利率、期限等，防止金融泡沫的產生和破滅造成的金融危機。
2. 鼓勵上市融資、債券融資、私募股權等融資形式
企業融資形式單一，上市融資、債券融資的比例較小，不僅會增加企業運營資本的成本，甚至會造成企業融資機制的畸形。銀監會、國務院等鼓勵企業推行資產證券化等金融工具，加強資金的流動性管理，企業也應該借助政府推力，建立多元化融資機制，避免銀行資金緊縮對行業造成的巨大沖擊。
3. 支持并監管中小企業的發展
行業競爭有利于產品市場降低成本，并使得社會福利最大化。鼓勵中小企業發展，避免行業內寡頭或壟斷十分重要，但是考慮到礦業、房地產企業的規模和耗資，在鼓勵中小企業發展的同時，對發展狀況不良，經營存在問題的企業要加大整治力度，避免其信用不佳造成的風險增加，但對于經營管理健康的企業要降低資產等融資門檻，鼓勵其長足地發展。
4. 規范并健全金融法規制度
我國金融市場起步較晚，在法律法規制定上相對其他發達國家不成熟，我國應該借鑒歐美等國家在資本市場監管以及銀監會、證監會等監管制度上的經驗和相關政策，同時因地制宜，發展適合我國國情的政策制度和法律法規，避免引進的金融衍生產品在國內體制下成長畸形。
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房地產企業債券篇3
[論文摘要] 本文從我國房地產企業融資困難，融資渠道狹窄這一現狀，并結合證監會推出公司債這種新的融資渠道的背景，分析了公司債發行利率市場化、資金用途限制少等主要特點，歸納了房地產開發公司發行公司債具有融資成本低、可優化企業資本結構等優勢。
一、我國房地產企業融資現狀
2007年8月14日，中國證監會正式頒布實施《公司債發行試點辦法》（以下簡稱《試點辦法》），這標志著中國公司債發行工作正式啟動。眾所周知，房地產開發行業是資金密集型行業，企業要想獲得良好的發展，雄厚的資金支持是不可缺少的，但近幾年以來，國家出臺了一系列政策以加強對房地產行業的宏觀調控，并實行偏緊的貨幣政策，利率不斷上升且銀行緊縮銀根，開發企業獲得信貸融資愈發艱難，企業只能通過其他融資渠道來獲取必需的資金。在2007年，房地產上市公司通過股權融資募集得巨額的資金，但是自去年9月份以來，證監會對房地產上市公司股權融資進行了限制，開發企業股權融資的渠道也漸行漸窄，在2008年房地產開發企業將面臨著嚴峻的資金考驗。
同時,由于國家政策及我國資本市場不發達等因素影響,我國房地產開發企業主要是以信貸融資等間接融資渠道為主,輔以股權融資等直接融資渠道。在直接融資渠道中,股權融資占據著極大的比列,股權融資與債券融資的發展極其不平衡,這使得企業不得不承受著巨大的經營風險和較高的財務成本。且過于依賴信貸融資,加大了銀行的潛在風險，不利于我國金融市場的穩定與發展。
二、公司債的主要特點
公司債券公司債是由企業依照法定程序發行的債券，是為籌措長期資金而向一般大眾舉借款項，承諾于指定到期日向債權人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據約定利率支付利息。根據證監會頒布的《試點辦法》，筆者認為公司債主要有一下幾個特點：
1.發行利率市場化。根據《試點辦法》規定，發行價格由發行人與保薦人通過市場詢價確定。這種定價方法與股票的定價方法相類似，公司債券同企業債券定價相比有了質的改變，公司債券價格能夠在真正意義上實現了市場定價，讓市場來確定發行利率。
2.融資資金用途限制少。當前我國房地產開發企業的主要資金來源信貸融資的資金用途被嚴格限定，同樣，企業即使通過發行企業債券獲得融資，其資金使用亦需得到政府主管部門的審批，不利于企業充分發揮資金的效用和改善資金使用效率。但《試行辦法》中規定，發行公司債券募集的資金只需符合股東會或股東大會核準的用途和符合國家產業政策，限制相對較少，有利于企業根據自身的經營狀況對資金的使用進行優化安排，降低財務成本和優化資本結構。
3.債券發行程序相對較簡易。相對于股權融資，債券融資的程序相對比較簡易，公司債券發行主要是看發行公司的盈利能力和償債能力，同時，公司債發行可以采取“一次核準、分次發行”的做法，開發企業可以根據自身項目開發的資金的需要狀況和市場狀況來確定發行規模和頻率。相對而言，債券融資更易發行，有利于降低資金成本和融資過程中的籌資費用。
4.資信評級作用體現。《發行辦法》中不再強制規定需要商業銀行的擔保，評級機構的資信評級將成為投資者投資公司債券的重要參考依據，同時監管機構重視發行人的信息披露及發行公司債后的市場監管工作，并要求在公司債券有效存續期內，資信評級機構每年至少進行一次跟蹤評級并及時公告發行人資信狀況的變化情況。
三、公司債融資優勢
正如上文分析，公司債融資方式同其他渠道相比擁有較突出的特點。現推出公司債這一融資渠道，將能夠充分發揮公司債固有的優勢，降低房地產開發企業對信貸融資的依賴，促進開發企業融資渠道多元化。在同其他融資渠道相比，公司債融資具有以下諸多優勢：
1.公司債融資成本較低。目前我國商業銀行三到五年期貸款基準利率為7.65％（含五年），五年以上貸款已調整到7．83％，而金地集團所發行的12億元公司債的票面利率只有5.50%，不考慮籌資費用，金地集團每年估計可以節約兩千多萬的財務費用。因此同商業銀行信貸融資相比，企業發行公司債可以節約相當多的財務成本。
2.拓寬融資渠道，優化企業資本結構。當前除了少部分企業實力較強能夠上市進行股權融資以外，我國房地產開發企業主要還是以信貸融資為主，融資渠道比較單一。公司債券的推出，為房地產開發企業提供了在中長期內較為穩定的資金來源，有利于開發企業拓寬其融資渠道，減少對信貸融資的依賴，以優化企業資本結構，降低企業經營風險。
3.可避免因再融資而分散股權。在股權分置改革后，通過股權再融資會分散公司股東的控股權，且有可能會降低每股收益，并可能導致股價下跌。對于相對控股的上市公司大股東而言，股權再融資會直接削弱大股東的控股地位。通過發行公司債在獲得企業所需資金的情況下，發行公司債融資更容易獲得股東的支持。
4.發行門檻較低，融資對象較多。公司債的發行沒有對資金用途等方面設定硬性指標，且公司債的發行也沒有規定一定要由商業銀行等擔保人做擔保，相對而言，發行公司債的門檻相對較低。由于公司債融資更加的市場化，公司債的融資對象更多，除了保險公司、基金等大型投資機構之外，商業銀行及個人投資者均可能成為其融資對象，且不受原有股東條件的限制，較股權融資而言更有優勢。
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房地產企業債券篇4
二是抵押銀行債券式。在住房金融市場上有專門的抵押銀行（mortgage bank），通過發行抵押銀行債券籌集資金，再向他的客戶發放住房貸款。抵押銀行不是通過吸收存款來創造貸款的，因此不需要眾多的銀行網點，但是需要有一個比較成熟的債券市場。抵押銀行債券主要有擔保發行債券、抵押發行債券，信用債券和抵押信托債券等。抵押銀行制度在德國最為發達，芬蘭住宅抵押銀行、意大利倫巴底省銀行和抵押信貸銀行也是這一類的抵押銀行。美國、丹麥、瑞典、韓國和加拿大等國家也有這種抵押銀行債券。
一、存款儲蓄方式的內在缺陷和資產證券化的準備成本、收益以及時機
在存款儲蓄方式下，商業銀行等金融機構的負債是儲蓄存款，具有中短期性質，其資產住房抵押貸款具有長期性，一般都在十年以上，因此資產和負債在期限上出現結構性倒掛，這種倒掛會導致商業銀行面臨流動性不足、資金周轉不暢，問題嚴重時甚至發生擠兌風潮和支付危機。
解決問題的出路在于增加商業銀行抵押貸款債權的流動性，把這種長期的資產變成流動性很強的資產。美國的住房金融市場在經歷了上述結構性矛盾引發的一系列儲蓄銀行支付危機和破產風波后，進行了金融創新，在抵押貸款一級市場之外創造了一個資產證券化的二級市場，商業銀行及時將抵押貸款債權賣斷給特殊目的載體（special purpose vehicle），特殊目的載體再通過證券化，將所購買的債權轉變成分割開了的和可流通轉讓的證券，出售給投資者。美國的這種抵押貸款資產證券化不僅解決了商業銀行的資產負債期限結構上的倒掛，而且擴大了存款儲蓄融資方式在住房金融市場上的份額，也促進了住房金融市場和住房產業的發展。但是，抵押貸款證券化需要很高的前期準備成本，包括證券定價、倍用增級、一級市場債權規模、證券化市場上作為投資的買方力量、會計準則、稅收優惠、法律法規條款、證券市場環境、監管的制度安排、人才和技術上的準備。這些準備成本有的是短期性的，有的是長期性的。短期性的可以通過跨越式和爆炸性的發展來完成，長期性的則必須通過積累和消化才能解決。有的成本屬于環境因素，有的屬于制度因素，制度因素可以通過制度創新或改進來實現，但環境因素卻是離不開一個培育和成長的過程。
我國的資產證券化面臨基礎脆弱、制度條件和環境條件缺乏的問題。有人認為我國缺乏大量、持續、長期和穩定的資金供給，即機構投資者的現狀不能支撐資產證券化，一方面我國能夠參與各種證券投資的機構投資者比較少，類似于國外那種典型的機構投資者之數量更少；另一方面，機構投資者能真正用于投資的資金規模也很有限。雖然我國已有8萬億元的居民儲蓄存款和800多億美元的外匯儲蓄，但是由于抵押貸款證券化的復雜性和個人投資者自身各方面的局限性，我國的個人投資者更不可能成為大規模資產證券化穩定持久的主要投資者。也有人認為我國的資產證券化面臨制度和環境障礙，存在信用限制、法律限制、市場環境限制、監管問題、人才和技術限制。還有人通過觀察和分析美國住房抵押貸款二級市場，認為我國一級市場的交易規模不大（到2000年底，住房抵押貸款僅占gdp的4%，并且限于沿海地區的少數發達地區），不足以形成足夠的債權集合來形成證券化的“資產池”（asset pool）。而且對證券定價等實務問題的研究不夠充分。國有商業銀行也并未出現流動性不足的資金瓶頸制約。事實上，大部分商業銀行目前只對不良資產證券化感興趣，個人住房抵押貸款相對于其他資產來說還是優良資產，不僅能給銀行創造效益，還能優化資產結構，而且違約率很低（目前僅為0.3%），所以商業銀行對住房抵押貸款證券化熱情不高。另據統計，截至2001年底，我國個人住房抵押貸款余額總計6380億元，分別僅占到當年gdp和銀行信貸的7.9%和6.6%.在實行抵押貸款證券化的發達國家，銀行抵押貸款余額與銀行信貸余額的比例通常是30%到40%，可見我國住房抵押貸款的規模顯然還不夠。
存款儲蓄和抵押貸款證券化、抵押銀行債券都是達到發展我國住房消費金融市場和住房產業，發展我國債券市場三重目的的兩種手段。但是，由上所述，現在在我國實行抵押貸款資產證券化不僅前期準備成本很高，所帶來的收益小，而且我國證券化的時機也不成熟。所以目前主要不是在抵押貸款一級市場之外創造一個二級市場，實行資產證券化達到三重目的，而是在于除了繼續壯大抵押貸款一級市場之外，要努力發揮另一種手段的作用，即發展抵押銀行債券。抵押銀行發行抵押銀行債券籌集住房貸款資金，恰好不僅前期準備成本小，收益大，而且不存在時機問題。
二、抵押銀行債券的優勢分析
（一）成本分析
抵押銀行籌集的資金和發放的貸款都是長期性的，資產和負債的期限結構對稱，所以抵押銀行不僅很好地銜接了債券市場和長期借貸市場，而且不存在存款儲蓄制度的內在缺陷。同時，我國現有債券市場的發展程度基本上可以支持發行抵押銀行債券，其優勢在于：避免了證券化那樣的高準備成本和時機成熟問題；不存在證券化那種很復雜的定價問題（如：提前還款模型和期權調整價差法）；無需一個抵押貸款一級市場來支撐；在人才和技術上沒有特別要求；現有的稅收政策、會計準則和監管主體完全適用；在法律法規上，只需對抵押銀行和抵押銀行債券做出有關的法律界定即可。由于抵押銀行債券不僅適合機構投資者，同時因為對投資者的投資技術沒有較高的要求，所以也完全適合廣大中小投資者，因此，抵押銀行債券有足夠的、持久的和穩定的資金供給。
我國的債券市場自1981年財政部正式發行國債以來已經發展了二十多年，尤其是近幾年來發展十分迅速。發行方式和承銷程序越來越規范；實行一級自營商制度；交易品種增加較快，包括政府債券、企業債券、金融債券公司債券、可轉換公司債券和可贖回債券等。市場發行主體和參與者迅速擴大，當前我國債券市場的發行主體包括政府、金融機構和企業等；市場交易主體包括居民、企事業單位、非銀行金融機構和銀行機構等在內。債券交易系統、登記、結算和托管等基礎設施建設加快；市場交易規則日趨完善；市場規模不斷擴大，現在主要有證券交易所上市交易的債券市場和銀行間債券市場兩大市場；債券市場化程度顯著提高。與此同時，為了完善資本市場結構和進行我國金融體系第三階段的改革，我國將大力發展債券市場，由此采取的有關舉措更將為抵押銀行債券的發展創造良好的條件。
（二）收益分析
1.通過完善住房消費金融市場，實現住房投資的大眾化和機構化，進而促進我國房地產業進一步發展。住房業是我國國民經濟發展的主導產業之一，它不僅可以帶動住房消費和擴大內需，還可以通過產業關聯性帶動建筑材料、裝飾材料和服務業的發展。同時，住房是我國居民的生活必需品之一，居民的住房水平是居民生活水平和富裕程度的一個重要反映指標。抵押銀行通過發行抵押銀行債券不僅可以將小額的閑散的資金集合起來，而且也可以吸收機構投資者的投資資金，然后再放貸給需要住房融資的人，這樣實現了住房投資的大眾化，擴大了住房消費容量。同時這種直接融資方式融資迅速，成本低，數額大，期限長，能很好地滿足居民住房消費貸款的需要。居民的住房消費會帶動和刺激住房的生產，從而促進房地產業的更大發展。根據國家統計局投資統計司的資料，我國房地產業有著廣闊的發展空間。我國城鎮居民人均居住面積還有待提高，2000年底我國城市缺房戶有156萬戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有34.6萬戶，640個城市尚有2200多萬平方米的危房需要改造。在“十五”期間大約有1350萬對新婚夫婦需要住房。此外，我國城市人口每年大約凈增800萬人左右。另據建設部的消息，新世紀前5年，我國住房建設的發展目標是：全國城鎮新建住宅27億平方米；農村新建30億平方米。由此可見，我國住宅消費市場潛力巨大。無論是從我國具體實際還是國際實踐經驗來看，一個如此巨大的市場，僅僅依靠存款儲蓄制度和我國目前的公積金制度是滿足不了住房消費金融市場上的融資需要的，也帶動不起住房產業的壯大。我們必須要利用另外一種主要融資方式，即抵押銀行債券。
2.有利于推動我國融資方式的非中介化和國民經濟的證券化。西方經濟學者rybczynski將直接融資和間接融資相互發展過程的關系分為下列三個階段。第一階段是以銀行間接融資占主導地位的“銀行主導”階段，銀行通過吸收存款，然后向企業和家庭發放貸款。第二階段是金融市場直接融資占主導地位的“市場主導”階段。該階段以初級證券化為典型特征，企業通過在金融市場上直接發行票據、債券和股票實現融資，產生金融業上的脫媒現象（disinterm ediation），即融資的非中介化。第三階段是“強市場主導”階段，仍以金融市場直接融資為主，并且繼續侵蝕間接融資的傳統陣地。該階段以二級證券化（即資產證券化）為主要特征。我國金融市場顯然還沒有發展到“強市場主導”的第三階段，但是融資的非中介化趨勢正在發展之中。抵押銀行債券是屬于典型的初級證券化，因此它的發展必將促進我國金融業的脫媒，也將促進我國金融市場的升級，從而提高國民經濟證券化率（指證券市場總市值與國內生產總值的比率）。目前我國國民經濟的證券化水平還很低，1999年證券化比率是33%，流通市值占國內生產總值的比率是8.25%.而1996年美國的證券化水平是115.6%，英國是151.9%，新加坡是159.7%，日本是67.2%，澳大利亞是79.5%，泰國是53.9%，印度是34.4%.
3.增加投資者的投資品種，進一步促進我國的儲蓄分流。從微觀上來說，抵押銀行債券作為一種金融工具，因為有銀行信譽、個人財產抵押、政府的擔保或者其他形式的債權保證，安全系數高，信用等級一般與政府債券一樣，都為aaa級。抵押品住房具有增值保值的投資作用，尤其是在通貨膨脹時期。利率通常比政府債券高，因而投資收益率比較高。交易很活躍，可以隨時轉讓。抵押銀行債券還有很多不同的檔級，可以滿足投資者的不同投資需求，所以對投資者來說它是一種優異的投資產品。從宏觀上來看，抵押債券的發行意味著居民儲蓄向投資轉化的渠道增多，有利于我國目前儲蓄分流的進一步發展，防止儲蓄的沉淀，居民的儲蓄轉變為生產性投資，提高了資金的使用效率，也不會造成證券市場上的泡沫。同時，儲蓄分流是一種金融深化，而金融的深化提高了國民經濟的金融化程度。
4.推動債券市場的發展，進而擴大和完善資本市場。目前我國債券市場地進一步發展面臨以下主要問題：規模不夠，目前債券余額只占gdp的24%；各種債券的發行量嚴重不平衡，國債和政策性金融債券占主導地位；債券品種單一；流動性差和市場需要改革與創新。抵押銀行債券作為債券市場和住房消費金融市場中的一個重要品種，它的產生與發展不僅是我國金融體系第三階段改革的重要內容，也是債券市場的改革與創新的要求和表現，而且有利于改變目前債券市場發展中的不足，推進債券市場的發展。雖然抵押貸款證券化同樣也能促進債券市場的發展，也是成熟債券市場的重要組成部分，但是因為我國金融體系還沒有發展到上文所述的“強市場主導”階段，而且抵押銀行債券目前具有相對于抵押貸款證券化的明顯優勢，所以我們不應急于把證券化債券作為第三階段改革和債券市場發展的重點。當股市出現較大規模的下跌，使股票投資收益率或安全性降低時，股市資金就會大規模撤出。又因為債券市場的發展相對于它在資本市場中的地位和股市的發展來說處于弱勢，所以流出的資金最后只能流入銀行，變成銀行儲蓄。而由儲蓄帶來的銀行貸款主要是向企業提供短期性流動資金，即使提供長期貸款也主要是面向大型企業，并且附帶有限制性條款（包括一般性、例行性和特殊性條款）。可見股市和債市在發展上的這種不平衡導致股市的波動對直接投融資市場和資本市場的影響太大。更重要的是，問題還在于我國股市的發展雖然一直很快，但一直不規范和不健全。這種不規范很容易造成股市的大幅波動。即使今后我國股市規范健康地發展，股市的波動也是不可避免的。首先是企業業績波動與分化比較大，企業業績和生存的變化莫測決定了股票價格和股市指數是波動型的；其次，因為人民幣不是世界貨幣，一旦匯率水平受到國際投資者懷疑，加之我國穩定匯率的政策操作空間有限，這種懷疑會很容易帶來股市的波動。股市的波動明顯會影響股市投資收益率的變化。因此，我國必須有一個與股票市場的發展比較對稱的債券市場來調節儲蓄資金在股市和債市之間的流動以及在資本市場和貨幣市場之間的流動。抵押銀行債券作為債券市場上一個極為重要的品種，它的發展有助于改變我國股市與債市發展上的不平衡，并且也有利于凋節儲蓄資金在金融市場上的流動。
三、抵押銀行債券的制度安排
（一）抵押銀行機構的設立
抵押銀行是抵押銀行債券的發行主體，因此設立抵押銀行是抵押銀行制度的重要一環。從國外的實踐來看，抵押銀行一般是其它金融機構的附屬機構，所以我們可以在我國現有金融機構的基礎上考慮抵押銀行的設置。根據抵押銀行的所有者之不同，本文認為以下幾種模式很值得考慮。
模式一：國內的商業銀行組建自己的附屬機構抵押銀行
雖然抵押銀行不需要眾多的銀行網點來吸收存款作為貸款資金來源，但是，抵押銀行需要借助于廣泛的銀行網點把住房貸款發放給分散的住房資金需求者。而商業銀行不僅有廣泛的網點和分支機構，而且還有眾多的客戶渠道。同時，抵押銀行的貸款還可以與母公司商業銀行的住房貸款（一般是中短期貸款）形成組合貸款，這樣整個集團公司通過這種“一站式”服務更好地滿足了借款人的資金需要，在住房金融市場也盡量實現了最大化收益。當然，隨著網絡經濟的發展，抵押銀行可以通過互聯網受理貸款申請，一定程度上會減少對銀行網點的依賴。
模式二：由幾家商業銀行聯合出資成立抵押銀行
這種模式下的抵押銀行資本雄厚，信譽等級更高，從而可以降低發債的利率，實現低成本融資，有利于資產的擴大。同時，抵押銀行也相當于可以利用投資各方之商業銀行的客戶渠道和銀行網點來推銷住房貸款。這種模式有點類似于前面提到的在美國有幾家銀行聯合成立發行抵押銀行債券的財務機構。
模式三：商業銀行與保險公司聯合出資成立
一個成熟的住房抵押貸款市場，離不開保險公司的參與。例如：美國規定貸款成數超過80%，必須由保險公司擔保，不足80%的則鼓勵保險公司參與；英國的保險公司保險借款人的支付能力；澳大利亞的保險公司保險因借款人違約給貸款機構帶來的損失；日本規定住房借款人必須購買人壽保險；香港的按揭證券公司為貸款人提供保險。保險公司的參與可以提高貸款成數，擴大消費容量，降低抵押銀行等住房貸款機構的貸款風險，最終促進住房金融業的發展。所以商業銀行和保險公司共同出資設立抵押銀行，可以使抵押銀行享受兩者在住房金融市場上的資源優勢。保險公司因此而進入住房貸款市場，商業銀行因此而找到一種新的籌集住房資金方式，降低了貸款風險，進一步擴大了住房貸款。
（二）抵押銀行債券業務經營和操作上的制度安排
在債券品種上，除了發行固定利率等普通抵押債券外，還可以借鑒我國發行可轉換債券和可贖回債券的經驗，發行可轉化抵押債券和可贖回抵押債券。這兩種債券是抵押銀行債券中很重要的品種。可轉化抵押債券是指抵押債券持有者可以在債券到期時要求發行人還本付息，也可以要求購買住房，投資抵押債券的本息轉換為住房預付款，根據債券本息和預付款的差額，抵押銀行對債券持有人多退少補。這意味著債券到期時投資轉換為住房投資或者是住房消費。可贖回債券是指在抵押債券上附加提前贖回條款。抵押銀行有權在發行一段時間后按約定價格贖回部分或全部債券。這樣當市場利率降低時，抵押銀行會行使贖回權，償還以前發行的高利率債券，再按當前的低利率發行新債券借人資金。可贖回債券大大降低了抵押銀行負債的利率風險和期限風險，也降低了其住房抵押貸款的利率風險和期限風險。此外，抵押銀行通常只能就房產價值的60%進行債券融資。所以，在有保險公司參與住房貸款市場和抵押銀行的資本充足率較高時，抵押銀行可以發行信用債券。當住房貸款需求大于資金供給時，在一定條件下抵押銀行可以通過貨幣市場獲得短期融資。在發行方式上，可以借鑒美國聯邦住房貸款銀行統一債券的做法，短期籌資循環不斷，新老交替，這樣短期融資也就變成了長期融資，負債和資產期限結構還是對稱的，不會出現資產負債的結構性倒掛。
因為住房在居民生活中占有非常重要的位置，住房產業又是我國的主導產業主一，所以在抵押銀行的制度安排上，政府還應該對抵押銀行債券的籌資收入實行稅收優惠，或者政府在債券發行上提供擔保，也可以由政府引導建立抵押銀行債券擔保基金，從而增加債券的信用等級，降低抵押銀行的籌資成本，政府相當于只以或是負債的形式或是少量財政資金就實現了自己在住房產業上的相關利益。
（三）法律法規的安排
抵押銀行是通過發行抵押債券籌集資金和發放住房貸款的銀行機構，是一個自主經營，自負盈虧的企業法人，因此有必要制定一部專門的（抵押銀行法），對抵押銀行的設立、變更和撤銷，經營和管理，專業化原則，抵押銀行債券等諸多方面做出嚴格的法律界定，并且把上述有關的制度安排上升為法律的意志。同時，因為抵押銀行發放住房貸款，所以也必須遵循人民銀行頒布的（貸款通則）。嚴格限制經營范圍和實行專業化經營是抵押銀行制度成功的重要保證，也是德國抵押銀行制度成功的重要經驗之一。
（四）加快利率市場化的改革，擴大利率市場化的覆蓋范圍
抵押銀行債券是利率產品，對利率的過多限制使得不同債券的投資價值和風險難以得到有效實現。此外，人民銀行貨幣政策司司長戴根有認為，隨著外資金融機構進入我國，帶來的新型經營方式和金融產品將使中央銀行在與其博弈中處于不利地位，這種不利地位將促進利率市場化。除了利率市場化外，也還需建設一個全國債券市場而形成真正反映以市場供求狀況為基礎的市場化利率。社科院的李揚博士認為，我國債券市場已基本上實現了利率市場化，如國債和政策性金融債券的發行，未來要做的就是擴大市場化的覆蓋范圍，井且鼓勵銀行發行和購買債券，這意味著我們需要在發行抵押銀行債券時借鑒和參照國債的發行方式。
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房地產企業債券篇5
那么投資高收益債券有何技巧？
首先要搞清楚發行高收益債券的公司情況。發行高收益債券的公司總體上可分為五類：第一類，新興公司（risingstar），因其缺乏經營歷史與雄厚資本以至于未能達到投資等級的要求。第二類，前藍籌股公司，或稱墜落的天使（fallenangle），因遭遇困難，如市場需求轉變、經濟衰退或新競爭者的加入，而導致信用等級下降。第三類，因合并而需要大量資金的企業。第四類，希望降低本身的債務負擔而發行較為有利的新債券的企業。第五類，新興國家的企業，其信用等級未達到投資等級的標準
其次，實際操作中要注意如下五點：1、控制投資比例。防御型投資者的債券投資比例最好在25%和75%之間。2、看公司流動性風險。當一個公司的貨幣資金與其短期債務的比值小于1時，這個公司將有可能面臨流動性風險。3、看公司償債風險。你通過比較城投債、一般地方債余額之和與地方可支配財政收入的比值來判斷一個地方政府的負債水平。當比值大于70%時，意味著這個地方政府的償債風險較高。4、投資可分離債。可分離債的交易難度大，但企業資質整體較好，并且票面利率往往高于多數企業債。5、實行投資組合，分散投資風險。假設一個高收益債組合中有10只債券，它們的價值等額，如果有1只債券違約了，那么只要這10只債券的票面利率高于10%，整個組合仍可以是不虧損。
買債券，從本質上來說，與你把錢借給一個人是一樣的，最重要的就是看這個人是否有信用，他是否能在約定時間內，還得起這筆錢。你最關心的問題，應當是借貸主體是否有足夠的能力、足夠的信用還你這筆錢。從這個角度看，債券的信用，取決于最終的償付能力，而償付能力取決于現金流收益。
償還能力的分析有宏觀與微觀之分。宏觀上，什么因素會觸發債市風險？當然是經濟環境。歷史經驗顯示，經濟減速，通脹下行時，往往是債券投資的好時機，在貨幣政策微調放松的背景下，市場流動性出現好轉，企業的信用環境也會逐漸改善。
微觀上，評估債務風險與選股有幾分相似，主要看公司未來產銷能力、資產負債表、現金流。與選股側重成長性的邏輯稍有不同，債券主要看債權主體未來幾年現金流會怎么變化。機構對各類債都有自己的評估體系，會根據不同指標進行打分，其中，未來現金流、公司治理結構、可持續經營能力這三項權重最大。
高收益債往往意味著更高的風險。美國1977年高收益債券市場形成以來，年違約率大致在3％至4％之間。那么，投資高收益債的關鍵就是衡量債券的潛在風險，最大程度上避開3%至4%的陷阱。從上述五類發行高收益債券公司中不難發現發現，國內主要有房地產債、城投債、可分離債、高科技民營公司債、這4類高收益債券具有高收益特征，但風險與安全邊際各有不同。下面就這4類債券展開分析。
一、房地產債
房地產債風險要點：現金償付能力不足、無法銷售存貨。
債券的利率也可以通過供求關系來解釋。公司發債的需求越大，愿意付給投資者的利率就越高。那房地產公司為什么會有如此大的發債需求？原因有三個。
首先是缺錢。房地產開發是一項投資大、運作周期長、需要大量資金做后盾的差事，而這些資金靠房地產公司自己的錢是遠遠不夠的。招商證券的一份報告顯示，今年3季度，房地產公司債券發債主體扣除預收賬款后的資產負債率平均約為61%，比2010年末高2個百分點，更明顯高于2008年底的水平。
其次是借不到錢。隨著政府的信貸緊縮政策，向銀行借錢正變得越來越困難。
最后，房地產公司通過銀行借來的錢在使用上還會受到諸多限制。比如銀行貸款不可以用作項目資本金；此外，銀行貸款的周期往往與項目周期相匹配。比如，土地儲備貸款不超過2年，房地產開發貸款大多為2年，而普通商品房的開發周期為2年左右，意味著房地產公司的項目一拿到錢就得拿去還債。一旦房價下跌、成交量萎縮，項目到期后賣不出去，就很容易面臨流動性風險。
總結起來，房地產公司既有借錢需求，又更傾向于發債，因此可以提供更高的利息。
據Wind資訊，在172只公司債中，票面利率超過7%的有36只，其中16只是房地產公司債券，包括票面利率債券利率9.00%的08新湖債。
房地產公司最大的風險就是還不上債。我們可以通過貨幣資金與短期債務之比這個指標來判斷一個房地產公司在短期內會不會出現債務危機。這個比值越小，說明房地產公司手里的現錢用于償還短期債務的能力越弱，風險也就越大。比如09東華債，這一債券的發債主體是上市公司東華實業。該公司今年3季度的數據顯示，它所擁有的貨幣資金只能覆蓋約50%的短期債務，資金非常緊張。而當一家房地產公司資金緊張時，公司的可售項目、土地資產會成為重要的備用流動性來源。簡單地說就是假使你沒錢，但能很方便地把這些資產變現，也能還上債。此時，投資者要做的就是分析這家公司的備用流動性變現的能力。公司項目和土地主要位于江門和三門峽，屬于地區經濟實力不強的二、三線城市，購房需求波動很大，項目銷售就可能會比較困難。
相比之下，09富力債的發債主體公司償債能力就很出色，這也是為什么這只債券受到青睞的原因。
房地產企業債券篇6
一、發行企業債券的基本規定
（一）企業發行企業債券的條件
企業發行債券是有條件限制的，并不是可以隨心所欲地濫發企業債券。一般認為，商業性的經營公司、中介企業、服務行業均不適于發行企業債券。全民、集體大、中型生產性企業才可以成為發行企業債券的主體。具體地說，企業發行債券必須具備以下五個條件：一是企業規模達到國家規定的要求；二是企業財務會計制度符合國家規定；三是企業具有償債能力；四是企業經濟效益良好，發行企業債券前連續三年盈利；五是所籌資金用途符合國家產業政策。發行債券的企業必須是能夠自覺遵守國家法律與政策的企業，必須是中央或地方欲重點扶植的企業及其重點項目，所籌集資金用于國家支持的產業，而且有利于國民經濟的發展。當然，發行債券的企業必須具有相當的償債能力，即以其資產作為到期償還債券本金和利息的后盾，如系小型企業，或者已經資不抵債，就不符合發行債券的基本條件，如即使已經發行債券，該發行行為也應認定為違法。
（二）企業發行債券的限制
企業發行企業債券所籌資金應當按照審批機關批準的用途，用于本企業的生產經營。條例還規定，企業發行企業債券所籌資金不得用于房地產買賣、股票買賣和期貨交易等與本企業生產經營無關的風險性投資。這應當說是對企業獲取債券資金后如何使用資金的限制性條款，要讓企業明白債券款到手后并非可以隨便支配、處分，必須按照申請、批準的用途適當使用資金，不準許作風險性投資。這種限制，一方面是為了確保企業正常生產、經營所需資金之彌補，能夠保持企業有良好的發展勢頭，不至于前三年盈利，得到一大筆債券款后反而生產陷于停滯，或者出現虧損等不應有的局面。另一方面是防止企業作與企業正常生產經營無關的風險性投資，防止債券款的無謂流失，免得給購券人（或持券人）造成不應有的經濟損失。根據條例規定，企業發行企業債券的總面額不得大于該企業的自有資產凈值。該規定是為了防止企業發行債券后包袱過重，一旦發生生產、經營虧損，則很可能導致企業的破產和倒閉。該條例還規定，企業債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲蓄定期存款利率的40%.該規定是從防止企業發行債券可能影響國家金融秩序的角度為出發點的，從而避免企業在發行債券過程中不切實際地隨意制定債券利率，擾亂國家正常的金融秩序。該條例還規定，企業發行企業債券用于固定資產投資的，依照國家有關固定資產投資的規定辦理。企業發行債券一般分為短期和長期債券，用于固定資產投資的發債企業，其將券款投入固定資產后，往往見效益時間較長，收回成本速度較慢，固有必要嚴格審批手續，防止企業將資金隨意投入固定資產，增加持券人的負擔。
（三）發行企業債券的審批
根據條例之規定，企業發行企業債券必須按照本條例的規定進行審批，未經批準的，不得擅自發行和變相發行企業債券。中央企業發行債券，由中國人民銀行會同國家計劃委員會審批；地方企業發行企業債券，由中國人民銀行省、自治區、直轄市、計劃單列市分行會同同級計劃主管部門審批。凡是未經審批，或審批手續不完備的，比如只有人民銀行批準，或只有計委批準，或盡管有兩個審批單位的審批手續，但該兩單位不符合文件規定，即不是省、自治區、直轄市、計劃單列市以上的部門審批，即應當認定發行企業債券未得到依法審批，該發行企業債券行為應認定為違法。
二、發行企業債券的法律責任
（一）發行企業債券的責任
發行企業債券要遵守法律、法規和政策之規定，否則，就應承擔法律責任。根據條例第二十六條規定，未經批準發行或者變相發行企業債券的，以及未通過證券經營機構發行企業債券的，責令停止發行活動，凍結并責令退還非法所籌資金，處以相當于非法所籌資金5%以下的罰款。第二十七條規定，超過批準數額發行企業債券的，凍結并責令退還超發部分或者核減相當于超額發行金額的貸款額度，處以相應于超額發行部分5%以下的罰款。根據1993年4月11日國務院國發[1993]24號“關于堅決制止亂集資和加強債券發行管理的通知”第四條之規定，公司、企業債券及其他任何形式集資的利率都不得高于同期國庫券的利率。根據條例第十八條之規定，企業債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲蓄定期存款利率的40%.所以，條例第二十八條規定，超過本條例第十八條規定的最高利率發行企業債券的，責令改正，處以相當于所籌資金金額5%以下的罰款。條例第三十六條還規定，發行企業債券的企業違反本條例規定，給他人造成損失的，應當依法承擔民事賠償責任。
（二）購買企業債券的法律責任
根據條例第二十九條規定，用財政預算撥款、銀行貸款或者國家規定不得用于購買企業債券的其他資金購買企業債券的，以及辦理儲蓄業務的機構用所吸收的儲蓄存款購買企業債券的，責令收回該資金，處以相當于所購買企業債券金額5%以下的罰款。按照本條規定，專項資金不得挪用，如已挪用于購買企業債券，按規定也必須立即收回。其實，對于發行企業債券的企業和經銷機構來說，他們本身并沒有過錯，有過錯的就是購買債券的企業，如強令從發行企業和代行機構那里收回資金，也未見得公平。似應考慮由購買企業將債券轉讓給他人，爾后再從他人處將資金收回。
（三）未按批準用途使用資金的責任
條例第三十條規定，未按批準用途使用發行企業債券所籌資金的，責令改正，沒收其違反批準用途使用資金所獲收益，并處以相當于違法使用資金金額5%以下的罰款。發行企業債券所籌集資金，在申報發行時其資金用途已經確定，不允許隨意改變使用用途，條例第十二條的規定很清楚。
（四）承銷和轉讓企業債券的法律責任
條例第三十一條規定，非證券經營機構和個人經營企業債券的承銷或者轉讓業務的，責令停止非法經營，沒收非法所得，并處以承銷或者轉讓企業債券金額5%以下的罰款。對此，條例第二十三條作出了明確規定，非證券經營機構和個人不得經營企業債券的承銷和轉讓業務。也就是說，企業不能濫發債券，不得濫用所籌集資金，也不能委托沒有經營發行債券主體資格的單位和個人經營和轉讓企業債券，無權經營的單位和個人如違反了規定，則要承擔法律責任。
（五）有權處罰的機構及其職權
根據條例之規定
，有權作出處罰決定的是中國人民銀行及其分支機構。對違法單位的法定代表人和直接責任人員，中國人民銀行及其分支機構，有權作出給予警告或者處以一萬元以上十萬元以下的罰款，構成犯罪的，依法移交司法機關追究刑事責任。條例還規定，地方審批機關違反本條例規定，批準發行企業債券的，責令改正，給予通報批評，根據情況相應核減該地方企業債券的發行規模。條例第三十五條規定，企業債券監督管理機關的工作人員、的，給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。這主要是指審批發行企業債券的機關，其工作人員在具體審批時把關不嚴，有的甚至可能與發行債券的企業人員勾結在一起，對不該予以批準的作出了批準決定，或者不該批準那么大數額的卻也作出批準決定，對這種瀆職或失職行為，均應依法予以處理。
三、企業債券糾紛的特點及其原因
企業發行企業債券的報告得到批準后，即應在各大新聞媒體上進行公告，刊登債券發行章程，包括介紹企業基本情況，發行債券規模和辦法，還本付息時間、地點等。爾后由批準發行債券的機構批準的債券經營機構，以發行的方式發行，或以包銷的方式進行發行。發行商扣除必要的費用及費，或者包銷費用后，將所籌集資金交給發行企業。發行企業在債券到期后，負有還本付息的義務，但往往根據約定，債券即將到期時，發行債券企業應提前數日將債券本息交給發行機構，由發行機構代其兌付持券人的債券本息。也可由發行機構先承擔向債券持有人履行還本付息責任，之后發行機構再向發行企業追索。
（一）企業債券糾紛的特點
當前，基本上是由發行企業債券的證券經營機構提起追索訴訟。往往是因發行債券的企業不能按照合同約定的時間、金額，將應當支付給債券持有人的資金交給證券經營機構，而導致證券經營機構無法兌付企業債券的本息。當然證券經營機構即使有錢，也不愿意自己墊付這批資金。由于企業債券動輒幾千萬元，甚至有的還上億元，如發行企業債券的證券經營機構代墊這筆資金，將很容易宣告證券經營機構破產。在我國的資金市場中，國庫券的利率是比銀行利率要高的，國庫券到期兌付，有國家財政和銀行作為保障，人們自然不會驚慌；而企業債券的到期兌付，靠什么作信用呢？有的根本沒有有效擔保，有的即使有，也往往要打官司，否則擔保人是不會輕易承擔責任的，等打完了官司，也要一兩年過去了。由于債券利率與銀行利率相比，債券利率要比存款利率高出許多，按國務院規定，最高可以高出40%.這樣必然會對廣大群眾產生某種吸引力，導致大量閑散資金流向債券市場。老百姓往往難以從實質要件審查債券是否可靠，而僅從表面上看，既登了報，又由證券經營機構發行，有的甚至還由銀行的儲蓄網點發行，肯定萬無一失，不知不覺就掉進圈套。在購買企業債券時，不論是公民還是法人，一定要了解發行企業債券的章程，擔保單位是否有實力，是否真實擔保，以避免上當受騙。
（二）企業債券糾紛產生的主要原因
從1993年和1994年的國務院一系列文件分析看，當時國務院大力支持發展債券市場，支持各種方式的集資。從國發[1993]24號和國發[1993]62號文件看，雖然冠以“關于清理有償集資活動”，“關于堅決制止亂集資”，“堅決制止亂集資問題”等，但從其內容看卻不是這樣的。
第一，處理不堅決。比如國發[1993]24號文件中規定，“各級人民政府和各有關部門必須立即采取有力措施，堅決制止各種違反國家有關規定的集資。任何地區、部門、企業等單位和個人，一律不得在國務院有關規定之外，以各種名義亂集資；對已搞的高利集資，要分別不同情況，予以妥善處理”。該規定中提到的“違反國務院有關規定”指的是什么規定，有什么具體的規定？“予以妥善處理”又給人們留下了較大的余地，各地政府均可把自己的集資行為解釋為不同情況，可予妥善處理的情況，所以這對規范資金市場是極為不利的。
第二，名為制止，實為鼓勵。國發[1993]24號文件指出：“企業短期融資券暫不納入國內證券發行計劃，其發行規模和管理辦法，仍按人民銀行的有關規定執行，期限嚴格按三、六、九個月掌握，所籌集資金只能用于企業臨時性、季節性流動資金不足，不得用于企業的長期周轉和固定資產投資。凡期限超過九個月的企業短期融資券，一律納入地方企業債券發行計劃”。這一規定實際說明企業發行債券受條例限制，而發行三、六、九個月的短期融資券卻是很靈活的，僅受人民銀行的有關規定的制約，而人民銀行的規定是否就能制約住企業呢？一般認為，政府管企業，銀行通過什么職權管企業？還不是企業想怎么發行融資券就怎么發行？再說，一旦超過九個月，國務院還能給企業圓一個場子，又一下子納入了地方企業債券的發行計劃，豈不都可以采取這個辦法，倒都可以混個名份？這名義上是限制企業亂集資、亂發債券，到最后又給企業發行違法債券找出路，或為其合法化制定依據。這到底是制止亂集資，還是鼓勵亂集資？
第三，名為清理和制止，實為依法照章可以集資。國發[1993]62號文件規定，“下列集資活動，可以依法照章進行：（一）股份有限公司依照《股票發行與交易管理暫行條例》（國務院令第112號）及有關法規發行股票，依照國家體改委《定向募集股份有限公司內部職工持股管理規定》（體改生[1993]114號）發行內部職工股；（二）企業依照《企業債券管理條例》（國務院第121號）發行企業債券，依照中國人民銀行有關規定發行短期融資券；（三）金融機構依照《國務院關于加強股票債券管理的通知》（國發[1987]22號）和中國人民銀行有關規定發行金融債券；（四）各有關單位依照《國務院關于進一步加強證券市場宏觀管理的通知》（國發[1992]68號）和中國人民銀行有關規定發行投資基金證券、信托受益債券。任何部門和單位不得以國家財政撥給的資金、有專項用途的預算外資金、銀行貸款和拆借資金參與本條例所列各類有償集資活動。”以上規定，實際是對以前所允許發行企業債券、短期融資券等發行活動的確認和支持，僅是該文件開始時稱有償集資活動一律暫停，但卻未講一律禁止或徹底廢止，卻也充分肯定可以繼續發行依法照章的四種集資活動，而恰恰這四種集資活動缺乏予以配套的細致化、條文化的嚴格規定。
在近年來暴露出的許多問題，諸如由于對發債審批機構授予的審批權限過大，國家對債券市場的監管約束不力，以及地方政府直接或間接發行債券，根本不進行正常審批，加之發債企業缺乏誠實信用，根本不按規定用途使用資金等，均是導致債券糾紛的直接原因，這不能不引起我們的重視和思考。
四、幾類企業債券糾紛案件的認定與處理
審理企業債券糾紛案件，應當按照發債當時的國家法律、法規、政策之規定，本著實事求是的原則，查明案件事實，分清案件是非，公平、合理地確定各方當事人應承擔的法律責任，尤其是發行企業債券的企業應承擔的法律責任。抓住案件爭議焦點，并根據有過錯一方當事人應當承擔的責任，才能公正處理當事人之間的紛爭。在具體處理過程中，應注重解決以下幾個問題：
（一）
如何認定以發行私募債券之名行借貸之實的問題。應當根據各方當事人的約定進行審查，所發行的私募債券是否得到金融主管機關的審批，是否實際發行了私募債券，以此認定當事人之間的糾紛是債券糾紛，還是借貸糾紛，并依法作出相應處理。比如，某證券公司與信托公司于1992年9月，簽訂一份委托買賣私募債券協議書；1992年9月29日，信托公司與一房地產公司簽訂一份委托買賣私募債券協議書。從三方當事人協議約定及實際履行情況看，房地產公司手中根本沒有什么私募債券，也未經任何一家金融管理機關批準，實際是以私募債券為名，行借貸之實。證券公司沒有從事借貸的權利能力，其與房地產公司的借貸行為違反了國家法律與政策之規定，故三方當事人分別簽訂的兩份協議及后來簽訂的補充協議應認定為無效。按照無效合同的處理原則，房地產公司應將占用證券公司的本金和利息歸還證券公司。還本金是沒有爭議的，關鍵是利息怎么認定，按照1996年3月最高法院的批復之精神，雙方非法所得之利息應予以收繳，但按本案實際情況，證券公司的本金屬富民基金，牽涉到千家萬戶，其主觀上并非要違法經營，擾亂金融秩序，故可不予以追繳，對房地產公司還本、付息的責任應予以認定。從證券公司與信托公司的委托買賣協議規定看，信托公司證券公司購買私募債券，不享有任何權益，卻到期要承擔還本付息的責任，就此點看，不象是，推定為擔保也不合適，沒有擔保的意思表示。從信托公司與房地產公司的委托協議內容看，信托公司證券公司向房地產公司購買私募債券，但卻又約定由房地產公司向信托公司支付3.2‰的費，且只收取100萬元作為信托公司收息保證金，又給人一種信托公司是房地產公司人的感覺。但不論怎么講，信托公司在合同中的是證券公司，而非房地產公司。由于本案名為私募債券，實為借貸，出借方為證券公司，借入方是房地產公司，信托公司充其量只是個中間人，其收取的是54.4萬元費，并未使用爭議的該筆資金，故不應判由信托公司承擔連帶責任。
（二）雖經金融部門批準，并未實際發行企業債券，如何認定各個當事人應承擔的法律責任。應當說，不少當事人聽說企業可以發行企業債券，卻對債券為何物并不清楚，盡管經金融主管機關批準可發行企業債券，卻并未按批準的內容、步驟進行，最終釀成糾紛，各方當事人應當承擔什么責任，引起了不小的爭議。例如，1992年某公司與某金融市場簽訂三份發行企業債券協議，表面上看，也經金融管理機關批準，應當合法有效。實際上，嚴格地審查看，應認定該三份協議無效。當時法規、政策很不健全，只有在1993年8月2日國務院的條例中才有了較為詳盡的規定，盡管本案所簽協議發生在該條例之前，不適用該條例條文規定，但以此進行闡述可見為什么三份協議是不符合國家政策規定的。條例第十二條規定：企業發行企業債券必須符合5個條件，其中第4個條件是“企業經濟效益良好，發行企業債券前連續3年盈利”，某公司是個皮包公司，哪里談得上盈利？條例第二十條規定：企業發行債券所籌資金應當按照審批機關批準的用途，用于本企業的生產經營。發行債券所籌資金不得用于房地產買賣、股票買賣和期貨交易等與本企業生產經營無關的風險性投資。某公司從金融市場取得2千萬元后，都劃到了深圳，用于房地產開發。按照條例和政策，某公司根本不符合發行債券的條件，實際也未發行債券。金融市場與某公司以發行債券之名，行借貸之實，而金融市場也根本沒有進行借貸的經營范圍，故該三份發行協議均應無效，雙方均應承擔責任。某財政局作為國家行政機關，按照財政部規定不得為經營合同提供擔保，而其在某公司的申請發行書上蓋章同意擔保，該行為是錯誤的，如判由其承擔責任也不盡合適。某信托公司也只是在申請書上蓋章提供擔保，未在合同上蓋章，故判由其承擔責任也不盡合適。爭議最大的是某化工集團，如果發行債券的合同有效，判由某化工集團承擔保證責任是沒有問題的，但本案恰是主合同雙方違法導致發行合同無效，某化工集團受到行政干預為之提供擔保亦應無效，判由其不承擔責任為妥。本案最關鍵的是擔保的事項并未發生，借發行債券之名，行借貸之實，這種情況下擔保人不應再承擔保證責任。
（三）企業發行債券到期后拒不還本付息，其法律責任如何承擔的問題。審理這類案件，要審查債券發行的合法性問題，還要審查擔保人出具保函或簽訂保證合同的效力問題，爾后才能確定發行債券的企業所拖欠的債券本息如何承擔。比如1994年12月，某銀行與某電子公司先后簽訂兩份委托發行短期融資債券1700萬元，年利率13.34%，并委托銀行辦理債券到期還本付息工作。電子公司須在債券到期前5日將應付本息劃入該銀行指定的帳戶。逾期電子公司每日向銀行交納萬分之五滯納金。某電器總廠為銀行出具了擔保書，保證在電子公司無償還能力或償還能力不足時，在債券到期前將債券本息無條件足額劃給銀行。協議簽訂后，經當地人民銀行批準，銀行如期發行了該企業債券，并在債券到期后向債券持有人兌付了全部債券本息。為追索代墊券款本息，銀行向人民法院提訟。案審理的關鍵是銀行與電子公司之間的發行關系是否有效。應當說，委托發行債券與一般意義上的委托相比，既有一定共性，又有一定的特殊性。主要應審查發債主體是否合格，是否具備條例所列舉的五個條件，接受委托的金融機構是否符合條例規定。應當著重審查企業發行債券的申請以及委托金融機構發行的行為是否取得人民銀行的批準。只有取得了人民銀行的批準，才算作取得了合法發行企業債券的資格。否則，就應認定為非法集資行為。本案所涉銀行和電子公司經當地人民銀行批準，并有擔保單位予以擔保，故該發行行為合法有效，委托發行協議亦應認定有效。在債券到期后，發債企業本應依約將券款本息劃給銀行，以便向持券人兌付，但發債企業卻違約。銀行出于金融機構的信用，已先行向債券持券人墊付了本息。依照最高人民法院有關司法解釋，受托銀行此時成為新的債券持有人，其可以依其墊付資金所取得的債券表面所記載的權利義務內容，請求發債企業某電子公司支付債券本金及利息。同時，發債企業與人銀行之間有委托發行協議，發債企業應依約向銀行承擔違約責任。人民法院在審理此類案件時，不僅應依有關法律、法規和政策，還應依最高人民法院的有關司法解釋，依當事人之間達成的有關協議，認定各方當事人的權利義務，并最終判定各方應承擔的法律責任。
（四）發行機構未及時將券款付給企業，債券到期后，應如何確定兌付債券本息責任。發行機構一般與發債企業簽訂協議，約定何時將發行債券所得款項支付給發債企業，而債券發行過程中往往發行機構未及時將券款支付給發債企業，出現這種情況時，如果發債企業提出應由發行機構承擔違約責任時，人民法院在處理債務糾紛時應予考慮；如果發債企業在當時并未提出異議，只是在訴訟中為賴帳而提出發行機構未及時付款屬違約行為，人民法院應依事實、依法駁回發債企業的無理請求。有擔保人的，應判由擔保人承擔保證責任。比如，某農行證券部與某特種水泥廠簽訂委托發行債券協議書，約定由農行證券部代特種水泥廠發行企業債券1000萬元，雙方當事人意思表示是真實的，且該行為經國家計劃經濟委員會批準，某省計劃委員會、中國人民銀行某省分行批復同意，
應當認定為合法有效。發債協議約定，債券發行期自1994年11月至同年12月31日，但在實際履行過程中，農行證券部向特種水泥廠最后一次交付款項時間為1995年10月25日，特種水泥廠并未就交付期限、金額提出異議，應視為認可，也應視為雙方對發債期限的延長、變更。但是，鑒于農行證券部未及時將已發行債券款項交付特種水泥廠，法院判令農行證券部將占用該券款期間的利息支付給特種水泥廠是正確的。農行營業部依約發行了部分債券，且將款項交付特種水泥廠，特種水泥廠在債券到期后，未能如約償付債券本息已構成違約，應向農行證券部承擔違約責任。某耐火材料廠、某水泥廠為特種水泥廠發債出具擔保，其關于金融機構將債券全部或部分發行完畢，并將資金及時劃至發債企業指定帳戶后擔保書生效，發債企業將債券本息全部如期劃至金融機構后擔保書失效的約定，屬對擔保有效期的約定，而不是對擔保的所附條件，所以，兩擔保人以此作為擔保的所附條件，并認為所附條件未成就，擔保合同亦未生效，擔保人不承擔擔保責任的抗辯理由是不能成立的。兩擔保人應當在其承諾擔保的本金、利息和罰息的范圍內，承擔擔保責任。根據發債行為所在地的市國有企業體制改革領導小組、市體制改革委員會文件規定，某耐火材料廠改制為某實業有限公司，本案所涉債務未列入評估債務數額以內，故某實業有限公司提出不應承擔該筆債務。根據民法基本原理，企業法人變更名稱或改制，其原有債務及已作擔保的可能發生的債務，均應作為原企業法人的負債納入新的企業法人的負債范圍，否則，應認定為逃避債務的行為。故本案應判由改制后的某實業有限公司對某耐火材料廠擔保的歸還債券本息的債務承擔責任。
房地產企業債券篇7
關鍵詞 融資渠道；銀行信貸；房地產信托；股權融資；債券融資
近年來中國的房地產業發展迅速，已然成為我國國民經濟中的支柱性行業。為拉動中國經濟貢獻了不少GDP。過去幾年，房地產相關的建筑投資占中國固定資產投資的20%以上，并貢獻10%的就業。作為資金密集型產業，融資是房地產業生存和發展的關鍵，當前，我國房地產開發資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產信托、房地產基金、海外融資、股權融資等，由于各種各樣的限制，融資規模仍然有限。這種情形造成我國房地產業和銀行業存在極大風險。如何突破房地產業發展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產融資體系，是現階段我國房地產業面臨的重要問題。本文主要對當前房地產融資渠道進行分析。
一、我國房地產融資渠道現狀
1．銀行貸款
目前，中國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)二個方面。房地產企業自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。根據央行和銀監會對全國除以外的30個省(市)的調查數據顯示，我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產開發商經營周轉的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準，我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產經濟發生波動，房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險，進而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調控，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業銀行房地產貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續六次加息以及連續十次上調存款準備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產的資金供應產生了不小的影響。房產企業資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產企業融資面臨前所未有的挑戰。面對資金瓶頸，開發商有待拓寬融資渠道。
2．房地產信托
房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。
緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發商的資金非常緊張，這使房地產企業對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產信托業務得以發展。全國各信托投資公司陸續推出了自己的信托產品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產信托業務模式―信托貸款、財產權信托、信托股權融資等。現階段我國信托產品主要有兩種模式：①是股權融資。②模式是債權融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產企業，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產企業短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發企業，補上資金缺口，這種操作方式類似商業銀行的信貸業務。而政策規定銀行不能這樣做。
2004年共發行了98支房地產集合資金(含財產)信托投資計劃(以下簡稱房地產信托)，實際募集資金總計115.? 866億元，平均每個房地產信托募集1.? 18億元，與2003年相比總額增長93.?4%。
不過，目前信托產品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產品的流通性問題，以及信托計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產信托的發展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道，是對房地產業的融資渠道的一個很好的補充，這種模式將會發展成為中國房地產企業的主流融資模式。
3．上市融資
上市融資也是房地產企業一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70%的規定使很多企業達不到上市要求。我國房地產企業由于傳統的融資渠道單一，一般負債率都在75%以上。因此，通過直接上市的企業數量很少。
更多的房地產企業選擇間接上市――買殼上市。買殼上市需要大量現金，買殼上市的目的是通過增發、配股再融資籌集資金，但前提是企業必須有很好的項目和資產進行置換。而擁有大量現金、好的開發項目與優質資產，這些都是中小企業很難具備的。因此我國房地產企業走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產業總資金來源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產企業的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內股市高奏凱歌，房產企業融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉，這種局面也只是曇花一現。我國目前的房地產企業多達4萬余家，而我國境內上市的房地產公司只有90家(根據2005年數據，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。
4．海外房產基金
據初步統計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產基金、美林投資銀行等著名國際地產基金也都進入中國房地產市場。這些海外基金一般會挑選國內有實力的大企業強強聯合，合作開發。截至2006年1-11月份累計統計，中國房地產企業資金來源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長21.6%。應該說海外房產基金的進入可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。
但目前我國相關法律法規的不完善，再加上國內一些房產企業運作的不規范，所以，海外房產基金在中國的投資還存在著一些障礙。
另外海外資金在政策上得不到支持，中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入，2006年和2007年間國家陸續出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》、《關于外國投資者并購境內企業的規定》，《關十進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。
5．債券融資
房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產資金籌集的一條重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業債券成為企業外部融資的優先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產債券發展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前，我國房地產債券的發行規模很小，債券流通市場不健全，債券發行程序不規范，債券評級的準確性、可信性還有問題。這些都影響了企業通過債券融資的規模。07年中國證監會正式頒布實施《公司債券發行試點辦法》標志著我國公司債券發行工作的正式啟動，發行條件較原來寬松很多。《試點辦法》施行之后，房地產證券融資的比重有望增加。
二、發展我國房地產融資渠道的對策和建議
1．建立多層次房地產融資體系
當前我國房地產融資的主要問題是建立一個穩定的多層次的房地產融資體系，滿足不同層次企業多樣化需求。長期以來我國房地產融資市場參與主體主要是商業銀行，缺少專業信貸機構，目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產債券、房產信托和基金發育不良對我國房地產融資貢獻有限。股權融資門檻相對較高，中小企業很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調控下，銀行縮緊信貸，房地產企業深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴。
2．加緊開發房地產金融投資產品
房地產融資渠道的多元化發展，關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房產企業的金融產品，從而形成一個穩定的房地產金融產品供應體系。目前，我國的房地產金融建設剛開始起步。世界流行的五大金融產品中，我國獨缺房地產金融產品。國內銀行還沒有專業的、系統的地產投資開發貸款。我們國家的房地產信托實際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產開發資金是通過批發的，本質還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產，取而代之的是地產基金、地產投資機構、地產專業投資銀行，包括地產信托和地產的信托基金。房地產自身的金融建設必然會成長起來。
3．完善房地產金融法律法規
國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規。但是體系不全，規定不具體。從整體上看，嚴重滯后于房地產經濟的發展。在房地產融資多元化的過程中，新出現的很多融資工具如果沒有相應的制度進行規范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等，作出嚴格規范。才能使我國的房地產多元化融資規范的發展。
總之在信貸緊縮的大環境下，我國房地產融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發展路線。但面臨現實的困難，房地產金融市場中融資中介機構不健全，金融產品和融資方式太匱乏，法律法規不完善。這就需要一方面國家在加強對房地產金融市場的宏觀調控和管理的同時，進一步完善法律法規，努力創新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產企業自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據企業特點，采用多種融資途徑方法。
參考文獻
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[2]武書義.? 我國房地產金融存在的問題與發展策略[J].華北金融，2008（1）.
房地產企業債券篇8
關鍵詞 融資渠道;銀行信貸;房地產信托;股權融資;債券融資
近年來中國的房地產業發展迅速,已然成為我國國民經濟中的支柱性行業。為拉動中國經濟貢獻了不少GDP。過去幾年,房地產相關的建筑投資占中國固定資產投資的20%以上,并貢獻10%的就業。作為資金密集型產業,融資是房地產業生存和發展的關鍵,當前,我國房地產開發資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局,而另外融資渠道房地產信托、房地產基金、海外融資、股權融資等,由于各種各樣的限制,融資規模仍然有限。這種情形造成我國房地產業和銀行業存在極大風險。如何突破房地產業發展的資金瓶頸,盡快建立健全多渠道的房地產融資體系,是現階段我國房地產業面臨的重要問題。本文主要對當前房地產融資渠道進行分析。
一、我國房地產融資渠道現狀
1.銀行貸款
目前,中國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)二個方面。房地產企業自有資金比例較低,主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。根據央行和銀監會對全國除西藏以外的30個省(市)的調查數據顯示,我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統,而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來,大部分來自購房者的銀行按揭貸款,按首付30%計算,企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款,如果將施工企業墊資中來源于銀行部分加上的話,來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產開發商經營周轉的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準,我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產經濟發生波動,房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險,進而影響國家的金融安全。為此,政府開始頻頻出招調控,自2003年的“121號文”開始,2004年《商業銀行房地產貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺,銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策,央行連續六次加息以及連續十次上調存款準備金率,雖然這一措施并不是專門針對房地產市場的,而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力,但給房地產的資金供應產生了不小的影響。房產企業資金鏈的脆弱顯露無遺,房地產企業融資面臨前所未有的挑戰。面對資金瓶頸,開發商有待拓寬融資渠道。
2.房地產信托
房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式,即信托投資公司制定信托投資計劃,與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資,或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券,或進行相關的房地產投資活動。
緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發商的資金非常緊張,這使房地產企業對銀行以外的融資渠道的資金需求增加,房地產信托業務得以發展。全國各信托投資公司陸續推出了自己的信托產品,比如,上海國投推出了多元組合的房地產信托業務模式—信托貸款、財產權信托、信托股權融資等。現階段我國信托產品主要有兩種模式:①是股權融資。②模式是債權融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產企業,信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司,使其自有資本金達到35%的要求,信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求,但是由于某些原因等造成房地產企業短期資金困難,這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發企業,補上資金缺口,這種操作方式類似商業銀行的信貸業務。而政策規定銀行不能這樣做。
2004年共發行了98支房地產集合資金(含財產)信托投資計劃(以下簡稱房地產信托),實際募集資金總計115.? 866億元,平均每個房地產信托募集1.? 18億元,與2003年相比總額增長93.?4%。
不過,目前信托產品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制約、信托產品的流通性問題,以及信托計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等,這些都制約著房地產信托的發展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道,是對房地產業的融資渠道的一個很好的補充,這種模式將會發展成為中國房地產企業的主流融資模式。
3.上市融資
上市融資也是房地產企業一個理想的融資渠道,分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大,但是上市融資的門檻高,比如負債率不能高于70%的規定使很多企業達不到上市要求。我國房地產企業由于傳統的融資渠道單一,一般負債率都在75%以上。因此,通過直接上市的企業數量很少。
更多的房地產企業選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現金,買殼上市的目的是通過增發、配股再融資籌集資金,但前提是企業必須有很好的項目和資產進行置換。而擁有大量現金、好的開發項目與優質資產,這些都是中小企業很難具備的。因此我國房地產企業走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產業總資金來源中的比重較小。2004年底,籌資總額占全部房地產企業的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內股市高奏凱歌,房產企業融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉,這種局面也只是曇花一現。我國目前的房地產企業多達4萬余家,而我國境內上市的房地產公司只有90家(根據2005年數據,其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。
4.海外房產基金
據初步統計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產基金、美林投資銀行等著名國際地產基金也都進入中國房地產市場。這些海外基金一般會挑選國內有實力的大企業強強聯合,合作開發。截至2006年1-11月份累計統計,中國房地產企業資金來源總量中外資增速明顯,利用外資總額313.6億元,同比增長21.6%。應該說海外房產基金的進入可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴,有助于融資方式的多樣化。
但目前我國相關法律法規的不完善,再加上國內一些房產企業運作的不規范,所以,海外房產基金在中國的投資還存在著一些障礙。
另外海外資金在政策上得不到支持,中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入,2006年和2007年間國家陸續出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》、《關于外國投資者并購境內企業的規定》,《關十進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。
5.債券融資
房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具,也是房地產資金籌集的一條重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高;與股票相比,又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性,又具有一定的流動性,因此,在國外成熟的證券市場,企業債券成為企業外部融資的優先考慮的方式,債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產債券發展還處于初級階段,債券融資額總量方面,遠遠不及股票融資額。目前,我國房地產債券的發行規模很小,債券流通市場不健全,債券發行程序不規范,債券評級的準確性、可信性還有問題。這些都影響了企業通過債券融資的規模。07年中國證監會正式頒布實施《公司債券發行試點辦法》標志著我國公司債券發行工作的正式啟動,發行條件較原來寬松很多。《試點辦法》施行之后,房地產證券融資的比重有望增加。
二、發展我國房地產融資渠道的對策和建議
1.建立多層次房地產融資體系
當前我國房地產融資的主要問題是建立一個穩定的多層次的房地產融資體系,滿足不同層次企業多樣化需求。長期以來我國房地產融資市場參與主體主要是商業銀行,缺少專業信貸機構,目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產債券、房產信托和基金發育不良對我國房地產融資貢獻有限。股權融資門檻相對較高,中小企業很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調控下,銀行縮緊信貸,房地產企業深感資金壓力。因此,迫切需要建立多層次的融資體系,為不同類型企業提供不同的融資場所,才能真正減少對銀行貸款的依賴。
2.加緊開發房地產金融投資產品
房地產融資渠道的多元化發展,關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房產企業的金融產品,從而形成一個穩定的房地產金融產品供應體系。目前,我國的房地產金融建設剛開始起步。世界流行的五大金融產品中,我國獨缺房地產金融產品。國內銀行還沒有專業的、系統的地產投資開發貸款。我們國家的房地產信托實際上和銀行貸款基本上是一樣,只不過銀行是吸收存款來的,地產開發資金是通過批發的,本質還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產,取而代之的是地產基金、地產投資機構、地產專業投資銀行,包括地產信托和地產的信托基金。房地產自身的金融建設必然會成長起來。
3.完善房地產金融法律法規
國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規。但是體系不全,規定不具體。從整體上看,嚴重滯后于房地產經濟的發展。在房地產融資多元化的過程中,新出現的很多融資工具如果沒有相應的制度進行規范,就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關的法律體系,對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等,作出嚴格規范。才能使我國的房地產多元化融資規范的發展。
總之在信貸緊縮的大環境下,我國房地產融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面,走多元化發展路線。但面臨現實的困難,房地產金融市場中融資中介機構不健全,金融產品和融資方式太匱乏,法律法規不完善。這就需要一方面國家在加強對房地產金融市場的宏觀調控和管理的同時,進一步完善法律法規,努力創新金融工具,不斷豐富融資方式。一方面房地產企業自身積極拓寬融資渠道,避免單純依靠銀行資金,根據企業特點,采用多種融資途徑方法。
參考文獻
[1]楊凌志.房地產融資渠道的發展[J].山西建筑,2007(33).
[2]武書義.? 我國房地產金融存在的問題與發展策略[J].華北金融,2008(1).
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