房地產(chǎn)企業(yè)債券篇1
因此，房地產(chǎn)企業(yè)能否獲得資金保障，是否具備科學(xué)的資金結(jié)構(gòu)與融資渠道，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利運(yùn)行、房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資困境
1、融資渠道單一
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的資金主要來自房地產(chǎn)商的自籌資金或其他資金。以開發(fā)角度為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資金中，至少20%來自銀行貸款；而其他部分則是自籌資金、預(yù)售收入，極少部分來自個(gè)人信貸轉(zhuǎn)化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)，大多依賴銀行的貸款，將房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中在商業(yè)銀行，企業(yè)難以形成風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)與管理機(jī)制。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率越來越高，在新政策中，要求企業(yè)自有資金至少占投資總額的35%，但是在實(shí)際應(yīng)用中，企業(yè)自有資金普遍在總投資額的20%以下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不符合要求。過高的負(fù)債增大了房地產(chǎn)企業(yè)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)債權(quán)人風(fēng)險(xiǎn)也有所增加，降低了企業(yè)的融資水平。
2、股票與債券比例不平衡
在發(fā)達(dá)國(guó)家，市場(chǎng)債券融資約為股票的4倍左右。以世界整體發(fā)展水平，尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家的情況來看，企業(yè)債券市場(chǎng)始終是證券市場(chǎng)的重要部分，無論是規(guī)模還是增長(zhǎng)速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于股票市場(chǎng)。但是在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券投資比例極低，形成不平衡的發(fā)展?fàn)顩r。因此，開拓房地產(chǎn)企業(yè)的債券市場(chǎng)，仍具有較大潛力與空間。
3、境外資金的利用率不高
由于我國(guó)證券市場(chǎng)的房地產(chǎn)上市要求較高，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)一度看好海外市場(chǎng)，但是真正通過這一渠道實(shí)現(xiàn)上市與融資的企業(yè)屈指可數(shù)，主要還是政策支持力度不夠、缺乏對(duì)國(guó)際規(guī)則的了解。
二、解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的對(duì)策
1、構(gòu)建多元化市場(chǎng)融資體系
目前，房地產(chǎn)企業(yè)如果想在滬深股票市場(chǎng)中發(fā)行股票，必須符合一定的資產(chǎn)規(guī)模、公司治理、盈利記錄等要求。但是以我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況來看，大多與要求不相符，因此通過上市來實(shí)現(xiàn)融資的條件尚不成熟。雖然股票市場(chǎng)中已經(jīng)加設(shè)中小企業(yè)板，但是上市要求仍居高不下。即使未來的產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，給房地產(chǎn)企業(yè)的上市創(chuàng)造更多機(jī)會(huì)，也僅僅是少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。因此，必須完善房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)資本體系，給不同類型、不同規(guī)模的企業(yè)提供各種各樣融資渠道，減少對(duì)高利息的銀行貸款依賴，提高直接融資的比例，真正做到分散風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
2、建立健全房地產(chǎn)企業(yè)債券市場(chǎng)
由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資金額大、開發(fā)周期長(zhǎng)，發(fā)行債券將成為其融資新渠道。但是出于一些原因，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行規(guī)模極小，仍需進(jìn)一步改善。其一，目前我國(guó)對(duì)債券發(fā)行主體的要求較為嚴(yán)格，只有上市公司、國(guó)有公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體成立的有限責(zé)任公司才具備發(fā)行資格，同時(shí)對(duì)企業(yè)資本金、資產(chǎn)負(fù)債率、擔(dān)保等要求嚴(yán)格；其二，利率管制政策不利于房地產(chǎn)債券發(fā)展。在利率政策中，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的債券利率不能比銀行同期存款利率高出0.4，而在實(shí)際發(fā)行中則不得超過2.0，要求企業(yè)的債券利率不能比國(guó)債利率高，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則嚴(yán)重不符。其三，當(dāng)前我國(guó)缺乏企業(yè)債券的信用評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，評(píng)估結(jié)果缺乏客觀性與可信性，不利于企業(yè)發(fā)展。其四，企業(yè)發(fā)行債券面臨一定的利率風(fēng)險(xiǎn)，避險(xiǎn)工具尚不健全。可見，為了確保債券融資成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的未來融資渠道之一，國(guó)家應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策，保障房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行資格，吸引更多剩余資金投入到房地產(chǎn)企業(yè)中，例如實(shí)行房地產(chǎn)證券利率的市場(chǎng)化、發(fā)展房地產(chǎn)債券市場(chǎng)體系、增加避險(xiǎn)工具等。
3、發(fā)展國(guó)際融資業(yè)務(wù)
一方面，很多外資銀行，如花旗銀行、德意志銀行等，在我國(guó)銀行縮緊房地產(chǎn)投資的情況下，積極參入到房地產(chǎn)行業(yè)中。只要房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力與信譽(yù)符合要求，再加上項(xiàng)目前景廣闊，完全可以從外資銀行獲得貸款。另一方面，國(guó)際銀團(tuán)貸款也越來越普遍，主要由某一家或者多家銀行牽頭，組織更多銀行的加入，在統(tǒng)一貸款協(xié)議的前提下，根據(jù)合同條件，向同一個(gè)借款企業(yè)發(fā)放貸款，即辛迪加貸款。這種融資模式的籌集資金額度較大、貸款時(shí)間長(zhǎng)，可減少企業(yè)壓力；同時(shí)國(guó)際銀團(tuán)對(duì)貸款用途限制不多，更加適合房地產(chǎn)投資。
房地產(chǎn)企業(yè)債券篇2
關(guān)鍵詞： 融資模式 企業(yè) 房地產(chǎn) 礦業(yè)
一、 我國(guó)企業(yè)融資背景
改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，資本市場(chǎng)進(jìn)一步開放，企業(yè)發(fā)展亟需資金支持。2008年來，我國(guó)為抵御國(guó)際金融危機(jī)投入四萬億資金進(jìn)行宏觀調(diào)控，其中不少流入房地產(chǎn)、礦產(chǎn)企業(yè)等特殊行業(yè)，成為行業(yè)發(fā)展的主要資金來源，必須通過多種渠道獲得風(fēng)險(xiǎn)、數(shù)量匹配的資金。與此同時(shí)，基于國(guó)際對(duì)融資的經(jīng)驗(yàn)，融資方式不當(dāng)，比例失調(diào)將會(huì)造成全國(guó)乃至全世界的金融危機(jī)。在此情況下，探究這類行業(yè)中企業(yè)的融資模式、存在問題以及相關(guān)對(duì)策對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。
房地產(chǎn)、礦業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)著建材、交通等多個(gè)行業(yè)，其本身的行業(yè)性質(zhì)和資金密集的屬性，導(dǎo)致其擴(kuò)張對(duì)金融的依賴性不斷增加，企業(yè)無法通過自身積累彌補(bǔ)項(xiàng)目對(duì)資金的巨大需求，必須通過多種渠道獲得風(fēng)險(xiǎn)、數(shù)量匹配的資金。與此同時(shí)，基于國(guó)際對(duì)融資的經(jīng)驗(yàn)，融資方式不當(dāng)，比例失調(diào)將會(huì)造成全國(guó)乃至全世界的金融危機(jī)。2011年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到47.3萬億元，其中房地產(chǎn)、礦業(yè)固定投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的16%，相比自2005以來，房地產(chǎn)、礦業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約19%有所下降，但房地產(chǎn)、礦業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響仍具有舉足輕重的地位。根據(jù)2012年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒公布的數(shù)據(jù)，2011年我國(guó)采礦業(yè)固定投資總額達(dá)到了1.18萬億元，，較2010年增長(zhǎng)了746億元，資金總額規(guī)模達(dá)到1.19萬億元，其中國(guó)家預(yù)算資金占10.3%，國(guó)內(nèi)貸款占10.4%，外資資金占7.5%，自籌資金占84.5%。2011年房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模達(dá)到了6.18萬億元，約為2008年投資規(guī)模的兩倍資金總額規(guī)模達(dá)到10萬億，其中國(guó)家預(yù)算資金占1.1%，國(guó)內(nèi)貸款占14.1%，外資資金占8.1%，自籌資金占45.7%。由此可見，自籌資金方式是融資的主要模式，其次以國(guó)內(nèi)貸款為主，房地產(chǎn)、礦業(yè)企業(yè)的投資規(guī)模近幾年有擴(kuò)大趨勢(shì)，企業(yè)對(duì)資金的需求也不斷增加。
二、 房地產(chǎn)、礦業(yè)企業(yè)融資模式
1. 自有資金
企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中產(chǎn)生利潤(rùn)，凈利潤(rùn)部分作為企業(yè)的留存收益，股東的投入資金作為資本公積為企業(yè)發(fā)展提供資金支持，同時(shí)，企業(yè)的其他綜合收益例如可出售金融債券的公允價(jià)值變動(dòng)等作為所有者權(quán)益增加企業(yè)資金。企業(yè)的自有資金使用成本低，且資金為企業(yè)持有，持有期限受到的限制較小，但是由于房地產(chǎn)、礦業(yè)項(xiàng)目耗費(fèi)資金額大、周期長(zhǎng)，僅僅利用企業(yè)自有資金不能填補(bǔ)資金需求，故在融資中所占比例并不高。
2. 預(yù)售賬款
預(yù)售賬款融資是指通過預(yù)售產(chǎn)品獲得資金，例如在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，開發(fā)商將建設(shè)中的房屋預(yù)售給房屋承購人，承購人支付一定的定金或一定比例的房屋購買款項(xiàng)。在礦業(yè)融資中，企業(yè)通過預(yù)售礦產(chǎn)品，例如預(yù)售黃金以此為礦山開發(fā)提供資金，或者在通過對(duì)沖交易獲得資金，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)售賬款在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中作為負(fù)債，增加了企業(yè)現(xiàn)金流，預(yù)售款的資金通常風(fēng)險(xiǎn)小，且利息低甚至無息，但是預(yù)售賬款增加資金的力度有限，且受到市場(chǎng)行情的不確定性影響，企業(yè)必須要保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，避免產(chǎn)品交付違約導(dǎo)致的損失。
3. 銀行貸款
企業(yè)通過銀行貸款融資，融資形式通常包括信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款以及質(zhì)押貸款等。企業(yè)通過其信譽(yù)、其他企業(yè)擔(dān)保或?qū)⑼恋?、在建工程或以采礦權(quán)作為抵押獲得貸款，目前國(guó)內(nèi)少數(shù)銀行（如：國(guó)家開發(fā)銀行）允許企業(yè)使用探礦權(quán)抵押融資。銀行貸款融資操作較為簡(jiǎn)單、融資額度較大、成本相對(duì)較低，但是銀行的授信對(duì)象通常是經(jīng)營(yíng)情況良好、富有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、信譽(yù)較好的中大型企業(yè)，對(duì)經(jīng)營(yíng)年限、注冊(cè)資本、財(cái)務(wù)狀況、營(yíng)業(yè)收入規(guī)模、還款來源、抵押物價(jià)值等都有嚴(yán)格要求，同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目自有資金比例有嚴(yán)格限制，只有配比足額項(xiàng)目資本金，才能獲得相應(yīng)的銀行貸款。所以大多數(shù)中小企業(yè)通過銀行貸款融資獲得的資金有限。
4. 企業(yè)上市
企業(yè)上市融資是指企業(yè)通過向公眾出資人出讓企業(yè)所有權(quán)獲得資金。股票作為企業(yè)股東對(duì)企業(yè)所有權(quán)憑證，是企業(yè)獲得更多民間出資人資本的有效方式，公開發(fā)行是指發(fā)行人通過中介機(jī)構(gòu)向不特定的社會(huì)公眾廣泛地發(fā)售證券。上市融資是目前國(guó)內(nèi)企業(yè)融資的主要形式，發(fā)行方式包括IPO發(fā)行、配股發(fā)行、增發(fā)股票、可轉(zhuǎn)債券等。上市股權(quán)融資作為當(dāng)下外援融資的主要方式，對(duì)企業(yè)融資具有重要作用。但是近年來房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，政府對(duì)為控制房地產(chǎn)過熱對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市條件進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)范，部分企業(yè)的上市計(jì)劃受阻，融資額度受限。
5. 引進(jìn)外資
根據(jù)2012年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，外資融資在融資中仍占有不少比例。企業(yè)通過國(guó)際金融機(jī)構(gòu)例如世界銀行等獲得資金，但是此類資金往往需要企業(yè)獲得某些特許項(xiàng)目融資權(quán)利以及政府提供擔(dān)保，獲得資金的企業(yè)以大型企業(yè)為主，對(duì)中小企業(yè)很難通過引進(jìn)外資融入資金，此種融資通常針對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢的發(fā)展中國(guó)家，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，國(guó)際支援型貸款會(huì)逐漸減少。由于除此之外，企業(yè)可以通過合資形式融資，外商入股作為企業(yè)的控股人或?qū)嶋H控制人參與企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)，但長(zhǎng)期以來為防止熱錢過多流入房地產(chǎn)行業(yè)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范，抑制投機(jī)性投資，國(guó)家對(duì)外資投資房地產(chǎn)有諸多限制，商務(wù)主管部門對(duì)外匯流入類房地產(chǎn)項(xiàng)目、跨境投融資活動(dòng)以及并購、股權(quán)出資等方式新設(shè)及增資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批監(jiān)管都越加嚴(yán)格。
6. 債券融資
企業(yè)債券融資是指企業(yè)通過發(fā)行債券籌資。公司債的類型主要包括擔(dān)保債券、無擔(dān)保債券、中期票據(jù)結(jié)構(gòu)化票據(jù)、商業(yè)票據(jù)、直銷票據(jù)、交易商承銷票據(jù)等。擔(dān)保債券是指企業(yè)通過房屋、土地、股票或其他資產(chǎn)作為擔(dān)保品發(fā)行債券，土房地產(chǎn)、礦業(yè)企業(yè)將房屋、土地或礦產(chǎn)作為抵押品發(fā)行債券。無擔(dān)保債券是指憑借發(fā)行人信用發(fā)行債券。票據(jù)形式作為一種企業(yè)的債務(wù)憑證，利率相對(duì)較低，只是目前國(guó)內(nèi)票據(jù)等衍生品市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)，籌資額度有限。
7. 其他形式
其他融資形式包括資產(chǎn)支持證券、私募股權(quán)、房地產(chǎn)信托投資基金等形式。資產(chǎn)支持證券市值以應(yīng)收賬款、貸款等作為標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)行證券，企業(yè)資產(chǎn)證券化可以通過以企業(yè)可產(chǎn)生穩(wěn)定未來現(xiàn)金流的資產(chǎn)作為擔(dān)保，通過金融市場(chǎng)出售債券私募股權(quán)是指向非公眾出讓股權(quán)獲得資金，包括杠桿收購、夾層融資等。房地產(chǎn)信托投資基金是房地產(chǎn)融資的一種特殊基金，將流動(dòng)性低的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性高的信托基金出售給投資者。
三、 我國(guó)企業(yè)融資模式存在的問題
1. 融資渠道單一、融資方式過度依賴銀行間接融資
雖然從2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)、礦業(yè)國(guó)內(nèi)貸款僅占資金規(guī)模的15%以內(nèi)，但是國(guó)內(nèi)貸款僅僅指直接融資部分，礦業(yè)和房地產(chǎn)的間接融資資金中銀行貸款所占比例仍然居高不下。以房地產(chǎn)業(yè)為例，購房定金以及按揭約有50%以上來自銀行貸款，而自籌資金中主要資金來源于預(yù)售款收入以及抵押貸款等。由于銀行授信在風(fēng)險(xiǎn)控制和監(jiān)管都存在不足，過度依賴銀行對(duì)我國(guó)金融體系發(fā)展增加了風(fēng)險(xiǎn)。例如受礦業(yè)或房?jī)r(jià)價(jià)格影響，資金鏈的斷鏈或銷售收入的回收不暢等將會(huì)影響銀行還款，從而導(dǎo)致銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)增加，國(guó)內(nèi)金融體系不穩(wěn)定。
2. 融資比例失調(diào)、股權(quán)融資比例不高
在企業(yè)融資手段中，股權(quán)融資比例不高，而企業(yè)上市股權(quán)融資形式作為融資的主要方式，上市資金無利息、資金使用時(shí)間長(zhǎng)。以房地產(chǎn)業(yè)為例，截止2011年底，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)約為8.8萬個(gè)，其中能夠通過上市融資的公司不到1%。由于上市條件嚴(yán)格、環(huán)節(jié)復(fù)雜、審批時(shí)間長(zhǎng)，只有極少數(shù)企業(yè)可以上市，部分企業(yè)通過借殼上市融資，但總體看來，上市融資比例不高。同時(shí)，企業(yè)債券發(fā)行占融資資金的比例過低，企業(yè)債券發(fā)行具有利率低、數(shù)量大的優(yōu)點(diǎn)，債券發(fā)行操作復(fù)雜、對(duì)企業(yè)要求高，企業(yè)債券發(fā)行對(duì)中小企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)。
3. 企業(yè)信用、規(guī)模參差不齊
從行業(yè)發(fā)展來看，企業(yè)大小規(guī)模不一，參差不齊。從我國(guó)礦業(yè)企業(yè)上市情況分析，2013年7月，上市公司個(gè)數(shù)僅為132家；我國(guó)房地產(chǎn)上市公司企業(yè)僅有276家。企業(yè)發(fā)展規(guī)模參差不齊，部分小型企業(yè)信用不良、資金流無法滿足經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)。礦業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)具有耗資大、周期長(zhǎng)，企業(yè)發(fā)展具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的特性，企業(yè)規(guī)模小導(dǎo)致小型企業(yè)無法降低經(jīng)營(yíng)成本，而融資方式和數(shù)量又受到限制。
4. 國(guó)內(nèi)法律不完善和政府政策障礙
我國(guó)資本市場(chǎng)起步較晚，衍生品發(fā)展不完善，許多融資手段也受到政策限制。例如房地產(chǎn)企業(yè)上市并不受政府支持。證監(jiān)會(huì)對(duì)炒房、炒地、擁有閑置土地較多的企業(yè)實(shí)施暫停上市的政策。而我國(guó)私募股權(quán)、資產(chǎn)支持證券等其他渠道缺少完善的法律作為支撐，金融衍生品市場(chǎng)不成熟，企業(yè)難以通過其他方式融資。
四、 我國(guó)企業(yè)融資模式的對(duì)策分析
1. 加大銀行監(jiān)管力度、規(guī)范融資借貸程序
行業(yè)融資過于依賴銀行，銀行信貸作為融資的主要形式，加強(qiáng)銀行融資途徑的監(jiān)管力度、規(guī)范資金借貸程序?qū)ξ覈?guó)金融市場(chǎng)健康成長(zhǎng)具有重要意義。從貸款融資的直接融資與間接融資來看，除了對(duì)借款企業(yè)的經(jīng)營(yíng)條件等作出嚴(yán)格監(jiān)管，在消費(fèi)市場(chǎng)中對(duì)間接融資也要控制借貸風(fēng)險(xiǎn)，例如住房按揭貸款的利率、期限等，防止金融泡沫的產(chǎn)生和破滅造成的金融危機(jī)。
2. 鼓勵(lì)上市融資、債券融資、私募股權(quán)等融資形式
企業(yè)融資形式單一，上市融資、債券融資的比例較小，不僅會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)資本的成本，甚至?xí)斐善髽I(yè)融資機(jī)制的畸形。銀監(jiān)會(huì)、國(guó)務(wù)院等鼓勵(lì)企業(yè)推行資產(chǎn)證券化等金融工具，加強(qiáng)資金的流動(dòng)性管理，企業(yè)也應(yīng)該借助政府推力，建立多元化融資機(jī)制，避免銀行資金緊縮對(duì)行業(yè)造成的巨大沖擊。
3. 支持并監(jiān)管中小企業(yè)的發(fā)展
行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)有利于產(chǎn)品市場(chǎng)降低成本，并使得社會(huì)福利最大化。鼓勵(lì)中小企業(yè)發(fā)展，避免行業(yè)內(nèi)寡頭或壟斷十分重要，但是考慮到礦業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和耗資，在鼓勵(lì)中小企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，對(duì)發(fā)展?fàn)顩r不良，經(jīng)營(yíng)存在問題的企業(yè)要加大整治力度，避免其信用不佳造成的風(fēng)險(xiǎn)增加，但對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理健康的企業(yè)要降低資產(chǎn)等融資門檻，鼓勵(lì)其長(zhǎng)足地發(fā)展。
4. 規(guī)范并健全金融法規(guī)制度
我國(guó)金融市場(chǎng)起步較晚，在法律法規(guī)制定上相對(duì)其他發(fā)達(dá)國(guó)家不成熟，我國(guó)應(yīng)該借鑒歐美等國(guó)家在資本市場(chǎng)監(jiān)管以及銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等監(jiān)管制度上的經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)政策，同時(shí)因地制宜，發(fā)展適合我國(guó)國(guó)情的政策制度和法律法規(guī)，避免引進(jìn)的金融衍生產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)體制下成長(zhǎng)畸形。
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房地產(chǎn)企業(yè)債券篇3
[論文摘要] 本文從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，融資渠道狹窄這一現(xiàn)狀，并結(jié)合證監(jiān)會(huì)推出公司債這種新的融資渠道的背景，分析了公司債發(fā)行利率市場(chǎng)化、資金用途限制少等主要特點(diǎn)，歸納了房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)行公司債具有融資成本低、可優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)等優(yōu)勢(shì)。
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
2007年8月14日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債發(fā)行試點(diǎn)辦法》（以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)辦法》），這標(biāo)志著中國(guó)公司債發(fā)行工作正式啟動(dòng)。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)要想獲得良好的發(fā)展，雄厚的資金支持是不可缺少的，但近幾年以來，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并實(shí)行偏緊的貨幣政策，利率不斷上升且銀行緊縮銀根，開發(fā)企業(yè)獲得信貸融資愈發(fā)艱難，企業(yè)只能通過其他融資渠道來獲取必需的資金。在2007年，房地產(chǎn)上市公司通過股權(quán)融資募集得巨額的資金，但是自去年9月份以來，證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資進(jìn)行了限制，開發(fā)企業(yè)股權(quán)融資的渠道也漸行漸窄，在2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨著嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)。
同時(shí),由于國(guó)家政策及我國(guó)資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)等因素影響,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是以信貸融資等間接融資渠道為主,輔以股權(quán)融資等直接融資渠道。在直接融資渠道中,股權(quán)融資占據(jù)著極大的比列,股權(quán)融資與債券融資的發(fā)展極其不平衡,這使得企業(yè)不得不承受著巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和較高的財(cái)務(wù)成本。且過于依賴信貸融資,加大了銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)，不利于我國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定與發(fā)展。
二、公司債的主要特點(diǎn)
公司債券公司債是由企業(yè)依照法定程序發(fā)行的債券，是為籌措長(zhǎng)期資金而向一般大眾舉借款項(xiàng)，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。根據(jù)證監(jiān)會(huì)頒布的《試點(diǎn)辦法》，筆者認(rèn)為公司債主要有一下幾個(gè)特點(diǎn)：
1.發(fā)行利率市場(chǎng)化。根據(jù)《試點(diǎn)辦法》規(guī)定，發(fā)行價(jià)格由發(fā)行人與保薦人通過市場(chǎng)詢價(jià)確定。這種定價(jià)方法與股票的定價(jià)方法相類似，公司債券同企業(yè)債券定價(jià)相比有了質(zhì)的改變，公司債券價(jià)格能夠在真正意義上實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定價(jià)，讓市場(chǎng)來確定發(fā)行利率。
2.融資資金用途限制少。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源信貸融資的資金用途被嚴(yán)格限定，同樣，企業(yè)即使通過發(fā)行企業(yè)債券獲得融資，其資金使用亦需得到政府主管部門的審批，不利于企業(yè)充分發(fā)揮資金的效用和改善資金使用效率。但《試行辦法》中規(guī)定，發(fā)行公司債券募集的資金只需符合股東會(huì)或股東大會(huì)核準(zhǔn)的用途和符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，限制相對(duì)較少，有利于企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)資金的使用進(jìn)行優(yōu)化安排，降低財(cái)務(wù)成本和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。
3.債券發(fā)行程序相對(duì)較簡(jiǎn)易。相對(duì)于股權(quán)融資，債券融資的程序相對(duì)比較簡(jiǎn)易，公司債券發(fā)行主要是看發(fā)行公司的盈利能力和償債能力，同時(shí)，公司債發(fā)行可以采取“一次核準(zhǔn)、分次發(fā)行”的做法，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身項(xiàng)目開發(fā)的資金的需要狀況和市場(chǎng)狀況來確定發(fā)行規(guī)模和頻率。相對(duì)而言，債券融資更易發(fā)行，有利于降低資金成本和融資過程中的籌資費(fèi)用。
4.資信評(píng)級(jí)作用體現(xiàn)。《發(fā)行辦法》中不再強(qiáng)制規(guī)定需要商業(yè)銀行的擔(dān)保，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的資信評(píng)級(jí)將成為投資者投資公司債券的重要參考依據(jù)，同時(shí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)重視發(fā)行人的信息披露及發(fā)行公司債后的市場(chǎng)監(jiān)管工作，并要求在公司債券有效存續(xù)期內(nèi)，資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)每年至少進(jìn)行一次跟蹤評(píng)級(jí)并及時(shí)公告發(fā)行人資信狀況的變化情況。
三、公司債融資優(yōu)勢(shì)
正如上文分析，公司債融資方式同其他渠道相比擁有較突出的特點(diǎn)?，F(xiàn)推出公司債這一融資渠道，將能夠充分發(fā)揮公司債固有的優(yōu)勢(shì)，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)信貸融資的依賴，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)融資渠道多元化。在同其他融資渠道相比，公司債融資具有以下諸多優(yōu)勢(shì)：
1.公司債融資成本較低。目前我國(guó)商業(yè)銀行三到五年期貸款基準(zhǔn)利率為7.65％（含五年），五年以上貸款已調(diào)整到7．83％，而金地集團(tuán)所發(fā)行的12億元公司債的票面利率只有5.50%，不考慮籌資費(fèi)用，金地集團(tuán)每年估計(jì)可以節(jié)約兩千多萬的財(cái)務(wù)費(fèi)用。因此同商業(yè)銀行信貸融資相比，企業(yè)發(fā)行公司債可以節(jié)約相當(dāng)多的財(cái)務(wù)成本。
2.拓寬融資渠道，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。當(dāng)前除了少部分企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)能夠上市進(jìn)行股權(quán)融資以外，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要還是以信貸融資為主，融資渠道比較單一。公司債券的推出，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了在中長(zhǎng)期內(nèi)較為穩(wěn)定的資金來源，有利于開發(fā)企業(yè)拓寬其融資渠道，減少對(duì)信貸融資的依賴，以優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
3.可避免因再融資而分散股權(quán)。在股權(quán)分置改革后，通過股權(quán)再融資會(huì)分散公司股東的控股權(quán)，且有可能會(huì)降低每股收益，并可能導(dǎo)致股價(jià)下跌。對(duì)于相對(duì)控股的上市公司大股東而言，股權(quán)再融資會(huì)直接削弱大股東的控股地位。通過發(fā)行公司債在獲得企業(yè)所需資金的情況下，發(fā)行公司債融資更容易獲得股東的支持。
4.發(fā)行門檻較低，融資對(duì)象較多。公司債的發(fā)行沒有對(duì)資金用途等方面設(shè)定硬性指標(biāo)，且公司債的發(fā)行也沒有規(guī)定一定要由商業(yè)銀行等擔(dān)保人做擔(dān)保，相對(duì)而言，發(fā)行公司債的門檻相對(duì)較低。由于公司債融資更加的市場(chǎng)化，公司債的融資對(duì)象更多，除了保險(xiǎn)公司、基金等大型投資機(jī)構(gòu)之外，商業(yè)銀行及個(gè)人投資者均可能成為其融資對(duì)象，且不受原有股東條件的限制，較股權(quán)融資而言更有優(yōu)勢(shì)。
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房地產(chǎn)企業(yè)債券篇4
二是抵押銀行債券式。在住房金融市場(chǎng)上有專門的抵押銀行（mortgage bank），通過發(fā)行抵押銀行債券籌集資金，再向他的客戶發(fā)放住房貸款。抵押銀行不是通過吸收存款來創(chuàng)造貸款的，因此不需要眾多的銀行網(wǎng)點(diǎn)，但是需要有一個(gè)比較成熟的債券市場(chǎng)。抵押銀行債券主要有擔(dān)保發(fā)行債券、抵押發(fā)行債券，信用債券和抵押信托債券等。抵押銀行制度在德國(guó)最為發(fā)達(dá)，芬蘭住宅抵押銀行、意大利倫巴底省銀行和抵押信貸銀行也是這一類的抵押銀行。美國(guó)、丹麥、瑞典、韓國(guó)和加拿大等國(guó)家也有這種抵押銀行債券。
一、存款儲(chǔ)蓄方式的內(nèi)在缺陷和資產(chǎn)證券化的準(zhǔn)備成本、收益以及時(shí)機(jī)
在存款儲(chǔ)蓄方式下，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債是儲(chǔ)蓄存款，具有中短期性質(zhì)，其資產(chǎn)住房抵押貸款具有長(zhǎng)期性，一般都在十年以上，因此資產(chǎn)和負(fù)債在期限上出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性倒掛，這種倒掛會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性不足、資金周轉(zhuǎn)不暢，問題嚴(yán)重時(shí)甚至發(fā)生擠兌風(fēng)潮和支付危機(jī)。
解決問題的出路在于增加商業(yè)銀行抵押貸款債權(quán)的流動(dòng)性，把這種長(zhǎng)期的資產(chǎn)變成流動(dòng)性很強(qiáng)的資產(chǎn)。美國(guó)的住房金融市場(chǎng)在經(jīng)歷了上述結(jié)構(gòu)性矛盾引發(fā)的一系列儲(chǔ)蓄銀行支付危機(jī)和破產(chǎn)風(fēng)波后，進(jìn)行了金融創(chuàng)新，在抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)之外創(chuàng)造了一個(gè)資產(chǎn)證券化的二級(jí)市場(chǎng)，商業(yè)銀行及時(shí)將抵押貸款債權(quán)賣斷給特殊目的載體（special purpose vehicle），特殊目的載體再通過證券化，將所購買的債權(quán)轉(zhuǎn)變成分割開了的和可流通轉(zhuǎn)讓的證券，出售給投資者。美國(guó)的這種抵押貸款資產(chǎn)證券化不僅解決了商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)上的倒掛，而且擴(kuò)大了存款儲(chǔ)蓄融資方式在住房金融市場(chǎng)上的份額，也促進(jìn)了住房金融市場(chǎng)和住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是，抵押貸款證券化需要很高的前期準(zhǔn)備成本，包括證券定價(jià)、倍用增級(jí)、一級(jí)市場(chǎng)債權(quán)規(guī)模、證券化市場(chǎng)上作為投資的買方力量、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、稅收優(yōu)惠、法律法規(guī)條款、證券市場(chǎng)環(huán)境、監(jiān)管的制度安排、人才和技術(shù)上的準(zhǔn)備。這些準(zhǔn)備成本有的是短期性的，有的是長(zhǎng)期性的。短期性的可以通過跨越式和爆炸性的發(fā)展來完成，長(zhǎng)期性的則必須通過積累和消化才能解決。有的成本屬于環(huán)境因素，有的屬于制度因素，制度因素可以通過制度創(chuàng)新或改進(jìn)來實(shí)現(xiàn)，但環(huán)境因素卻是離不開一個(gè)培育和成長(zhǎng)的過程。
我國(guó)的資產(chǎn)證券化面臨基礎(chǔ)脆弱、制度條件和環(huán)境條件缺乏的問題。有人認(rèn)為我國(guó)缺乏大量、持續(xù)、長(zhǎng)期和穩(wěn)定的資金供給，即機(jī)構(gòu)投資者的現(xiàn)狀不能支撐資產(chǎn)證券化，一方面我國(guó)能夠參與各種證券投資的機(jī)構(gòu)投資者比較少，類似于國(guó)外那種典型的機(jī)構(gòu)投資者之?dāng)?shù)量更少；另一方面，機(jī)構(gòu)投資者能真正用于投資的資金規(guī)模也很有限。雖然我國(guó)已有8萬億元的居民儲(chǔ)蓄存款和800多億美元的外匯儲(chǔ)蓄，但是由于抵押貸款證券化的復(fù)雜性和個(gè)人投資者自身各方面的局限性，我國(guó)的個(gè)人投資者更不可能成為大規(guī)模資產(chǎn)證券化穩(wěn)定持久的主要投資者。也有人認(rèn)為我國(guó)的資產(chǎn)證券化面臨制度和環(huán)境障礙，存在信用限制、法律限制、市場(chǎng)環(huán)境限制、監(jiān)管問題、人才和技術(shù)限制。還有人通過觀察和分析美國(guó)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，認(rèn)為我國(guó)一級(jí)市場(chǎng)的交易規(guī)模不大（到2000年底，住房抵押貸款僅占gdp的4%，并且限于沿海地區(qū)的少數(shù)發(fā)達(dá)地區(qū)），不足以形成足夠的債權(quán)集合來形成證券化的“資產(chǎn)池”（asset pool）。而且對(duì)證券定價(jià)等實(shí)務(wù)問題的研究不夠充分。國(guó)有商業(yè)銀行也并未出現(xiàn)流動(dòng)性不足的資金瓶頸制約。事實(shí)上，大部分商業(yè)銀行目前只對(duì)不良資產(chǎn)證券化感興趣，個(gè)人住房抵押貸款相對(duì)于其他資產(chǎn)來說還是優(yōu)良資產(chǎn)，不僅能給銀行創(chuàng)造效益，還能優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，而且違約率很低（目前僅為0.3%），所以商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款證券化熱情不高。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2001年底，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額總計(jì)6380億元，分別僅占到當(dāng)年gdp和銀行信貸的7.9%和6.6%.在實(shí)行抵押貸款證券化的發(fā)達(dá)國(guó)家，銀行抵押貸款余額與銀行信貸余額的比例通常是30%到40%，可見我國(guó)住房抵押貸款的規(guī)模顯然還不夠。
存款儲(chǔ)蓄和抵押貸款證券化、抵押銀行債券都是達(dá)到發(fā)展我國(guó)住房消費(fèi)金融市場(chǎng)和住房產(chǎn)業(yè)，發(fā)展我國(guó)債券市場(chǎng)三重目的的兩種手段。但是，由上所述，現(xiàn)在在我國(guó)實(shí)行抵押貸款資產(chǎn)證券化不僅前期準(zhǔn)備成本很高，所帶來的收益小，而且我國(guó)證券化的時(shí)機(jī)也不成熟。所以目前主要不是在抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)之外創(chuàng)造一個(gè)二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)行資產(chǎn)證券化達(dá)到三重目的，而是在于除了繼續(xù)壯大抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)之外，要努力發(fā)揮另一種手段的作用，即發(fā)展抵押銀行債券。抵押銀行發(fā)行抵押銀行債券籌集住房貸款資金，恰好不僅前期準(zhǔn)備成本小，收益大，而且不存在時(shí)機(jī)問題。
二、抵押銀行債券的優(yōu)勢(shì)分析
（一）成本分析
抵押銀行籌集的資金和發(fā)放的貸款都是長(zhǎng)期性的，資產(chǎn)和負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)對(duì)稱，所以抵押銀行不僅很好地銜接了債券市場(chǎng)和長(zhǎng)期借貸市場(chǎng)，而且不存在存款儲(chǔ)蓄制度的內(nèi)在缺陷。同時(shí)，我國(guó)現(xiàn)有債券市場(chǎng)的發(fā)展程度基本上可以支持發(fā)行抵押銀行債券，其優(yōu)勢(shì)在于：避免了證券化那樣的高準(zhǔn)備成本和時(shí)機(jī)成熟問題；不存在證券化那種很復(fù)雜的定價(jià)問題（如：提前還款模型和期權(quán)調(diào)整價(jià)差法）；無需一個(gè)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)來支撐；在人才和技術(shù)上沒有特別要求；現(xiàn)有的稅收政策、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和監(jiān)管主體完全適用；在法律法規(guī)上，只需對(duì)抵押銀行和抵押銀行債券做出有關(guān)的法律界定即可。由于抵押銀行債券不僅適合機(jī)構(gòu)投資者，同時(shí)因?yàn)閷?duì)投資者的投資技術(shù)沒有較高的要求，所以也完全適合廣大中小投資者，因此，抵押銀行債券有足夠的、持久的和穩(wěn)定的資金供給。
我國(guó)的債券市場(chǎng)自1981年財(cái)政部正式發(fā)行國(guó)債以來已經(jīng)發(fā)展了二十多年，尤其是近幾年來發(fā)展十分迅速。發(fā)行方式和承銷程序越來越規(guī)范；實(shí)行一級(jí)自營(yíng)商制度；交易品種增加較快，包括政府債券、企業(yè)債券、金融債券公司債券、可轉(zhuǎn)換公司債券和可贖回債券等。市場(chǎng)發(fā)行主體和參與者迅速擴(kuò)大，當(dāng)前我國(guó)債券市場(chǎng)的發(fā)行主體包括政府、金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)等；市場(chǎng)交易主體包括居民、企事業(yè)單位、非銀行金融機(jī)構(gòu)和銀行機(jī)構(gòu)等在內(nèi)。債券交易系統(tǒng)、登記、結(jié)算和托管等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快；市場(chǎng)交易規(guī)則日趨完善；市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，現(xiàn)在主要有證券交易所上市交易的債券市場(chǎng)和銀行間債券市場(chǎng)兩大市場(chǎng)；債券市場(chǎng)化程度顯著提高。與此同時(shí)，為了完善資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和進(jìn)行我國(guó)金融體系第三階段的改革，我國(guó)將大力發(fā)展債券市場(chǎng)，由此采取的有關(guān)舉措更將為抵押銀行債券的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。
（二）收益分析
1.通過完善住房消費(fèi)金融市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房投資的大眾化和機(jī)構(gòu)化，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。住房業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，它不僅可以帶動(dòng)住房消費(fèi)和擴(kuò)大內(nèi)需，還可以通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性帶動(dòng)建筑材料、裝飾材料和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，住房是我國(guó)居民的生活必需品之一，居民的住房水平是居民生活水平和富裕程度的一個(gè)重要反映指標(biāo)。抵押銀行通過發(fā)行抵押銀行債券不僅可以將小額的閑散的資金集合起來，而且也可以吸收機(jī)構(gòu)投資者的投資資金，然后再放貸給需要住房融資的人，這樣實(shí)現(xiàn)了住房投資的大眾化，擴(kuò)大了住房消費(fèi)容量。同時(shí)這種直接融資方式融資迅速，成本低，數(shù)額大，期限長(zhǎng)，能很好地滿足居民住房消費(fèi)貸款的需要。居民的住房消費(fèi)會(huì)帶動(dòng)和刺激住房的生產(chǎn)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的更大發(fā)展。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資統(tǒng)計(jì)司的資料，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積還有待提高，2000年底我國(guó)城市缺房戶有156萬戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有34.6萬戶，640個(gè)城市尚有2200多萬平方米的危房需要改造。在“十五”期間大約有1350萬對(duì)新婚夫婦需要住房。此外，我國(guó)城市人口每年大約凈增800萬人左右。另據(jù)建設(shè)部的消息，新世紀(jì)前5年，我國(guó)住房建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)是：全國(guó)城鎮(zhèn)新建住宅27億平方米；農(nóng)村新建30億平方米。由此可見，我國(guó)住宅消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大。無論是從我國(guó)具體實(shí)際還是國(guó)際實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)如此巨大的市場(chǎng)，僅僅依靠存款儲(chǔ)蓄制度和我國(guó)目前的公積金制度是滿足不了住房消費(fèi)金融市場(chǎng)上的融資需要的，也帶動(dòng)不起住房產(chǎn)業(yè)的壯大。我們必須要利用另外一種主要融資方式，即抵押銀行債券。
2.有利于推動(dòng)我國(guó)融資方式的非中介化和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的證券化。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)者rybczynski將直接融資和間接融資相互發(fā)展過程的關(guān)系分為下列三個(gè)階段。第一階段是以銀行間接融資占主導(dǎo)地位的“銀行主導(dǎo)”階段，銀行通過吸收存款，然后向企業(yè)和家庭發(fā)放貸款。第二階段是金融市場(chǎng)直接融資占主導(dǎo)地位的“市場(chǎng)主導(dǎo)”階段。該階段以初級(jí)證券化為典型特征，企業(yè)通過在金融市場(chǎng)上直接發(fā)行票據(jù)、債券和股票實(shí)現(xiàn)融資，產(chǎn)生金融業(yè)上的脫媒現(xiàn)象（disinterm ediation），即融資的非中介化。第三階段是“強(qiáng)市場(chǎng)主導(dǎo)”階段，仍以金融市場(chǎng)直接融資為主，并且繼續(xù)侵蝕間接融資的傳統(tǒng)陣地。該階段以二級(jí)證券化（即資產(chǎn)證券化）為主要特征。我國(guó)金融市場(chǎng)顯然還沒有發(fā)展到“強(qiáng)市場(chǎng)主導(dǎo)”的第三階段，但是融資的非中介化趨勢(shì)正在發(fā)展之中。抵押銀行債券是屬于典型的初級(jí)證券化，因此它的發(fā)展必將促進(jìn)我國(guó)金融業(yè)的脫媒，也將促進(jìn)我國(guó)金融市場(chǎng)的升級(jí)，從而提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)證券化率（指證券市場(chǎng)總市值與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比率）。目前我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的證券化水平還很低，1999年證券化比率是33%，流通市值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比率是8.25%.而1996年美國(guó)的證券化水平是115.6%，英國(guó)是151.9%，新加坡是159.7%，日本是67.2%，澳大利亞是79.5%，泰國(guó)是53.9%，印度是34.4%.
3.增加投資者的投資品種，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)的儲(chǔ)蓄分流。從微觀上來說，抵押銀行債券作為一種金融工具，因?yàn)橛秀y行信譽(yù)、個(gè)人財(cái)產(chǎn)抵押、政府的擔(dān)?；蛘咂渌问降膫鶛?quán)保證，安全系數(shù)高，信用等級(jí)一般與政府債券一樣，都為aaa級(jí)。抵押品住房具有增值保值的投資作用，尤其是在通貨膨脹時(shí)期。利率通常比政府債券高，因而投資收益率比較高。交易很活躍，可以隨時(shí)轉(zhuǎn)讓。抵押銀行債券還有很多不同的檔級(jí)，可以滿足投資者的不同投資需求，所以對(duì)投資者來說它是一種優(yōu)異的投資產(chǎn)品。從宏觀上來看，抵押債券的發(fā)行意味著居民儲(chǔ)蓄向投資轉(zhuǎn)化的渠道增多，有利于我國(guó)目前儲(chǔ)蓄分流的進(jìn)一步發(fā)展，防止儲(chǔ)蓄的沉淀，居民的儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)性投資，提高了資金的使用效率，也不會(huì)造成證券市場(chǎng)上的泡沫。同時(shí)，儲(chǔ)蓄分流是一種金融深化，而金融的深化提高了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的金融化程度。
4.推動(dòng)債券市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)而擴(kuò)大和完善資本市場(chǎng)。目前我國(guó)債券市場(chǎng)地進(jìn)一步發(fā)展面臨以下主要問題：規(guī)模不夠，目前債券余額只占gdp的24%；各種債券的發(fā)行量嚴(yán)重不平衡，國(guó)債和政策性金融債券占主導(dǎo)地位；債券品種單一；流動(dòng)性差和市場(chǎng)需要改革與創(chuàng)新。抵押銀行債券作為債券市場(chǎng)和住房消費(fèi)金融市場(chǎng)中的一個(gè)重要品種，它的產(chǎn)生與發(fā)展不僅是我國(guó)金融體系第三階段改革的重要內(nèi)容，也是債券市場(chǎng)的改革與創(chuàng)新的要求和表現(xiàn)，而且有利于改變目前債券市場(chǎng)發(fā)展中的不足，推進(jìn)債券市場(chǎng)的發(fā)展。雖然抵押貸款證券化同樣也能促進(jìn)債券市場(chǎng)的發(fā)展，也是成熟債券市場(chǎng)的重要組成部分，但是因?yàn)槲覈?guó)金融體系還沒有發(fā)展到上文所述的“強(qiáng)市場(chǎng)主導(dǎo)”階段，而且抵押銀行債券目前具有相對(duì)于抵押貸款證券化的明顯優(yōu)勢(shì)，所以我們不應(yīng)急于把證券化債券作為第三階段改革和債券市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)。當(dāng)股市出現(xiàn)較大規(guī)模的下跌，使股票投資收益率或安全性降低時(shí)，股市資金就會(huì)大規(guī)模撤出。又因?yàn)閭袌?chǎng)的發(fā)展相對(duì)于它在資本市場(chǎng)中的地位和股市的發(fā)展來說處于弱勢(shì)，所以流出的資金最后只能流入銀行，變成銀行儲(chǔ)蓄。而由儲(chǔ)蓄帶來的銀行貸款主要是向企業(yè)提供短期性流動(dòng)資金，即使提供長(zhǎng)期貸款也主要是面向大型企業(yè)，并且附帶有限制性條款（包括一般性、例行性和特殊性條款）?？梢姽墒泻蛡性诎l(fā)展上的這種不平衡導(dǎo)致股市的波動(dòng)對(duì)直接投融資市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的影響太大。更重要的是，問題還在于我國(guó)股市的發(fā)展雖然一直很快，但一直不規(guī)范和不健全。這種不規(guī)范很容易造成股市的大幅波動(dòng)。即使今后我國(guó)股市規(guī)范健康地發(fā)展，股市的波動(dòng)也是不可避免的。首先是企業(yè)業(yè)績(jī)波動(dòng)與分化比較大，企業(yè)業(yè)績(jī)和生存的變化莫測(cè)決定了股票價(jià)格和股市指數(shù)是波動(dòng)型的；其次，因?yàn)槿嗣駧挪皇鞘澜缲泿?，一旦匯率水平受到國(guó)際投資者懷疑，加之我國(guó)穩(wěn)定匯率的政策操作空間有限，這種懷疑會(huì)很容易帶來股市的波動(dòng)。股市的波動(dòng)明顯會(huì)影響股市投資收益率的變化。因此，我國(guó)必須有一個(gè)與股票市場(chǎng)的發(fā)展比較對(duì)稱的債券市場(chǎng)來調(diào)節(jié)儲(chǔ)蓄資金在股市和債市之間的流動(dòng)以及在資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)之間的流動(dòng)。抵押銀行債券作為債券市場(chǎng)上一個(gè)極為重要的品種，它的發(fā)展有助于改變我國(guó)股市與債市發(fā)展上的不平衡，并且也有利于凋節(jié)儲(chǔ)蓄資金在金融市場(chǎng)上的流動(dòng)。
三、抵押銀行債券的制度安排
（一）抵押銀行機(jī)構(gòu)的設(shè)立
抵押銀行是抵押銀行債券的發(fā)行主體，因此設(shè)立抵押銀行是抵押銀行制度的重要一環(huán)。從國(guó)外的實(shí)踐來看，抵押銀行一般是其它金融機(jī)構(gòu)的附屬機(jī)構(gòu)，所以我們可以在我國(guó)現(xiàn)有金融機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上考慮抵押銀行的設(shè)置。根據(jù)抵押銀行的所有者之不同，本文認(rèn)為以下幾種模式很值得考慮。
模式一：國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行組建自己的附屬機(jī)構(gòu)抵押銀行
雖然抵押銀行不需要眾多的銀行網(wǎng)點(diǎn)來吸收存款作為貸款資金來源，但是，抵押銀行需要借助于廣泛的銀行網(wǎng)點(diǎn)把住房貸款發(fā)放給分散的住房資金需求者。而商業(yè)銀行不僅有廣泛的網(wǎng)點(diǎn)和分支機(jī)構(gòu)，而且還有眾多的客戶渠道。同時(shí)，抵押銀行的貸款還可以與母公司商業(yè)銀行的住房貸款（一般是中短期貸款）形成組合貸款，這樣整個(gè)集團(tuán)公司通過這種“一站式”服務(wù)更好地滿足了借款人的資金需要，在住房金融市場(chǎng)也盡量實(shí)現(xiàn)了最大化收益。當(dāng)然，隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，抵押銀行可以通過互聯(lián)網(wǎng)受理貸款申請(qǐng)，一定程度上會(huì)減少對(duì)銀行網(wǎng)點(diǎn)的依賴。
模式二：由幾家商業(yè)銀行聯(lián)合出資成立抵押銀行
這種模式下的抵押銀行資本雄厚，信譽(yù)等級(jí)更高，從而可以降低發(fā)債的利率，實(shí)現(xiàn)低成本融資，有利于資產(chǎn)的擴(kuò)大。同時(shí)，抵押銀行也相當(dāng)于可以利用投資各方之商業(yè)銀行的客戶渠道和銀行網(wǎng)點(diǎn)來推銷住房貸款。這種模式有點(diǎn)類似于前面提到的在美國(guó)有幾家銀行聯(lián)合成立發(fā)行抵押銀行債券的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)。
模式三：商業(yè)銀行與保險(xiǎn)公司聯(lián)合出資成立
一個(gè)成熟的住房抵押貸款市場(chǎng)，離不開保險(xiǎn)公司的參與。例如：美國(guó)規(guī)定貸款成數(shù)超過80%，必須由保險(xiǎn)公司擔(dān)保，不足80%的則鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司參與；英國(guó)的保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)借款人的支付能力；澳大利亞的保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)因借款人違約給貸款機(jī)構(gòu)帶來的損失；日本規(guī)定住房借款人必須購買人壽保險(xiǎn)；香港的按揭證券公司為貸款人提供保險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司的參與可以提高貸款成數(shù)，擴(kuò)大消費(fèi)容量，降低抵押銀行等住房貸款機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，最終促進(jìn)住房金融業(yè)的發(fā)展。所以商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司共同出資設(shè)立抵押銀行，可以使抵押銀行享受兩者在住房金融市場(chǎng)上的資源優(yōu)勢(shì)。保險(xiǎn)公司因此而進(jìn)入住房貸款市場(chǎng)，商業(yè)銀行因此而找到一種新的籌集住房資金方式，降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了住房貸款。
（二）抵押銀行債券業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和操作上的制度安排
在債券品種上，除了發(fā)行固定利率等普通抵押債券外，還可以借鑒我國(guó)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券和可贖回債券的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)行可轉(zhuǎn)化抵押債券和可贖回抵押債券。這兩種債券是抵押銀行債券中很重要的品種?？赊D(zhuǎn)化抵押債券是指抵押債券持有者可以在債券到期時(shí)要求發(fā)行人還本付息，也可以要求購買住房，投資抵押債券的本息轉(zhuǎn)換為住房預(yù)付款，根據(jù)債券本息和預(yù)付款的差額，抵押銀行對(duì)債券持有人多退少補(bǔ)。這意味著債券到期時(shí)投資轉(zhuǎn)換為住房投資或者是住房消費(fèi)?？哨H回債券是指在抵押債券上附加提前贖回條款。抵押銀行有權(quán)在發(fā)行一段時(shí)間后按約定價(jià)格贖回部分或全部債券。這樣當(dāng)市場(chǎng)利率降低時(shí)，抵押銀行會(huì)行使贖回權(quán)，償還以前發(fā)行的高利率債券，再按當(dāng)前的低利率發(fā)行新債券借人資金?？哨H回債券大大降低了抵押銀行負(fù)債的利率風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)，也降低了其住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。此外，抵押銀行通常只能就房產(chǎn)價(jià)值的60%進(jìn)行債券融資。所以，在有保險(xiǎn)公司參與住房貸款市場(chǎng)和抵押銀行的資本充足率較高時(shí)，抵押銀行可以發(fā)行信用債券。當(dāng)住房貸款需求大于資金供給時(shí)，在一定條件下抵押銀行可以通過貨幣市場(chǎng)獲得短期融資。在發(fā)行方式上，可以借鑒美國(guó)聯(lián)邦住房貸款銀行統(tǒng)一債券的做法，短期籌資循環(huán)不斷，新老交替，這樣短期融資也就變成了長(zhǎng)期融資，負(fù)債和資產(chǎn)期限結(jié)構(gòu)還是對(duì)稱的，不會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債的結(jié)構(gòu)性倒掛。
因?yàn)樽》吭诰用裆钪姓加蟹浅Ｖ匾奈恢?，住房產(chǎn)業(yè)又是我國(guó)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主一，所以在抵押銀行的制度安排上，政府還應(yīng)該對(duì)抵押銀行債券的籌資收入實(shí)行稅收優(yōu)惠，或者政府在債券發(fā)行上提供擔(dān)保，也可以由政府引導(dǎo)建立抵押銀行債券擔(dān)?；?，從而增加債券的信用等級(jí)，降低抵押銀行的籌資成本，政府相當(dāng)于只以或是負(fù)債的形式或是少量財(cái)政資金就實(shí)現(xiàn)了自己在住房產(chǎn)業(yè)上的相關(guān)利益。
（三）法律法規(guī)的安排
抵押銀行是通過發(fā)行抵押債券籌集資金和發(fā)放住房貸款的銀行機(jī)構(gòu)，是一個(gè)自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧的企業(yè)法人，因此有必要制定一部專門的（抵押銀行法），對(duì)抵押銀行的設(shè)立、變更和撤銷，經(jīng)營(yíng)和管理，專業(yè)化原則，抵押銀行債券等諸多方面做出嚴(yán)格的法律界定，并且把上述有關(guān)的制度安排上升為法律的意志。同時(shí)，因?yàn)榈盅恒y行發(fā)放住房貸款，所以也必須遵循人民銀行頒布的（貸款通則）。嚴(yán)格限制經(jīng)營(yíng)范圍和實(shí)行專業(yè)化經(jīng)營(yíng)是抵押銀行制度成功的重要保證，也是德國(guó)抵押銀行制度成功的重要經(jīng)驗(yàn)之一。
（四）加快利率市場(chǎng)化的改革，擴(kuò)大利率市場(chǎng)化的覆蓋范圍
抵押銀行債券是利率產(chǎn)品，對(duì)利率的過多限制使得不同債券的投資價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)難以得到有效實(shí)現(xiàn)。此外，人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)戴根有認(rèn)為，隨著外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國(guó)，帶來的新型經(jīng)營(yíng)方式和金融產(chǎn)品將使中央銀行在與其博弈中處于不利地位，這種不利地位將促進(jìn)利率市場(chǎng)化。除了利率市場(chǎng)化外，也還需建設(shè)一個(gè)全國(guó)債券市場(chǎng)而形成真正反映以市場(chǎng)供求狀況為基礎(chǔ)的市場(chǎng)化利率。社科院的李揚(yáng)博士認(rèn)為，我國(guó)債券市場(chǎng)已基本上實(shí)現(xiàn)了利率市場(chǎng)化，如國(guó)債和政策性金融債券的發(fā)行，未來要做的就是擴(kuò)大市場(chǎng)化的覆蓋范圍，井且鼓勵(lì)銀行發(fā)行和購買債券，這意味著我們需要在發(fā)行抵押銀行債券時(shí)借鑒和參照國(guó)債的發(fā)行方式。
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房地產(chǎn)企業(yè)債券篇5
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首先要搞清楚發(fā)行高收益?zhèn)墓厩闆r。發(fā)行高收益?zhèn)墓究傮w上可分為五類：第一類，新興公司（risingstar），因其缺乏經(jīng)營(yíng)歷史與雄厚資本以至于未能達(dá)到投資等級(jí)的要求。第二類，前藍(lán)籌股公司，或稱墜落的天使（fallenangle），因遭遇困難，如市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟(jì)衰退或新競(jìng)爭(zhēng)者的加入，而導(dǎo)致信用等級(jí)下降。第三類，因合并而需要大量資金的企業(yè)。第四類，希望降低本身的債務(wù)負(fù)擔(dān)而發(fā)行較為有利的新債券的企業(yè)。第五類，新興國(guó)家的企業(yè)，其信用等級(jí)未達(dá)到投資等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)
其次，實(shí)際操作中要注意如下五點(diǎn)：1、控制投資比例。防御型投資者的債券投資比例最好在25%和75%之間。2、看公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)一個(gè)公司的貨幣資金與其短期債務(wù)的比值小于1時(shí)，這個(gè)公司將有可能面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。3、看公司償債風(fēng)險(xiǎn)。你通過比較城投債、一般地方債余額之和與地方可支配財(cái)政收入的比值來判斷一個(gè)地方政府的負(fù)債水平。當(dāng)比值大于70%時(shí)，意味著這個(gè)地方政府的償債風(fēng)險(xiǎn)較高。4、投資可分離債。可分離債的交易難度大，但企業(yè)資質(zhì)整體較好，并且票面利率往往高于多數(shù)企業(yè)債。5、實(shí)行投資組合，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)一個(gè)高收益?zhèn)M合中有10只債券，它們的價(jià)值等額，如果有1只債券違約了，那么只要這10只債券的票面利率高于10%，整個(gè)組合仍可以是不虧損。
買債券，從本質(zhì)上來說，與你把錢借給一個(gè)人是一樣的，最重要的就是看這個(gè)人是否有信用，他是否能在約定時(shí)間內(nèi)，還得起這筆錢。你最關(guān)心的問題，應(yīng)當(dāng)是借貸主體是否有足夠的能力、足夠的信用還你這筆錢。從這個(gè)角度看，債券的信用，取決于最終的償付能力，而償付能力取決于現(xiàn)金流收益。
償還能力的分析有宏觀與微觀之分。宏觀上，什么因素會(huì)觸發(fā)債市風(fēng)險(xiǎn)？當(dāng)然是經(jīng)濟(jì)環(huán)境。歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，經(jīng)濟(jì)減速，通脹下行時(shí)，往往是債券投資的好時(shí)機(jī)，在貨幣政策微調(diào)放松的背景下，市場(chǎng)流動(dòng)性出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，企業(yè)的信用環(huán)境也會(huì)逐漸改善。
微觀上，評(píng)估債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與選股有幾分相似，主要看公司未來產(chǎn)銷能力、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流。與選股側(cè)重成長(zhǎng)性的邏輯稍有不同，債券主要看債權(quán)主體未來幾年現(xiàn)金流會(huì)怎么變化。機(jī)構(gòu)對(duì)各類債都有自己的評(píng)估體系，會(huì)根據(jù)不同指標(biāo)進(jìn)行打分，其中，未來現(xiàn)金流、公司治理結(jié)構(gòu)、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力這三項(xiàng)權(quán)重最大。
高收益?zhèn)馕吨叩娘L(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)1977年高收益?zhèn)袌?chǎng)形成以來，年違約率大致在3％至4％之間。那么，投資高收益?zhèn)年P(guān)鍵就是衡量債券的潛在風(fēng)險(xiǎn)，最大程度上避開3%至4%的陷阱。從上述五類發(fā)行高收益?zhèn)局胁浑y發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)主要有房地產(chǎn)債、城投債、可分離債、高科技民營(yíng)公司債、這4類高收益?zhèn)哂懈呤找嫣卣?，但風(fēng)險(xiǎn)與安全邊際各有不同。下面就這4類債券展開分析。
一、房地產(chǎn)債
房地產(chǎn)債風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)：現(xiàn)金償付能力不足、無法銷售存貨。
債券的利率也可以通過供求關(guān)系來解釋。公司發(fā)債的需求越大，愿意付給投資者的利率就越高。那房地產(chǎn)公司為什么會(huì)有如此大的發(fā)債需求？原因有三個(gè)。
首先是缺錢。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)投資大、運(yùn)作周期長(zhǎng)、需要大量資金做后盾的差事，而這些資金靠房地產(chǎn)公司自己的錢是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。招商證券的一份報(bào)告顯示，今年3季度，房地產(chǎn)公司債券發(fā)債主體扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率平均約為61%，比2010年末高2個(gè)百分點(diǎn)，更明顯高于2008年底的水平。
其次是借不到錢。隨著政府的信貸緊縮政策，向銀行借錢正變得越來越困難。
最后，房地產(chǎn)公司通過銀行借來的錢在使用上還會(huì)受到諸多限制。比如銀行貸款不可以用作項(xiàng)目資本金；此外，銀行貸款的周期往往與項(xiàng)目周期相匹配。比如，土地儲(chǔ)備貸款不超過2年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款大多為2年，而普通商品房的開發(fā)周期為2年左右，意味著房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目一拿到錢就得拿去還債。一旦房?jī)r(jià)下跌、成交量萎縮，項(xiàng)目到期后賣不出去，就很容易面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
總結(jié)起來，房地產(chǎn)公司既有借錢需求，又更傾向于發(fā)債，因此可以提供更高的利息。
據(jù)Wind資訊，在172只公司債中，票面利率超過7%的有36只，其中16只是房地產(chǎn)公司債券，包括票面利率債券利率9.00%的08新湖債。
房地產(chǎn)公司最大的風(fēng)險(xiǎn)就是還不上債。我們可以通過貨幣資金與短期債務(wù)之比這個(gè)指標(biāo)來判斷一個(gè)房地產(chǎn)公司在短期內(nèi)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。這個(gè)比值越小，說明房地產(chǎn)公司手里的現(xiàn)錢用于償還短期債務(wù)的能力越弱，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。比如09東華債，這一債券的發(fā)債主體是上市公司東華實(shí)業(yè)。該公司今年3季度的數(shù)據(jù)顯示，它所擁有的貨幣資金只能覆蓋約50%的短期債務(wù)，資金非常緊張。而當(dāng)一家房地產(chǎn)公司資金緊張時(shí)，公司的可售項(xiàng)目、土地資產(chǎn)會(huì)成為重要的備用流動(dòng)性來源。簡(jiǎn)單地說就是假使你沒錢，但能很方便地把這些資產(chǎn)變現(xiàn)，也能還上債。此時(shí)，投資者要做的就是分析這家公司的備用流動(dòng)性變現(xiàn)的能力。公司項(xiàng)目和土地主要位于江門和三門峽，屬于地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的二、三線城市，購房需求波動(dòng)很大，項(xiàng)目銷售就可能會(huì)比較困難。
相比之下，09富力債的發(fā)債主體公司償債能力就很出色，這也是為什么這只債券受到青睞的原因。
房地產(chǎn)企業(yè)債券篇6
一、發(fā)行企業(yè)債券的基本規(guī)定
（一）企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的條件
企業(yè)發(fā)行債券是有條件限制的，并不是可以隨心所欲地濫發(fā)企業(yè)債券。一般認(rèn)為，商業(yè)性的經(jīng)營(yíng)公司、中介企業(yè)、服務(wù)行業(yè)均不適于發(fā)行企業(yè)債券。全民、集體大、中型生產(chǎn)性企業(yè)才可以成為發(fā)行企業(yè)債券的主體。具體地說，企業(yè)發(fā)行債券必須具備以下五個(gè)條件：一是企業(yè)規(guī)模達(dá)到國(guó)家規(guī)定的要求；二是企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度符合國(guó)家規(guī)定；三是企業(yè)具有償債能力；四是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益良好，發(fā)行企業(yè)債券前連續(xù)三年盈利；五是所籌資金用途符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。發(fā)行債券的企業(yè)必須是能夠自覺遵守國(guó)家法律與政策的企業(yè)，必須是中央或地方欲重點(diǎn)扶植的企業(yè)及其重點(diǎn)項(xiàng)目，所籌集資金用于國(guó)家支持的產(chǎn)業(yè)，而且有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)然，發(fā)行債券的企業(yè)必須具有相當(dāng)?shù)膬攤芰?，即以其資產(chǎn)作為到期償還債券本金和利息的后盾，如系小型企業(yè)，或者已經(jīng)資不抵債，就不符合發(fā)行債券的基本條件，如即使已經(jīng)發(fā)行債券，該發(fā)行行為也應(yīng)認(rèn)定為違法。
（二）企業(yè)發(fā)行債券的限制
企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券所籌資金應(yīng)當(dāng)按照審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的用途，用于本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。條例還規(guī)定，企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券所籌資金不得用于房地產(chǎn)買賣、股票買賣和期貨交易等與本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)性投資。這應(yīng)當(dāng)說是對(duì)企業(yè)獲取債券資金后如何使用資金的限制性條款，要讓企業(yè)明白債券款到手后并非可以隨便支配、處分，必須按照申請(qǐng)、批準(zhǔn)的用途適當(dāng)使用資金，不準(zhǔn)許作風(fēng)險(xiǎn)性投資。這種限制，一方面是為了確保企業(yè)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所需資金之彌補(bǔ)，能夠保持企業(yè)有良好的發(fā)展勢(shì)頭，不至于前三年盈利，得到一大筆債券款后反而生產(chǎn)陷于停滯，或者出現(xiàn)虧損等不應(yīng)有的局面。另一方面是防止企業(yè)作與企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)性投資，防止債券款的無謂流失，免得給購券人（或持券人）造成不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)條例規(guī)定，企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的總面額不得大于該企業(yè)的自有資產(chǎn)凈值。該規(guī)定是為了防止企業(yè)發(fā)行債券后包袱過重，一旦發(fā)生生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)虧損，則很可能導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)和倒閉。該條例還規(guī)定，企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲(chǔ)蓄定期存款利率的40%.該規(guī)定是從防止企業(yè)發(fā)行債券可能影響國(guó)家金融秩序的角度為出發(fā)點(diǎn)的，從而避免企業(yè)在發(fā)行債券過程中不切實(shí)際地隨意制定債券利率，擾亂國(guó)家正常的金融秩序。該條例還規(guī)定，企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券用于固定資產(chǎn)投資的，依照國(guó)家有關(guān)固定資產(chǎn)投資的規(guī)定辦理。企業(yè)發(fā)行債券一般分為短期和長(zhǎng)期債券，用于固定資產(chǎn)投資的發(fā)債企業(yè)，其將券款投入固定資產(chǎn)后，往往見效益時(shí)間較長(zhǎng)，收回成本速度較慢，固有必要嚴(yán)格審批手續(xù)，防止企業(yè)將資金隨意投入固定資產(chǎn)，增加持券人的負(fù)擔(dān)。
（三）發(fā)行企業(yè)債券的審批
根據(jù)條例之規(guī)定，企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券必須按照本條例的規(guī)定進(jìn)行審批，未經(jīng)批準(zhǔn)的，不得擅自發(fā)行和變相發(fā)行企業(yè)債券。中央企業(yè)發(fā)行債券，由中國(guó)人民銀行會(huì)同國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)審批；地方企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，由中國(guó)人民銀行省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行會(huì)同同級(jí)計(jì)劃主管部門審批。凡是未經(jīng)審批，或?qū)徟掷m(xù)不完備的，比如只有人民銀行批準(zhǔn)，或只有計(jì)委批準(zhǔn)，或盡管有兩個(gè)審批單位的審批手續(xù)，但該兩單位不符合文件規(guī)定，即不是省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市以上的部門審批，即應(yīng)當(dāng)認(rèn)定發(fā)行企業(yè)債券未得到依法審批，該發(fā)行企業(yè)債券行為應(yīng)認(rèn)定為違法。
二、發(fā)行企業(yè)債券的法律責(zé)任
（一）發(fā)行企業(yè)債券的責(zé)任
發(fā)行企業(yè)債券要遵守法律、法規(guī)和政策之規(guī)定，否則，就應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。根據(jù)條例第二十六條規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行或者變相發(fā)行企業(yè)債券的，以及未通過證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)行企業(yè)債券的，責(zé)令停止發(fā)行活動(dòng)，凍結(jié)并責(zé)令退還非法所籌資金，處以相當(dāng)于非法所籌資金5%以下的罰款。第二十七條規(guī)定，超過批準(zhǔn)數(shù)額發(fā)行企業(yè)債券的，凍結(jié)并責(zé)令退還超發(fā)部分或者核減相當(dāng)于超額發(fā)行金額的貸款額度，處以相應(yīng)于超額發(fā)行部分5%以下的罰款。根據(jù)1993年4月11日國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)[1993]24號(hào)“關(guān)于堅(jiān)決制止亂集資和加強(qiáng)債券發(fā)行管理的通知”第四條之規(guī)定，公司、企業(yè)債券及其他任何形式集資的利率都不得高于同期國(guó)庫券的利率。根據(jù)條例第十八條之規(guī)定，企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲(chǔ)蓄定期存款利率的40%.所以，條例第二十八條規(guī)定，超過本條例第十八條規(guī)定的最高利率發(fā)行企業(yè)債券的，責(zé)令改正，處以相當(dāng)于所籌資金金額5%以下的罰款。條例第三十六條還規(guī)定，發(fā)行企業(yè)債券的企業(yè)違反本條例規(guī)定，給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事賠償責(zé)任。
（二）購買企業(yè)債券的法律責(zé)任
根據(jù)條例第二十九條規(guī)定，用財(cái)政預(yù)算撥款、銀行貸款或者國(guó)家規(guī)定不得用于購買企業(yè)債券的其他資金購買企業(yè)債券的，以及辦理儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)用所吸收的儲(chǔ)蓄存款購買企業(yè)債券的，責(zé)令收回該資金，處以相當(dāng)于所購買企業(yè)債券金額5%以下的罰款。按照本條規(guī)定，專項(xiàng)資金不得挪用，如已挪用于購買企業(yè)債券，按規(guī)定也必須立即收回。其實(shí)，對(duì)于發(fā)行企業(yè)債券的企業(yè)和經(jīng)銷機(jī)構(gòu)來說，他們本身并沒有過錯(cuò)，有過錯(cuò)的就是購買債券的企業(yè)，如強(qiáng)令從發(fā)行企業(yè)和代行機(jī)構(gòu)那里收回資金，也未見得公平。似應(yīng)考慮由購買企業(yè)將債券轉(zhuǎn)讓給他人，爾后再從他人處將資金收回。
（三）未按批準(zhǔn)用途使用資金的責(zé)任
條例第三十條規(guī)定，未按批準(zhǔn)用途使用發(fā)行企業(yè)債券所籌資金的，責(zé)令改正，沒收其違反批準(zhǔn)用途使用資金所獲收益，并處以相當(dāng)于違法使用資金金額5%以下的罰款。發(fā)行企業(yè)債券所籌集資金，在申報(bào)發(fā)行時(shí)其資金用途已經(jīng)確定，不允許隨意改變使用用途，條例第十二條的規(guī)定很清楚。
（四）承銷和轉(zhuǎn)讓企業(yè)債券的法律責(zé)任
條例第三十一條規(guī)定，非證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和個(gè)人經(jīng)營(yíng)企業(yè)債券的承銷或者轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的，責(zé)令停止非法經(jīng)營(yíng)，沒收非法所得，并處以承銷或者轉(zhuǎn)讓企業(yè)債券金額5%以下的罰款。對(duì)此，條例第二十三條作出了明確規(guī)定，非證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得經(jīng)營(yíng)企業(yè)債券的承銷和轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)。也就是說，企業(yè)不能濫發(fā)債券，不得濫用所籌集資金，也不能委托沒有經(jīng)營(yíng)發(fā)行債券主體資格的單位和個(gè)人經(jīng)營(yíng)和轉(zhuǎn)讓企業(yè)債券，無權(quán)經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人如違反了規(guī)定，則要承擔(dān)法律責(zé)任。
（五）有權(quán)處罰的機(jī)構(gòu)及其職權(quán)
根據(jù)條例之規(guī)定
，有權(quán)作出處罰決定的是中國(guó)人民銀行及其分支機(jī)構(gòu)。對(duì)違法單位的法定代表人和直接責(zé)任人員，中國(guó)人民銀行及其分支機(jī)構(gòu)，有權(quán)作出給予警告或者處以一萬元以上十萬元以下的罰款，構(gòu)成犯罪的，依法移交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。條例還規(guī)定，地方審批機(jī)關(guān)違反本條例規(guī)定，批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券的，責(zé)令改正，給予通報(bào)批評(píng)，根據(jù)情況相應(yīng)核減該地方企業(yè)債券的發(fā)行規(guī)模。條例第三十五條規(guī)定，企業(yè)債券監(jiān)督管理機(jī)關(guān)的工作人員、的，給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。這主要是指審批發(fā)行企業(yè)債券的機(jī)關(guān)，其工作人員在具體審批時(shí)把關(guān)不嚴(yán)，有的甚至可能與發(fā)行債券的企業(yè)人員勾結(jié)在一起，對(duì)不該予以批準(zhǔn)的作出了批準(zhǔn)決定，或者不該批準(zhǔn)那么大數(shù)額的卻也作出批準(zhǔn)決定，對(duì)這種瀆職或失職行為，均應(yīng)依法予以處理。
三、企業(yè)債券糾紛的特點(diǎn)及其原因
企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的報(bào)告得到批準(zhǔn)后，即應(yīng)在各大新聞媒體上進(jìn)行公告，刊登債券發(fā)行章程，包括介紹企業(yè)基本情況，發(fā)行債券規(guī)模和辦法，還本付息時(shí)間、地點(diǎn)等。爾后由批準(zhǔn)發(fā)行債券的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的債券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，以發(fā)行的方式發(fā)行，或以包銷的方式進(jìn)行發(fā)行。發(fā)行商扣除必要的費(fèi)用及費(fèi)，或者包銷費(fèi)用后，將所籌集資金交給發(fā)行企業(yè)。發(fā)行企業(yè)在債券到期后，負(fù)有還本付息的義務(wù)，但往往根據(jù)約定，債券即將到期時(shí)，發(fā)行債券企業(yè)應(yīng)提前數(shù)日將債券本息交給發(fā)行機(jī)構(gòu)，由發(fā)行機(jī)構(gòu)代其兌付持券人的債券本息。也可由發(fā)行機(jī)構(gòu)先承擔(dān)向債券持有人履行還本付息責(zé)任，之后發(fā)行機(jī)構(gòu)再向發(fā)行企業(yè)追索。
（一）企業(yè)債券糾紛的特點(diǎn)
當(dāng)前，基本上是由發(fā)行企業(yè)債券的證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)提起追索訴訟。往往是因發(fā)行債券的企業(yè)不能按照合同約定的時(shí)間、金額，將應(yīng)當(dāng)支付給債券持有人的資金交給證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，而導(dǎo)致證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)無法兌付企業(yè)債券的本息。當(dāng)然證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)即使有錢，也不愿意自己墊付這批資金。由于企業(yè)債券動(dòng)輒幾千萬元，甚至有的還上億元，如發(fā)行企業(yè)債券的證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)代墊這筆資金，將很容易宣告證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)破產(chǎn)。在我國(guó)的資金市場(chǎng)中，國(guó)庫券的利率是比銀行利率要高的，國(guó)庫券到期兌付，有國(guó)家財(cái)政和銀行作為保障，人們自然不會(huì)驚慌；而企業(yè)債券的到期兌付，靠什么作信用呢？有的根本沒有有效擔(dān)保，有的即使有，也往往要打官司，否則擔(dān)保人是不會(huì)輕易承擔(dān)責(zé)任的，等打完了官司，也要一兩年過去了。由于債券利率與銀行利率相比，債券利率要比存款利率高出許多，按國(guó)務(wù)院規(guī)定，最高可以高出40%.這樣必然會(huì)對(duì)廣大群眾產(chǎn)生某種吸引力，導(dǎo)致大量閑散資金流向債券市場(chǎng)。老百姓往往難以從實(shí)質(zhì)要件審查債券是否可靠，而僅從表面上看，既登了報(bào)，又由證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)行，有的甚至還由銀行的儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)發(fā)行，肯定萬無一失，不知不覺就掉進(jìn)圈套。在購買企業(yè)債券時(shí)，不論是公民還是法人，一定要了解發(fā)行企業(yè)債券的章程，擔(dān)保單位是否有實(shí)力，是否真實(shí)擔(dān)保，以避免上當(dāng)受騙。
（二）企業(yè)債券糾紛產(chǎn)生的主要原因
從1993年和1994年的國(guó)務(wù)院一系列文件分析看，當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院大力支持發(fā)展債券市場(chǎng)，支持各種方式的集資。從國(guó)發(fā)[1993]24號(hào)和國(guó)發(fā)[1993]62號(hào)文件看，雖然冠以“關(guān)于清理有償集資活動(dòng)”，“關(guān)于堅(jiān)決制止亂集資”，“堅(jiān)決制止亂集資問題”等，但從其內(nèi)容看卻不是這樣的。
第一，處理不堅(jiān)決。比如國(guó)發(fā)[1993]24號(hào)文件中規(guī)定，“各級(jí)人民政府和各有關(guān)部門必須立即采取有力措施，堅(jiān)決制止各種違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定的集資。任何地區(qū)、部門、企業(yè)等單位和個(gè)人，一律不得在國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定之外，以各種名義亂集資；對(duì)已搞的高利集資，要分別不同情況，予以妥善處理”。該規(guī)定中提到的“違反國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定”指的是什么規(guī)定，有什么具體的規(guī)定？“予以妥善處理”又給人們留下了較大的余地，各地政府均可把自己的集資行為解釋為不同情況，可予妥善處理的情況，所以這對(duì)規(guī)范資金市場(chǎng)是極為不利的。
第二，名為制止，實(shí)為鼓勵(lì)。國(guó)發(fā)[1993]24號(hào)文件指出：“企業(yè)短期融資券暫不納入國(guó)內(nèi)證券發(fā)行計(jì)劃，其發(fā)行規(guī)模和管理辦法，仍按人民銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，期限嚴(yán)格按三、六、九個(gè)月掌握，所籌集資金只能用于企業(yè)臨時(shí)性、季節(jié)性流動(dòng)資金不足，不得用于企業(yè)的長(zhǎng)期周轉(zhuǎn)和固定資產(chǎn)投資。凡期限超過九個(gè)月的企業(yè)短期融資券，一律納入地方企業(yè)債券發(fā)行計(jì)劃”。這一規(guī)定實(shí)際說明企業(yè)發(fā)行債券受條例限制，而發(fā)行三、六、九個(gè)月的短期融資券卻是很靈活的，僅受人民銀行的有關(guān)規(guī)定的制約，而人民銀行的規(guī)定是否就能制約住企業(yè)呢？一般認(rèn)為，政府管企業(yè)，銀行通過什么職權(quán)管企業(yè)？還不是企業(yè)想怎么發(fā)行融資券就怎么發(fā)行？再說，一旦超過九個(gè)月，國(guó)務(wù)院還能給企業(yè)圓一個(gè)場(chǎng)子，又一下子納入了地方企業(yè)債券的發(fā)行計(jì)劃，豈不都可以采取這個(gè)辦法，倒都可以混個(gè)名份？這名義上是限制企業(yè)亂集資、亂發(fā)債券，到最后又給企業(yè)發(fā)行違法債券找出路，或?yàn)槠浜戏ɑ贫ㄒ罁?jù)。這到底是制止亂集資，還是鼓勵(lì)亂集資？
第三，名為清理和制止，實(shí)為依法照章可以集資。國(guó)發(fā)[1993]62號(hào)文件規(guī)定，“下列集資活動(dòng)，可以依法照章進(jìn)行：（一）股份有限公司依照《股票發(fā)行與交易管理暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第112號(hào)）及有關(guān)法規(guī)發(fā)行股票，依照國(guó)家體改委《定向募集股份有限公司內(nèi)部職工持股管理規(guī)定》（體改生[1993]114號(hào)）發(fā)行內(nèi)部職工股；（二）企業(yè)依照《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院第121號(hào)）發(fā)行企業(yè)債券，依照中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定發(fā)行短期融資券；（三）金融機(jī)構(gòu)依照《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)股票債券管理的通知》（國(guó)發(fā)[1987]22號(hào)）和中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定發(fā)行金融債券；（四）各有關(guān)單位依照《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)證券市場(chǎng)宏觀管理的通知》（國(guó)發(fā)[1992]68號(hào)）和中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定發(fā)行投資基金證券、信托受益?zhèn)Ｈ魏尾块T和單位不得以國(guó)家財(cái)政撥給的資金、有專項(xiàng)用途的預(yù)算外資金、銀行貸款和拆借資金參與本條例所列各類有償集資活動(dòng)?！币陨弦?guī)定，實(shí)際是對(duì)以前所允許發(fā)行企業(yè)債券、短期融資券等發(fā)行活動(dòng)的確認(rèn)和支持，僅是該文件開始時(shí)稱有償集資活動(dòng)一律暫停，但卻未講一律禁止或徹底廢止，卻也充分肯定可以繼續(xù)發(fā)行依法照章的四種集資活動(dòng)，而恰恰這四種集資活動(dòng)缺乏予以配套的細(xì)致化、條文化的嚴(yán)格規(guī)定。
在近年來暴露出的許多問題，諸如由于對(duì)發(fā)債審批機(jī)構(gòu)授予的審批權(quán)限過大，國(guó)家對(duì)債券市場(chǎng)的監(jiān)管約束不力，以及地方政府直接或間接發(fā)行債券，根本不進(jìn)行正常審批，加之發(fā)債企業(yè)缺乏誠(chéng)實(shí)信用，根本不按規(guī)定用途使用資金等，均是導(dǎo)致債券糾紛的直接原因，這不能不引起我們的重視和思考。
四、幾類企業(yè)債券糾紛案件的認(rèn)定與處理
審理企業(yè)債券糾紛案件，應(yīng)當(dāng)按照發(fā)債當(dāng)時(shí)的國(guó)家法律、法規(guī)、政策之規(guī)定，本著實(shí)事求是的原則，查明案件事實(shí)，分清案件是非，公平、合理地確定各方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，尤其是發(fā)行企業(yè)債券的企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。抓住案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)，并根據(jù)有過錯(cuò)一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，才能公正處理當(dāng)事人之間的紛爭(zhēng)。在具體處理過程中，應(yīng)注重解決以下幾個(gè)問題：
（一）
如何認(rèn)定以發(fā)行私募債券之名行借貸之實(shí)的問題。應(yīng)當(dāng)根據(jù)各方當(dāng)事人的約定進(jìn)行審查，所發(fā)行的私募債券是否得到金融主管機(jī)關(guān)的審批，是否實(shí)際發(fā)行了私募債券，以此認(rèn)定當(dāng)事人之間的糾紛是債券糾紛，還是借貸糾紛，并依法作出相應(yīng)處理。比如，某證券公司與信托公司于1992年9月，簽訂一份委托買賣私募債券協(xié)議書；1992年9月29日，信托公司與一房地產(chǎn)公司簽訂一份委托買賣私募債券協(xié)議書。從三方當(dāng)事人協(xié)議約定及實(shí)際履行情況看，房地產(chǎn)公司手中根本沒有什么私募債券，也未經(jīng)任何一家金融管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，實(shí)際是以私募債券為名，行借貸之實(shí)。證券公司沒有從事借貸的權(quán)利能力，其與房地產(chǎn)公司的借貸行為違反了國(guó)家法律與政策之規(guī)定，故三方當(dāng)事人分別簽訂的兩份協(xié)議及后來簽訂的補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無效。按照無效合同的處理原則，房地產(chǎn)公司應(yīng)將占用證券公司的本金和利息歸還證券公司。還本金是沒有爭(zhēng)議的，關(guān)鍵是利息怎么認(rèn)定，按照1996年3月最高法院的批復(fù)之精神，雙方非法所得之利息應(yīng)予以收繳，但按本案實(shí)際情況，證券公司的本金屬富民基金，牽涉到千家萬戶，其主觀上并非要違法經(jīng)營(yíng)，擾亂金融秩序，故可不予以追繳，對(duì)房地產(chǎn)公司還本、付息的責(zé)任應(yīng)予以認(rèn)定。從證券公司與信托公司的委托買賣協(xié)議規(guī)定看，信托公司證券公司購買私募債券，不享有任何權(quán)益，卻到期要承擔(dān)還本付息的責(zé)任，就此點(diǎn)看，不象是，推定為擔(dān)保也不合適，沒有擔(dān)保的意思表示。從信托公司與房地產(chǎn)公司的委托協(xié)議內(nèi)容看，信托公司證券公司向房地產(chǎn)公司購買私募債券，但卻又約定由房地產(chǎn)公司向信托公司支付3.2‰的費(fèi)，且只收取100萬元作為信托公司收息保證金，又給人一種信托公司是房地產(chǎn)公司人的感覺。但不論怎么講，信托公司在合同中的是證券公司，而非房地產(chǎn)公司。由于本案名為私募債券，實(shí)為借貸，出借方為證券公司，借入方是房地產(chǎn)公司，信托公司充其量只是個(gè)中間人，其收取的是54.4萬元費(fèi)，并未使用爭(zhēng)議的該筆資金，故不應(yīng)判由信托公司承擔(dān)連帶責(zé)任。
（二）雖經(jīng)金融部門批準(zhǔn)，并未實(shí)際發(fā)行企業(yè)債券，如何認(rèn)定各個(gè)當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。應(yīng)當(dāng)說，不少當(dāng)事人聽說企業(yè)可以發(fā)行企業(yè)債券，卻對(duì)債券為何物并不清楚，盡管經(jīng)金融主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)可發(fā)行企業(yè)債券，卻并未按批準(zhǔn)的內(nèi)容、步驟進(jìn)行，最終釀成糾紛，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任，引起了不小的爭(zhēng)議。例如，1992年某公司與某金融市場(chǎng)簽訂三份發(fā)行企業(yè)債券協(xié)議，表面上看，也經(jīng)金融管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)合法有效。實(shí)際上，嚴(yán)格地審查看，應(yīng)認(rèn)定該三份協(xié)議無效。當(dāng)時(shí)法規(guī)、政策很不健全，只有在1993年8月2日國(guó)務(wù)院的條例中才有了較為詳盡的規(guī)定，盡管本案所簽協(xié)議發(fā)生在該條例之前，不適用該條例條文規(guī)定，但以此進(jìn)行闡述可見為什么三份協(xié)議是不符合國(guó)家政策規(guī)定的。條例第十二條規(guī)定：企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券必須符合5個(gè)條件，其中第4個(gè)條件是“企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益良好，發(fā)行企業(yè)債券前連續(xù)3年盈利”，某公司是個(gè)皮包公司，哪里談得上盈利？條例第二十條規(guī)定：企業(yè)發(fā)行債券所籌資金應(yīng)當(dāng)按照審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的用途，用于本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。發(fā)行債券所籌資金不得用于房地產(chǎn)買賣、股票買賣和期貨交易等與本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)性投資。某公司從金融市場(chǎng)取得2千萬元后，都劃到了深圳，用于房地產(chǎn)開發(fā)。按照條例和政策，某公司根本不符合發(fā)行債券的條件，實(shí)際也未發(fā)行債券。金融市場(chǎng)與某公司以發(fā)行債券之名，行借貸之實(shí)，而金融市場(chǎng)也根本沒有進(jìn)行借貸的經(jīng)營(yíng)范圍，故該三份發(fā)行協(xié)議均應(yīng)無效，雙方均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。某財(cái)政局作為國(guó)家行政機(jī)關(guān)，按照財(cái)政部規(guī)定不得為經(jīng)營(yíng)合同提供擔(dān)保，而其在某公司的申請(qǐng)發(fā)行書上蓋章同意擔(dān)保，該行為是錯(cuò)誤的，如判由其承擔(dān)責(zé)任也不盡合適。某信托公司也只是在申請(qǐng)書上蓋章提供擔(dān)保，未在合同上蓋章，故判由其承擔(dān)責(zé)任也不盡合適。爭(zhēng)議最大的是某化工集團(tuán)，如果發(fā)行債券的合同有效，判由某化工集團(tuán)承擔(dān)保證責(zé)任是沒有問題的，但本案恰是主合同雙方違法導(dǎo)致發(fā)行合同無效，某化工集團(tuán)受到行政干預(yù)為之提供擔(dān)保亦應(yīng)無效，判由其不承擔(dān)責(zé)任為妥。本案最關(guān)鍵的是擔(dān)保的事項(xiàng)并未發(fā)生，借發(fā)行債券之名，行借貸之實(shí)，這種情況下?lián)Ｈ瞬粦?yīng)再承擔(dān)保證責(zé)任。
（三）企業(yè)發(fā)行債券到期后拒不還本付息，其法律責(zé)任如何承擔(dān)的問題。審理這類案件，要審查債券發(fā)行的合法性問題，還要審查擔(dān)保人出具保函或簽訂保證合同的效力問題，爾后才能確定發(fā)行債券的企業(yè)所拖欠的債券本息如何承擔(dān)。比如1994年12月，某銀行與某電子公司先后簽訂兩份委托發(fā)行短期融資債券1700萬元，年利率13.34%，并委托銀行辦理債券到期還本付息工作。電子公司須在債券到期前5日將應(yīng)付本息劃入該銀行指定的帳戶。逾期電子公司每日向銀行交納萬分之五滯納金。某電器總廠為銀行出具了擔(dān)保書，保證在電子公司無償還能力或償還能力不足時(shí)，在債券到期前將債券本息無條件足額劃給銀行。協(xié)議簽訂后，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣胥y行批準(zhǔn)，銀行如期發(fā)行了該企業(yè)債券，并在債券到期后向債券持有人兌付了全部債券本息。為追索代墊券款本息，銀行向人民法院提訟。案審理的關(guān)鍵是銀行與電子公司之間的發(fā)行關(guān)系是否有效。應(yīng)當(dāng)說，委托發(fā)行債券與一般意義上的委托相比，既有一定共性，又有一定的特殊性。主要應(yīng)審查發(fā)債主體是否合格，是否具備條例所列舉的五個(gè)條件，接受委托的金融機(jī)構(gòu)是否符合條例規(guī)定。應(yīng)當(dāng)著重審查企業(yè)發(fā)行債券的申請(qǐng)以及委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的行為是否取得人民銀行的批準(zhǔn)。只有取得了人民銀行的批準(zhǔn)，才算作取得了合法發(fā)行企業(yè)債券的資格。否則，就應(yīng)認(rèn)定為非法集資行為。本案所涉銀行和電子公司經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣胥y行批準(zhǔn)，并有擔(dān)保單位予以擔(dān)保，故該發(fā)行行為合法有效，委托發(fā)行協(xié)議亦應(yīng)認(rèn)定有效。在債券到期后，發(fā)債企業(yè)本應(yīng)依約將券款本息劃給銀行，以便向持券人兌付，但發(fā)債企業(yè)卻違約。銀行出于金融機(jī)構(gòu)的信用，已先行向債券持券人墊付了本息。依照最高人民法院有關(guān)司法解釋，受托銀行此時(shí)成為新的債券持有人，其可以依其墊付資金所取得的債券表面所記載的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，請(qǐng)求發(fā)債企業(yè)某電子公司支付債券本金及利息。同時(shí)，發(fā)債企業(yè)與人銀行之間有委托發(fā)行協(xié)議，發(fā)債企業(yè)應(yīng)依約向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。人民法院在審理此類案件時(shí)，不僅應(yīng)依有關(guān)法律、法規(guī)和政策，還應(yīng)依最高人民法院的有關(guān)司法解釋，依當(dāng)事人之間達(dá)成的有關(guān)協(xié)議，認(rèn)定各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，并最終判定各方應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
（四）發(fā)行機(jī)構(gòu)未及時(shí)將券款付給企業(yè)，債券到期后，應(yīng)如何確定兌付債券本息責(zé)任。發(fā)行機(jī)構(gòu)一般與發(fā)債企業(yè)簽訂協(xié)議，約定何時(shí)將發(fā)行債券所得款項(xiàng)支付給發(fā)債企業(yè)，而債券發(fā)行過程中往往發(fā)行機(jī)構(gòu)未及時(shí)將券款支付給發(fā)債企業(yè)，出現(xiàn)這種情況時(shí)，如果發(fā)債企業(yè)提出應(yīng)由發(fā)行機(jī)構(gòu)承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，人民法院在處理債務(wù)糾紛時(shí)應(yīng)予考慮；如果發(fā)債企業(yè)在當(dāng)時(shí)并未提出異議，只是在訴訟中為賴帳而提出發(fā)行機(jī)構(gòu)未及時(shí)付款屬違約行為，人民法院應(yīng)依事實(shí)、依法駁回發(fā)債企業(yè)的無理請(qǐng)求。有擔(dān)保人的，應(yīng)判由擔(dān)保人承擔(dān)保證責(zé)任。比如，某農(nóng)行證券部與某特種水泥廠簽訂委托發(fā)行債券協(xié)議書，約定由農(nóng)行證券部代特種水泥廠發(fā)行企業(yè)債券1000萬元，雙方當(dāng)事人意思表示是真實(shí)的，且該行為經(jīng)國(guó)家計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)批準(zhǔn)，某省計(jì)劃委員會(huì)、中國(guó)人民銀行某省分行批復(fù)同意，
應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。發(fā)債協(xié)議約定，債券發(fā)行期自1994年11月至同年12月31日，但在實(shí)際履行過程中，農(nóng)行證券部向特種水泥廠最后一次交付款項(xiàng)時(shí)間為1995年10月25日，特種水泥廠并未就交付期限、金額提出異議，應(yīng)視為認(rèn)可，也應(yīng)視為雙方對(duì)發(fā)債期限的延長(zhǎng)、變更。但是，鑒于農(nóng)行證券部未及時(shí)將已發(fā)行債券款項(xiàng)交付特種水泥廠，法院判令農(nóng)行證券部將占用該券款期間的利息支付給特種水泥廠是正確的。農(nóng)行營(yíng)業(yè)部依約發(fā)行了部分債券，且將款項(xiàng)交付特種水泥廠，特種水泥廠在債券到期后，未能如約償付債券本息已構(gòu)成違約，應(yīng)向農(nóng)行證券部承擔(dān)違約責(zé)任。某耐火材料廠、某水泥廠為特種水泥廠發(fā)債出具擔(dān)保，其關(guān)于金融機(jī)構(gòu)將債券全部或部分發(fā)行完畢，并將資金及時(shí)劃至發(fā)債企業(yè)指定帳戶后擔(dān)保書生效，發(fā)債企業(yè)將債券本息全部如期劃至金融機(jī)構(gòu)后擔(dān)保書失效的約定，屬對(duì)擔(dān)保有效期的約定，而不是對(duì)擔(dān)保的所附條件，所以，兩擔(dān)保人以此作為擔(dān)保的所附條件，并認(rèn)為所附條件未成就，擔(dān)保合同亦未生效，擔(dān)保人不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的抗辯理由是不能成立的。兩擔(dān)保人應(yīng)當(dāng)在其承諾擔(dān)保的本金、利息和罰息的范圍內(nèi)，承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。根據(jù)發(fā)債行為所在地的市國(guó)有企業(yè)體制改革領(lǐng)導(dǎo)小組、市體制改革委員會(huì)文件規(guī)定，某耐火材料廠改制為某實(shí)業(yè)有限公司，本案所涉?zhèn)鶆?wù)未列入評(píng)估債務(wù)數(shù)額以內(nèi)，故某實(shí)業(yè)有限公司提出不應(yīng)承擔(dān)該筆債務(wù)。根據(jù)民法基本原理，企業(yè)法人變更名稱或改制，其原有債務(wù)及已作擔(dān)保的可能發(fā)生的債務(wù)，均應(yīng)作為原企業(yè)法人的負(fù)債納入新的企業(yè)法人的負(fù)債范圍，否則，應(yīng)認(rèn)定為逃避債務(wù)的行為。故本案應(yīng)判由改制后的某實(shí)業(yè)有限公司對(duì)某耐火材料廠擔(dān)保的歸還債券本息的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
房地產(chǎn)企業(yè)債券篇7
關(guān)鍵詞 融資渠道；銀行信貸；房地產(chǎn)信托；股權(quán)融資；債券融資
近年來中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已然成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性行業(yè)。為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了不少GDP。過去幾年，房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國(guó)固定資產(chǎn)投資的20%以上，并貢獻(xiàn)10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險(xiǎn)。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問題。本文主要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行分析。
一、我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀
1．銀行貸款
目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個(gè)過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號(hào)文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、2005年“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”相繼出臺(tái)，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國(guó)家開始實(shí)行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，雖然這一措施并不是專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的，而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對(duì)資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。
2．房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。
緊縮性的宏觀政策使對(duì)銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國(guó)各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國(guó)投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式―信托貸款、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等?，F(xiàn)階段我國(guó)信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對(duì)一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達(dá)到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。后者則是針對(duì)雖然自有資金己達(dá)到國(guó)家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。
2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財(cái)產(chǎn))信托投資計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)信托)，實(shí)際募集資金總計(jì)115.? 866億元，平均每個(gè)房地產(chǎn)信托募集1.? 18億元，與2003年相比總額增長(zhǎng)93.?4%。
不過，目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題，以及信托計(jì)劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看信托資金是一個(gè)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的渠道，是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個(gè)很好的補(bǔ)充，這種模式將會(huì)發(fā)展成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。
3．上市融資
上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負(fù)債率都在75%以上。因此，通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。
更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市――買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金，買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國(guó)內(nèi)股市高奏凱歌，房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn)，這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬余家，而我國(guó)境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。
4．海外房產(chǎn)基金
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國(guó)的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些海外基金一般會(huì)挑選國(guó)內(nèi)有實(shí)力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計(jì)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長(zhǎng)21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。
但目前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的投資還存在著一些障礙。
另外海外資金在政策上得不到支持，中國(guó)并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入，2006年和2007年間國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》、《關(guān)于外國(guó)投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國(guó)的運(yùn)作困難重重。
5．債券融資
房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場(chǎng)直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動(dòng)性，因此，在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國(guó)的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級(jí)階段，債券融資額總量方面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前，我國(guó)房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場(chǎng)不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》標(biāo)志著我國(guó)公司債券發(fā)行工作的正式啟動(dòng)，發(fā)行條件較原來寬松很多。《試點(diǎn)辦法》施行之后，房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。
二、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議
1．建立多層次房地產(chǎn)融資體系
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問題是建立一個(gè)穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長(zhǎng)期以來我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)，目前唯一的住房?jī)?chǔ)蓄銀行是天津市中德儲(chǔ)蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門檻相對(duì)較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過上市融資。近年來在國(guó)家對(duì)金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所，才能真正減少對(duì)銀行貸款的依賴。
2．加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品
房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國(guó)獨(dú)缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)銀行還沒有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開發(fā)貸款。我們國(guó)家的房地產(chǎn)信托實(shí)際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產(chǎn)開發(fā)資金是通過批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會(huì)成長(zhǎng)起來。
3．完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)
國(guó)家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全，規(guī)定不具體。從整體上看，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系，對(duì)新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范。才能使我國(guó)的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。
總之在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發(fā)展路線。但面臨現(xiàn)實(shí)的困難，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中融資中介機(jī)構(gòu)不健全，金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏，法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國(guó)家在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和管理的同時(shí)，進(jìn)一步完善法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)，采用多種融資途徑方法。
參考文獻(xiàn)
[1]楊凌志.房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展[J].山西建筑,2007(33).
[2]武書義.? 我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題與發(fā)展策略[J].華北金融，2008（1）.
房地產(chǎn)企業(yè)債券篇8
關(guān)鍵詞 融資渠道;銀行信貸;房地產(chǎn)信托;股權(quán)融資;債券融資
近年來中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,已然成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性行業(yè)。為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了不少GDP。過去幾年,房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國(guó)固定資產(chǎn)投資的20%以上,并貢獻(xiàn)10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵,當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局,而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等,由于各種各樣的限制,融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險(xiǎn)。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸,盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系,是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問題。本文主要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行分析。
一、我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀
1.銀行貸款
目前,中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低,主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個(gè)過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除西藏以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng),而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來,大部分來自購房者的銀行按揭貸款,按首付30%計(jì)算,企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款,如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話,來源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn),我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng),房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。為此,政府開始頻頻出招調(diào)控,自2003年的“121號(hào)文”開始,2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、2005年“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”相繼出臺(tái),銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國(guó)家開始實(shí)行緊縮的貨幣政策,央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,雖然這一措施并不是專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的,而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力,但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺,房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對(duì)資金瓶頸,開發(fā)商有待拓寬融資渠道。
2.房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式,即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃,與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資,或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券,或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。
緊縮性的宏觀政策使對(duì)銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張,這使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行以外的融資渠道的資金需求增加,房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國(guó)各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品,比如,上海國(guó)投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等?，F(xiàn)階段我國(guó)信托產(chǎn)品主要有兩種模式:①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對(duì)一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè),信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司,使其自有資本金達(dá)到35%的要求,信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。后者則是針對(duì)雖然自有資金己達(dá)到國(guó)家要求,但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難,這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),補(bǔ)上資金缺口,這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。
2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財(cái)產(chǎn))信托投資計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)信托),實(shí)際募集資金總計(jì)115.? 866億元,平均每個(gè)房地產(chǎn)信托募集1.? 18億元,與2003年相比總額增長(zhǎng)93.?4%。
不過,目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題,以及信托計(jì)劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等,這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看信托資金是一個(gè)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的渠道,是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個(gè)很好的補(bǔ)充,這種模式將會(huì)發(fā)展成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。
3.上市融資
上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道,分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大,但是上市融資的門檻高,比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一,一般負(fù)債率都在75%以上。因此,通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。
更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金,買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金,但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底,籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國(guó)內(nèi)股市高奏凱歌,房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn),這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬余家,而我國(guó)境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù),其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。
4.海外房產(chǎn)基金
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國(guó)的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些海外基金一般會(huì)挑選國(guó)內(nèi)有實(shí)力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計(jì)統(tǒng)計(jì),中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯,利用外資總額313.6億元,同比增長(zhǎng)21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過度依賴,有助于融資方式的多樣化。
但目前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的不完善,再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范,所以,海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的投資還存在著一些障礙。
另外海外資金在政策上得不到支持,中國(guó)并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入,2006年和2007年間國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》、《關(guān)于外國(guó)投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》,《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中國(guó)的運(yùn)作困難重重。
5.債券融資
房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場(chǎng)直接融資的重要工具,也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高;與股票相比,又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性,又具有一定的流動(dòng)性,因此,在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng),企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式,債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國(guó)的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級(jí)階段,債券融資額總量方面,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前,我國(guó)房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小,債券流通市場(chǎng)不健全,債券發(fā)行程序不規(guī)范,債券評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》標(biāo)志著我國(guó)公司債券發(fā)行工作的正式啟動(dòng),發(fā)行條件較原來寬松很多?！对圏c(diǎn)辦法》施行之后,房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。
二、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議
1.建立多層次房地產(chǎn)融資體系
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問題是建立一個(gè)穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系,滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長(zhǎng)期以來我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)參與主體主要是商業(yè)銀行,缺少專業(yè)信貸機(jī)構(gòu),目前唯一的住房?jī)?chǔ)蓄銀行是天津市中德儲(chǔ)蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門檻相對(duì)較高,中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過上市融資。近年來在國(guó)家對(duì)金融的宏觀調(diào)控下,銀行縮緊信貸,房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此,迫切需要建立多層次的融資體系,為不同類型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所,才能真正減少對(duì)銀行貸款的依賴。
2.加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品
房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展,關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品,從而形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前,我國(guó)的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中,我國(guó)獨(dú)缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)銀行還沒有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開發(fā)貸款。我們國(guó)家的房地產(chǎn)信托實(shí)際上和銀行貸款基本上是一樣,只不過銀行是吸收存款來的,地產(chǎn)開發(fā)資金是通過批發(fā)的,本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn),取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行,包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會(huì)成長(zhǎng)起來。
3.完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)
國(guó)家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全,規(guī)定不具體。從整體上看,嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中,新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范,就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系,對(duì)新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等,作出嚴(yán)格規(guī)范。才能使我國(guó)的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。
總之在信貸緊縮的大環(huán)境下,我國(guó)房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面,走多元化發(fā)展路線。但面臨現(xiàn)實(shí)的困難,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中融資中介機(jī)構(gòu)不健全,金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏,法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國(guó)家在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和管理的同時(shí),進(jìn)一步完善法律法規(guī),努力創(chuàng)新金融工具,不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道,避免單純依靠銀行資金,根據(jù)企業(yè)特點(diǎn),采用多種融資途徑方法。
參考文獻(xiàn)
[1]楊凌志.房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展[J].山西建筑,2007(33).
[2]武書義.? 我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題與發(fā)展策略[J].華北金融,2008(1).
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