物業管理調查報告
在當下社會，報告不再是罕見的東西，報告具有語言陳述性的特點。一聽到寫報告馬上頭昏腦漲？下面是小編整理的物業管理調查報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業管理調查報告1
我們知道居民小區是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關。良好的小區環境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業管理。在實習老師的指導下，我們小組對益陽市的物業管理市場進行了初步的調查。此次我們主要通過實地實踐調查、詢問該區居民以及到小區物業公司走訪詢問等方式開展。
一、益陽市調查小區的基本情況
為了了解益陽市的物業管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪問的那些小區，我將逐一進行分析。
先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區（以下簡稱梓山苑小區）是經國務院批準、由益陽市人民政府統一組織建設的我市第一個國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開始第二期工程建設。是經濟適用房，梓山苑小區是一所具有齊全的生活配套設施的小區，小區位梓山苑小區位于益陽市朝陽開發區內，在風景秀麗的梓山湖公園東側。物業管理費為0.18元/平方米，小區擁有80東住宅。
該小區物業存在以下不足之處：1.由于小區建設的定位是經濟適用房，所以建設密度較高。 2.進門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社區創省級文明城市平安社區工作。但是小區內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進行管理和清理。
3.小區三處地方配有小型的健身設施但是規模較小和設備較少。 4.保安管理不嚴，小區對外來人員的進出不進行管理，小區分配有兩個保安室，前門的保安為24小時值班的，后門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。并且只有進門口有一個攝像頭，防盜報警系統不到位。
5.綠化設計較為簡單，不少綠化區域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問該小區居民，小區存在偷竊事件和起火事件，但是物業公司為給與合理的答復也未進行處理和改善，小區內的消防設施不齊全，而且已有的設施未進行修繕和維護，以至于消防栓起銹都沒有進行更換或者處理。而且小區內僅看到一個生銹了的消防栓。 7.小區內仍存在空置率
8.小區管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重小區垃圾桶大部分已經因老化脆化而損壞，沒有進行及時更換而且沒有分類，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起
9.沒有統一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊10.小區物業管理中心相對簡陋，機構設置較為簡單，只有設有主任、副主任、財務室、保潔、保安、綠化這七項職務。
11.小區新的業主委員成立不久，新的業主委員會的頭一次業主大會在八月份召開完畢。
總的說來，該小區的建設和設計均較為不合理，列處于經濟適用房當中，整體物業水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業管理公司對待居民的投訴和居民的`困惑、問題未能進行及時有效的解決。物業管理公司本身機制不夠合理也是物業水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務與其所收的物業管理費還是相當的。梓山苑小區的物業管理費相對于其他小區來說是相當低的，比如說，龍洲匯龍苑的物業管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業管理公司能夠提供更為優質的服務的話，居民愿意增加物業管理費。
由于小區建成年代較久，物業管理基本管理已經成型，小區的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美發、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區內還有一所小學，還擁有民辦幼兒園。小區道路較干凈，達到了小區居民的要求，并得到好評。小區居民保持衛生也做的很好。小區較為安靜，適合居住。小區的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網系統入戶。一樓設有應答防盜門和信箱。標有安全標志“學生出入，車輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區內有一個小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算干凈。
然后簡單介紹下其他一些小區如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業管理公司為綠島物業管理公司。
中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建筑采用新古典主義三段式風格，融合了西方建筑語匯與東方神韻內涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽商業步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應俱全。
由于該小區是新建小區，所以設施設備為新的，綠化和小區設計布局還是很好的。小區的外墻搭線、空調擺放安裝也有很統一。應該提示的地方均設有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時期，物業管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經我們實地調查，小區內沒有垃圾桶，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區內的消防栓也只有兩個，小區巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個墻上，顯得很不合理。小區保安不過問小區人員的出入情況，小區出入比較不規范，存在一定安全隱患。
龍洲匯龍苑，地處益陽市赫山區中心地帶，龍洲路凱萊商務酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業中心與益陽高端商業動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業區，能較好的滿足業主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時的保安制度。保安對于進出的人員會進行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區內的消防設施也很少。
二、我市小區物業管理所存在的一些問題
益陽市小區物業管理存在的問題及原因隨著城市建設快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。
總的說來益陽市的物業管理的發展不是很快，居民對物業管理的概念也很模糊，物業管服務質量一直提升不上去，物業管理公司對待業主所反映的問題也不進行及時的處理，致使業主對物業管理公司存在相當大的不滿。具體表現在以下幾方面：
第一：物業服務態度有待提升，物業管理還需進一步規范。我區物業公司數量雖不少，但規模不一，發展不夠規范，仍處于初級市場階段，還沒有普遍實行招投標制度，企業與業主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，對業主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業主排憂解難。物業管理公司如果只是收了錢只搞搞衛生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。
第二：居民的物業意識需要進一步提高，物業企業運營難度增大。部分業主對物業管理認識不到位，個別居民仍然覺得物業管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務”的意識，有的居民認為只要繳納了管理費，物業公司就必須處理業主遇到的任何問題，特別是開發商遺留的房屋建筑質量問題一并轉嫁到物業企業身上，給物業收費帶來麻煩。收費困難已成為不少物業公司運營中的一個難題。幾年來，物業收費標準一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業運營成本進一步加大，企業拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓，于是就造成從業人員素質偏低，能力得不到提高，導致物業管理服務無法良性發展。
第三：部分小區設施不配套，檢查維修十分不及時。由于歷史的原因，老舊居民小區基礎設施不配套，安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。收費率低，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。居民小區內公共設施設備，逐步老化、損壞，隨著時間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實行，將導致今后這些小區的基礎環境越來越差，嚴重的話會形成惡性循環，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區也不同程度地存在這個問題，為物業管理增加了一定的難度。
第四：社區居委會與物業公司、業主委員會之間的關系沒有很好的理順。有的居委會把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業公司來代替，物業公司很有怨言。個別外地入區物業公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關工作的開展。不少小區仍未按規定成立業主委員會，部分業主委員會不是經過全體業主選舉產生的，監督協調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業主利益業主委員會流于形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。
三、針對前面的問題提出的解決方案
?。ㄒ唬┘訌妼ξ飿I管理服務的學習，提高對物業管理的認識。大力發展物業管理事業不僅是保障市民安居樂業，建設全國最好開發區、構建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環境的有力舉措；是增加就業崗位，給下崗、失業人員提供就業、再就業機會，緩解就業壓力的有效途徑；也是發展服務業，增加第三產業總量，促進地方經濟發展的一個新的亮點。區有關部門應當從戰略高度，切實加強領導，進一步統籌協調，重視物業管理，抓好物業管理。
（二）充分發揮業主委員會的作用，提高業主自治能力。建立健全業主委員會和業主委員的工作職責和資格認定。保障業主委員會能夠正確和有能力的履行職責。同時為切實保障業委會的正常運作和發揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業委會工作的公平性和及時性。二是建立并嚴格執行物業管理企業與業主和業主委員會的溝通制度。物業管理企業要擺正位置，尊重業主委員會的意見，自覺接受業主的監督，定期匯報，聽取意見，切實改進服務質量。業主委員會也要對物業管理企業的管理要求做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結和引導全體業主遵守“業主公約”和各項管理制度。
（三）進一步理順社區居委會與物業公司和業主委員會的關系。社區管理與物業管理不可替代，需要互相配合。要明確物業公司不能承擔本由社區居委會負擔的工作，社區居委會也要根據自身職能，協調搞好小區物業管理工作，形成企業、業主委員會、居委會三方緊密聯接的共同體，形成合力，管理服務效能才得以充分發揮。
?。ㄋ模┡μ岣呶飿I管理服務質量。要知道物業管理服務重在“服務”而不是“管理”。因此要加強物業管理服務質量，首先，繼續深入開展創優達標活動，鼓勵物業管理企業拓寬服務領域，開展特約有償服務和家政服務及電子商務配送服務，滿足小區居民不同層次消費的需求。其次，進一步提高管理人員的素質，同時加強對作業層人員的業務培訓和職業道德、服務意識教育，使各企業真正樹立業主至上，服務第一的理念。然后，物業管理企業要安排專人24小時值班，及時解決群眾反映的問題。物業行政主管部門要完善投訴處理制度，對群眾反映的問題督促查辦及時解決。還有，在智能化管理系統、電子商務等開發上加大投入，促進物業管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。
?。ㄎ澹┎粩喔纳菩^物業管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區物業管理設施的改造力度。嘗試采取居民參與設計、投資和建設的公眾參與方式，充分調動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開發商與業主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造良好的基礎條件。
?。┳龊眯麄?，營造良好的社會氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點宣傳物業管理法規、政策和優秀物業管理企業、優秀物業管理人員的先進事跡，爭取獲得廣大群眾對物業管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。再次，增加物業服務內容透明度的宣傳，對管理規章、服務項目以及收費依據、收費項目、收費標準等，都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。最后也是至關重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業主、單位公管向小區物管、無償服務向有償服務的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務、責任的轉換，從而形成一種良性循環的良好條件。
四、收獲體會
通過此次實地調查走訪，我們主要調查小區環境和物業管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區的物業管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。我們了解到益陽市物業管理方面的一些現有狀況，我市物業管理服務水平還有待提高，我們應該多向物業管理已經成熟和發達的城市和小區學習他們優秀的管理理念和服務方式。此次實踐調查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養我們團結協作的精神，社會實踐調查絕大多數不是一個人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過程中，我們身為大學生應該禮貌待人，體現當代大學生的素質，以良好的風貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。
物業管理調查報告2
一、調查目的
改革開放以來，隨著我國社會主義市場體制的建立和日趨完善，國民經濟持續穩定的發展和人民生活水平的逐步提高，專業化的物業管理模式也逐漸走進人們的生活，為人民服務，為人們熟知，物業走近一個逐漸完善，逐漸自我提升的過程。進入物業市場，了解物業現狀，深入物業實踐，將理論與實踐相結合，積累經驗，總結知識，了解問題，提升專業水平，打好專業基礎，最終服務物業，貢獻物業。
二、調查對象
天津市開發區毆思諾物業管理有限公司
昌黎分公司管轄小區――竭石花苑
三、調查人：常金香
四、調查時間：20xx年8月21日
五、調查內容
歐思諾物管有限公司，總部設在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區物業管理項目。該單位屬于三級資質物業管理公司，物業管理范圍廣泛，物業管理類型多樣化，集服務、管理與經營一體化。
“竭石花苑”位于昌黎縣東區，屬社區物業，它是一個環境優美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設廳“優秀小區”稱號。內部設備設施齊全，保安、消防、環境等管理到位，給人們一個安適、休閑的優雅環境。當日正執周末，孩子們在兒童娛樂設施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋，也有人正向物業人員反映問題……融入物業，讓我感受真實的物業服務。
調查結果顯示：人們對于這個新興行業普遍認為有較大的發展空間，小區負責人高先生也表示，物業管理行業擁有巨大的發展空間與速度，他還樂觀地表示物業管理在不久的將來將進入一個嶄新的時代。是的，物業管理自改革開放以來，至今已發展成為一個擁有2萬多個企業，數百萬從業人員的企業，它已被住宅小區、工業區、學校、醫院、車站、機場、商場、辦公樓等各類不同性質的物業所采用，被人們視作現代化城市的朝陽產生。
物業管理是一個涉及領域十分廣泛的行業，其管理的`對象是物，即已建成的各類地上建筑物，及其附屬物的設施、設備和相關場地，而物業管理服務的對象是人，即物業的業主及使用人。調查顯示，在該小區從業人員專業畢業生，相對比較少，而專業人員實踐能力相對低下，在物業管理已發展為城市市區水平的情況下，加強專業人員的培訓，加大專業人員數量是必要的。服務于物業，其管理人員必須具有系統地專業知識，這也是高先生特別提出的一點。物業管理企業的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機里設備、局域網系統等工程技術方面的知識，同時也需要社會學、法學、管理學、經濟學、心理學等各方面知識，也就是說，應具備文、理、工等多個學科交叉的知識結構。同時，更應加強理論與實踐的結合，深入物業管理實踐，將知識融會貫通，積累實踐經驗，反復學習總結，才能進一步提升專業人員的專業素質與技能，從而更好地服務于物業。
高先生還認為物業管理企業與高校合作培養物業人才，是一條可行之道，雙方可以優勢互補，給學生接觸物業的機會，進行經驗交流，提高學生的專業文化，也可以為企業帶來一批批優秀的專業人才，促進物業管理行業健康發展。
物業管理做為一個新生的行業，在其發展過程中，也存在這樣那樣的問題和矛盾，諸如環境衛生、安全防衛等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問題。物業管理服務的對象是人，要面向問題，解決問題。物業中存在的問題直接影響著物業管理的發展，要看重并及給予解決。諸如法律法規不健全，專業人員缺少，內部結構不完善等諸多因素影響著物業管理行業的發展，培育物業管理市場，規范物業管理行為，提高管理服務質量，已成為業內人士的共識。
通過整個調查，得出以下結論：
?。?）物業管理將呈現巨大的發展空間與速度。
?。?）對物業管理專業學生提出更高更深的要求，同時，也為高校培育學生提供了方向。
?。?）物業管理存在諸多問題急待解決，要求健力健全法律法規完善競爭市場，提升物業服務質量。
總之，在整個調查過程中，讓我更深入的了解物業，堅信物業管理行業將有一個嶄新的未來，作為物業人，更好地服務物業。
物業管理調查報告3
物業管理問題是加強社區建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調研。
一、小區物業管理基本概況我市物業管理自1998年起步，現已有物管企業61家，其中二級資質企業3家，三級資質企業48家，暫定級企業10家，從業人員3000多人。已交付使用的住宅物業管理項目118個，總建筑面積668。69萬平方米，其中已成立業主委員會的有81個小區；在建住宅物業管理項目（實施前期物業管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業管理部優稱號的1個，省優稱號的20多個。
二、小區物業管理存在的問題及原因隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：
?。ㄒ唬I主對權利義務的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的'義務認識不清。表現為：
一是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；
二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；
三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。
不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，干脆關門走人，廣大業主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業主與新雨物業糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區，50多萬平米住宅。四是業主委員會流于形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。
?。ǘ┢髽I對管理服務的定位不準確我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。
主要表現在：
一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由于物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。
二是某些物業管理企業缺乏專業人員。日常維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。
（三）老舊小區基礎條件不配套我市物業管理住宅小區分為三類：
一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，占全市物業管理住宅區面積40；
二是實行半封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的21；
三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的39。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：
一是可用于小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。
二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。
三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。
四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。
五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。
六是收費率低，每月每戶在4―10元，且只能收到50，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。
?。ㄋ模╅_發商遺留問題的解決不到位開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。
一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。
二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空。
物業管理調查報告4
物業管理問題是加強社區建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調研。
一、小區物業管理基本概況
我市物業管理自1998年起步，現已有物管企業61家，其中二級資質企業3家，三級資質企業48家，暫定級企業10家，從業人員3000多人。已交付使用的住宅物業管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業主委員會的有81個小區；在建住宅物業管理項目（實施前期物業管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業管理部優稱號的1個，省優稱號的20多個。
二、小區物業管理存在的問題及原因
隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：
（一）業主對權利義務的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，干脆關門走人，廣大業主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業主與新雨物業糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區,50多萬平米住宅。四是業主委員會流于形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。
（二）企業對管理服務的定位不準確
我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由于物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。日常維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的`各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。
（三）老舊小區基礎條件不配套
我市物業管理住宅小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，占全市物業管理住宅區面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的21%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的39%。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用于小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4―10元，且只能收到50%，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。
（四）開發商遺留問題的解決不到位
開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發糾紛。有的開發商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質量問題。新區交付使用一段時間后，房屋質量問題陸續暴露出來，物業公司難逃其咎。此外，物業管理市場競爭機制未建立,有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日后的管理工作埋下隱患。
（五）熱難點問題影響物業管理正常運作。
1、供水、供電設施移交不到位。一些開發建設單位沒有將小區的供水、供電設施移交專業部門，而是交由其子公司，即屬下的物業企業管理，留下隱患：一是水、電是專業設施，物業企業維護能力不足；二是出了故障后，與專業部門相互推諉扯皮；三是開發企業一旦改制，先天不足的物業企業又承擔不了相關責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區建設時，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開發了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業管理的三大難題。依法制止這些問題的發生，物業公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業企業人員工作責任心不強，主動維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。
（六）現行物業法規操作困難。
1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。
2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門的房產部門卻無法干預。
3、現行法規中關于房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業主大會的規定過于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
三、解決物業管理問題的幾點建議
1、加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。
在已制定的《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主了解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業企業做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規范物業企業工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優秀物業管理企業引進來，以改變物業從業人員素質差，服務不規范，專業性不強，企業運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業主意識，加快業主委員會制度規范化。
相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對于熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。
3、嚴格把好小區驗收關，努力推進老舊小區改造。
開發商遺留問題日漸成為新建小區的物業管理難點。小區竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免一些物業企業因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區物業管理規劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產行政管理部門和物業管理企業在應對 這類事件時應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發事件特服電話，24小時受理物業管理重大事件報告，各區縣房地產行政管理部門和物業管理企業也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產局，物業管理企業和小區經理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關突發事件信息，不服從管理部門統一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關部門要積極創造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業管理方式，不斷改進和完善物業管理工作，努力為人民群眾創造和諧的社會環境。
物業管理調查報告5
內容摘要：
住宅小區建設，是一個城市經濟發展的重要標志，是政府的形象工程，德政工程，物業管理則是這項形象工程和德政工程的深化和延續，是建設城市、管理城市和經營城市的重要內容之一。重建設、重形象、更應重管理，而城市管理中的物業管理尤為重要。為了更加全面的了解物業管理企業的工作，豐富課外知識，提升自身能力，本人對附近的兩個物業管理企業進行了一個詳細的調查：
正文：
進入大學一年，我們不只在課堂上學習，也從生活中學習。進入大學以后，我們更直接地面臨就業這個我們未來要面對的問題。但是面對幾乎所有職位都“有經驗者優先”的條件，我們大學生往往無所適從。而如何將我們在學校學到的理論知識與實踐結合起來，便成了大學生的重中之重。為了拓展自身的知識面，擴大與社會的接觸面，鍛煉與提高自身的能力，增加個人在社會競爭中的機會，以便在畢業后能夠真正的融入社會，我到了廈門住總物業管理公司進行實習，開始了這個寒假的調研。
在這個寒假，我有幸能夠來到廈門市住總物業管理公司進行社會實踐活動，對于這個即將陪伴我一個寒假并且知名度這么高的一個公司，我的心情不僅激動，而且還略帶一絲緊張。所以在進入公司調研之前就仔細的上網了解下這所公司的概況，為我進入這所公司做好充分的準備。
廈門市住總物業管理公司成立于1994年，系住宅集團旗下的國有一級物業管理企業。公司現擁有一支上千人的專業員工隊伍，服務公寓、寫字樓、廠房、別墅、公園等各種類型物業300多萬平方米，服務人群10萬人以上，為目前省內服務規模最大的物業管理企業。
公司本著“團結、謙和、奉獻、高效”的企業精神，堅持“業主至上、服務第一”的宗旨，不斷地為廈門城市的建設發展奉獻自己的一份力量。成立十幾年來，呂嶺、金雞亭、金尚三個小區均榮獲福建省和全國優秀示范小區;芙蓉苑獲得20xx年度福建省物業管理優秀住宅小區;前埔小區、團結大廈先后獲廈門市物業管理優秀小區(大廈);育秀里、蓮岳里、嶼后里、仙閣里、呂嶺、金雞亭、金尚、前埔北、金山等九個小區先后獲得省或市環境衛生管理先進集體和園林綠化考評先進單位及安全文明片區;金山、呂嶺管理處榮獲湖里區首屆“十佳文明物業”稱號，金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖里區首屆“十佳文明物業”提名獎;公司還先后獲得了福建省房地產品牌企業、廈門市物業管理先進單位、廈門市首屆“十佳物業公司”第一名、精神文明建設先進單位、軍民共建精神文明先進單位、廈門市治安保衛工作先進集體、廈門市先進職工小家、廈門市建設系統先進黨組織、青年文明號等榮譽稱號，得到了廣大業主及社會各界的普遍好評。
十多年來，公司堅持實施品牌戰略，不斷改革創新，打造核心競爭力，使企業從標準化、規模化逐步向專業化、差異化、高端化轉型，形成了以物業服務為主體產業，以高端物業為重點業務，以項目策劃、顧問咨詢、前期配套管理、教育培訓為核心產品，以商務會所經營、高端家政服務為便利服務產品，以環境服務、修繕服務為輔助服務產品的多元化綜合發展格局。在保持規模優勢的同時，以標準化模塊作業的公共服務與針對項目定制的個性化服務實現了產品品質優勢與項目特色差異化優勢，得到了廣大業主與社會各界的廣泛好評，大多數服務項目獲評國家、省、市物業管理示范小區(大廈)，公司成為廈門物業行業首個福建省房地產品牌企業，在市民、專家投票選出的“廈門十佳物業公司”名列榜首。公司將持續以細致周到的服務成就溫馨和諧的氛圍，為樹立行業標桿，引領新物業風潮，不斷地追求與進取。
剛到公司的時候，我還不能完全放松。但是，面對公司工作人員的熱情，我就輕松下來了，我都對這次的調研有了更高的期待。
調研過程中，我體會到了很多辛苦。有些人在讀完中學就出社會工作了，或許很多在職青年都羨慕著我們這些在校大學生，我們還能在美好的校園中學習生活，他們卻已經在為生活為未來辛苦工作著。我會珍惜現在的一切，為自己的未來努力。再幾年就要回報父母回報社會了，我更需要努力上進。
在調研期間，我幫忙接電話、整理文件、搬東西、進行法制宣傳等，感受著工作的氛圍。在我參加學院的社聯會時曾經做過一些類似的工作，但公司的工作更有些難度。工作有的簡單有的困難，但在前輩們或者說是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下，困難的我都能一一克服過來，并且能夠較好的完成自己的任務，對公司起到了一定的幫助，最終順利的'完成了作為大學生的第一次寒假調研，不僅豐富了我的寒假實踐活動，與此同時也為我自己在以后的走上就業道路更增加了一分經驗，讓我更加明白服務的真諦。
在調研期間，適逢“十佳物業保安”評選，我還幫忙出了要貼在物業公告宣傳亭的動員稿以及宣傳單?？吹綇V大業主滿懷熱情地加入到“廈門十佳物業保安”的評選活動中，積極投票，對物業公司工作的支持和肯定，我第一次感到一種自自我價值體現的感覺，雖然只是一件小事，但是這一張張選票亦將匯聚成無窮的力量，支持著我們樹立典型，彰顯先進的典范，更好的服務于業主。
物業公司今年為共建廈門做了許多事。例如攜手“地球一小時”活動號召大家參與節能減排大行動，這不僅僅只是一個形式，通過這個活動可以使大家對于節能節電有著更深刻的認識，有助于養成節約用電、節約用水的好習慣;還有開展“學雷鋒 獻愛心”相關活動，情暖社區。在傳播雷鋒精神的同時，也促進了小區間每家每戶的互動，讓每家每戶都感受到這是一個溫暖的集體;同時還開展了社區植樹認養活動，種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們了解到植樹知識的同時，還美化了社區，做到了一舉兩得;此類的活動不勝枚舉，譬如慶?！拔逡粍趧庸潯蔽乃嚮顒樱拿魃鐓^、溫馨家園;端午時節，親手制香粽，心意達四方;“卡拉OK賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練，宣傳消防常識等等一系列溫暖社區，構建和諧社區的活動讓業主充分體會到物業是業主的“守護神”，讓他們在社區中生活的更加方便、更加放心、更加開心。
物業工作的范圍很廣，為了廣大業主能更愉快的生活，物業的工作人員都認真負責，不論是份內份外，都盡力做到最好。在實踐調研的這個寒假中，我每天都能從物業人員們身上感受到他們的熱情與團結。在工作時，他們總是微笑服務，熱忱待人，盡自己的職責，盡最大努力為有困難的業主解決難題。在工作之余，他們還耐心地教導、幫助我，讓我在公司能真正學到東西，讓我對物業管理這一塊內容有了更加深層次的認識。物業公司的工作人員們都很認真看待自己的工作，他們都把自己當成了小區中的一份子，努力的為他們的家庭――社區工作著、奉獻著。他們永恒的追求是：“五星服務，臻品未來”。我相信，通過他們殷勤周到、極致品質的服務，為業主住戶永續美好生活，也為創造更溫馨的廈門奠定了基調。
通過活動，我發現以前對于物業管理這一塊的認識還不夠清晰，以前的我，認為物業管理僅僅只是為了業主的方便而被動服務，機械的做著一些份內的事。但是，經過一個寒假在廈門市住總物業管理公司的實踐調研，我真真正正的了解到，物業管理并不只是單純的服務于居民，同時物業管理的每個成員都會成為居民的好伙伴、好鄰居，在熱情服務的同時，真誠相待與每位居民，讓他們時時刻刻感受到只要在這個小區中，他們就有了可以依靠的地方。讓每家每戶的居民融為一體，讓整個小區成為一個溫暖和諧的大家庭。這才是物業管理所追求的最高境界。
物業管理調查報告6
為了貫徹落實市委市政府關于加強對物業行業的監督管理，解決物業服務中的突出問題，努力改善城市人居環境，實現建設宜居城市的目標。根據區政府的安排，我們對全區56個小區，18家物業公司的基礎情況進行了詳細的調查，調查情況如下：
一、基本情況
我區共有物業公司18家，其中具有一級資質的物業公司1家；二級資質的3家；三級以下的14家。物業公司物業費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。
我區現有物業小區56個，樓房937棟樓，住戶70479戶。無物業公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級示范小區15個；市級示范小區18個；其它小區19個。
二、存在的主要問題
（一）管理體制不順暢，人為增加了管理難度。
政府行業主管部門的職能、權利、義務不明晰，權利過于集中在上邊，形成了區級政府物業管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管，而市物業管理部門有權管、卻無人管的局面，人為地設置了管理障礙，增加了管理難度。物業管理工作的重點在基層，管理的主體也應該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經常性、連續性，才能形成良性循環。因此其主要職能也應該體現在基層，事實上《物業法》也是這樣規定的。按照物業法的有關規定，縣區物業管理部門應該具有對物業企業監督、檢查、考核、資質初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業行業管理部門最基本的監督物業企業履行自身職能的有效手段。但區物業辦成立后，市里下放給區物業辦的職能中，不具有對物業企業的資質初審（物業公司準入和退出初步審查審驗權）和對物業企業違規處罰的職能。這就無法保證縣（區）政府有效監督物業企業履行職能的效力，因此物業企業的管理問題、服務問題就無法有效得到解決。同時，區政府雖然成立了物業辦，但沒有相應的辦公經費、沒有公務車輛，無法實現有效的、經常性的管理。
（二）制度法規不完善，開展工作無依據。
物業行業系統（包括政府行業主管部門、物業企業和業主委員會）制度不健全，法規不完善，就不能依法實施有效管理和服務。主要體現在：一是政府物業管理部門沒有健全的對物業企業進行監督、檢查、考核的制度，致使物業企業大多處在自由管理，隨意服務的無約束狀態，只有出現問題時，才有人去過問；二是物業企業即便不履行服務的職能，政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據，長此以往，問題越堆越多；三是物業企業對業主私自搭建、拆改、違章建設等問題沒有有約束力的監督手段和解決問題的法律依據，致使業主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問題說明，在物業管理實踐中，法規建設遠遠落后于住宅建設速度，制度和法規不健全，上述問題就會長期存在下去，物業管理和服務工作就無法實現依法有序開展。
?。ㄈ┪飿I管理不規范，服務水平不高。物業企業內部管理不規范，整體服務水平較低，業主與物業企業之間矛盾重重，互不理解，導致了物業企業收取物業費成了難題，而物業費收不上來，服務就更上不去，長此以往，惡性循環。我們調查過的物業公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務內容和收費標準等重要信息進行公開。到現在，幾乎全部業主對物業公司應該收取那些費，收費標準是多少，開展了那些項目的服務，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業企業管理不規范的問題，另一個側面反映了物業企業沒有很好的樹立“以人為本，服務第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業公司的服務不到位、服務質量差、業主不主動繳費、不愿意繳費的問題就成了制約物業管理水平提高的老大難問題。通過調查得知，我區除車輛廠物業公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數連70%都難以達到，長此以往，形成了“服務不到位、業主不交費、服務更不到位，業主更不繳費”的.惡性循環。尤其是老舊小區，問題更為突出，有的物業公司干脆關門走人。在我區，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區開發商卷走房屋維修基金的問題；景南4號樓房屋無產權的問題至今無法妥善解決。
（四）老舊小區基礎條件差，管理上不去。
我區老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，開發商遺留問題多，導致多數老舊小區管理跟不上，甚至是無物業管理。在我區，根據基礎條件可把小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，占全區物業管理住宅區面積67%；二是實行半封閉管理的住宅小區，占全區物業管理住宅小區面積的23%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全區物業管理住宅小區面積的10%。其中，老舊住宅區面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長期得不到解決，物業管理在這些小區無法正常開展。
（五）物業企業準入不規范，缺乏相應的退出機制。在我區18家物業企業中，具有二級以上資質的物業企業僅有4家，三級以下資質的物業企業多數不具備開展物業服務的能力。這些物業公司幾乎全部是過去開發公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規的渠道進入物業管理行業，公司管理不規范，服務不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業管理的過程中，沒有引入競爭機制，沒有建立相應的退出機制，致使物業企業管理不規范、服務的隨意性大，交叉管理問題嚴重，重收費輕管理問題突出。在我區，甚至有兩家物業公司管一個樓、一個小區的現象。
?。I委會成立難，群眾參與度低。
由于物業管理在我市和我區還處于發展時期，參與物業管理的業主委員會更是新生事物。各小區業主對業主委員會組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業主大會參與物業管理漠不關心，再加上如今的小區業主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數人對此抱有事不關己、高高掛起的無所謂心態，導致召開業主大會、成立業主委員會較為困難。有的小區即使勉強成立了業主委員會，但由于缺少敬業、富有號召力的業主委員會組成人員，平時疏于活動，形同虛設，沒有發揮其應有的作用，更無法實現真正意義上的自治管理。另一方面，由于業主委員會的法律地位并不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業主委員會難有大的作為。
三、解決物業管理問題的幾點建議:
?。ㄒ唬┻M一步理順體制，增強管理效力。
物業管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問題。為此，政府必須下決心把物業管理的職能下放到便于實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業管理部門；必須使基層政府在管理物業行業的過程中，具有有效的、科學的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時，市政府在批準各區成立物業辦的同時，必須把辦公經費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。
?。ǘ┙⒔∪贫龋晟婆涮追ㄒ?。
健全必要的工作制度，完善配套的法律法規是做好物業工作的根本保證。一是要在政府物業管理部門建立健全對物業企業檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進物業企業管理和服務的規范化。二是在物業企業內部進一步完善管理機制，開展規范的管理和服務，向社會公開收費、服務、收費支出等重要信息，通過向社會公開這些信息，讓業主明明白白交費，清清楚楚接受服務。只有這樣，物業公司和業主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關系。
（三）政府要主導老舊小區改造，逐步解決問題。政府作為物業市場的管理和協調主體，必須對確保物業市場的健康發展肩負起必要責任。在我市和我區，由于對物業市場的認識、管理、以及在房地產開發過程中遺留的各種問題，導致了老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業市場的健康發展，我市建設宜居城市的目標就不會順利實現。因此，政府在通過房管、規劃、建設等部門加強對房產開發行為的約束的同時，要加大對老舊小區基礎設施建設的投入力度，改善老舊小區功能不全、基礎設施老化等問題，逐步改善老舊小區的居住環境，從而促進我市物業市場走上健康發展的道路。
（四）規范物業市場，建立競爭機制。
物業市場的供需主體是物業管理企業和業主，而物業市場的協調主體是政府及其行業行政主管部門。因此，政府有責任通過制定政策、完善法規、加強監管、改進服務等途徑，積極營造規范的物業管理市場氛圍和經營環境。政府要依據有關的法律法規，根據我市物業管理實際，嚴格、科學的把好物業企業的準入和退出關，建立科學的激勵和競爭機制，杜絕開發商建一處樓、誕生一個物業公司和一個小區、一棟樓房多家物業公司管理的不規范管理現象。要在物業企業之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學的退出機制，讓物業企業之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業企業的管理水平和服務水平。
（五）加大宣傳力度，逐步提高認識。
全社會（包括政府各部門）必須進一步提高對物業工作重要性的認識，增強關心物業、支持物業的責任感。現代物業管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養、保管及其他服務”等諸多職能，是一個性質十分特殊的綜合性服務行業。對政府來說，物業是新時期構建和諧社會的重要因素，物業企業客觀上承擔了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現形式；對市民而言，物業維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環境的生活品位。良好的物業是小區房地產開發積聚人氣的重要因素，也是使房產長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業管理在現代生活中的重要作用，特別要提高各級領導干部的認識，努力營造有利于物業發展的良好氛圍。要切實提高物管行業、物管從業人員的地位，讓物業管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。
?。┮婪ǔ闪I委會，逐步理順供需關系。
在全區范圍內，依法成立業主委員會，逐步理順社區居委會、業主委員會和物業企業三者之間的關系，在物業管理上，形成良性互動。社區居委會和業主委員會都是小區居民的自治組織，這兩個組織是街道社區和小區業主利益的維護者和實踐者，而物業企業是在社區居委會和小區業主委員會監督下提供物業管理和服務的企業。一方面要發揮社區居委會和小區業主委員會的主觀能動作用，增強他們的責任意識、維權意識和監督作用，另一方面通過政府行業主管部門，協調好、理順好社區居委會、業主和物業企業之間的各種關系，使社區居委會、業主委員會和物業企業之間建立良性互動的關系，從而促進物業管理和物業服務進一步規范化、合理化。
物業管理調查報告7
近年來，房地產的大力開發已形成了一個新的經濟增長點，大大地改善廠區居民居住條件，因而，住宅小區物業管理的問題也應運而生。物業管理公司相繼成立。物業管理事業的發展，在為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境等方面發揮了重要作用。然而，也有些物業公司責任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業主不滿意的問題。
一、我市物業管理的現狀
為了維護住宅小區消費者的合法權益，必須進一步了解我市物業管理中存在的問題，了解住宅消費者對物業管理的意見和要求，以便反饋給政府有關部門，為政府有關部門制定政策，加強對物業管理公司的指導和監督。為此，根據計劃，開展一次住宅生活小區物業管理問題的入戶問卷調查，對某某小區的住戶進行了調查。
本次調查以問卷和走訪約談的方式進行，歷時一個月，對某某區的500戶人家進行了調查，調查結果如下：
1、在被調查的500戶中，業主自主選擇物業管理公司只120戶，占24％，由房地產開發公司指定的有380戶，占76% 。
2、在500戶中，有386戶，反映該住宅生活小區曾成立業主委員會，并享有選舉權，占77%。有220戶，占44％的業主反映享有監督物業管理公司履行物業服務合同的權利。
3、在500戶中，有331戶反映住宅小區存在擅自改變小區內土地用途；302戶反映小區內存在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀；毀損設施、設備、危及房屋安全的`行為：有253戶反映小區存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環境、影響住宅小區景觀、噪聲擾民的現象。有123戶反映住宅小區屢屢發生小偷小摸現象，隨意讓陌生人進入。
4.有293戶反映房屋及公用設施、設備修繕不及時；占58%
5.有206戶反映物業管理制度不健全、管理混亂。
6.500用戶對住宅小區物業管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務方面進行綜合評估，結果是：有112戶，占22％的業主對該物業管理公司的服務表示滿意，有136戶，占27％的業主對該物業管理公司表示比較滿意或基本滿意，有326戶，占65％的業主對其物業管理公司的服務表示不滿意。
二、調查中發現的問題：
在調查中，根據業主反映，這些住宅生活小區的物業管理很不規范。主要表現有：
1治安問題嚴重：小偷小摸現象屢有發生，小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區沒人過問。
2衛生臟、亂、差：有的生活小區垃圾沒有定點投放，垃圾沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。
3綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。
4改變房屋用途：有的物業管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。
5物業管理制度不健全：有206產業主反映，該小區物業管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設施、設備修繕不及時。
三．對物業管理發展的分析和建議
我所調查的小區的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現了一種對等的市場關系：業主以管理費購買物業公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業公司則以提供服務作為交換，從業主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業管理的法律與條文出來，這意味著，物業從社會管理者，轉變為社會單位，從前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業主所繳納的物業管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業主對物業管理業不滿的地方也可以進行投訴。
隨著物業管理的發展，目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現，物業管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。我建議從如下幾個方面加強物業管理工作：
1、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。
2、建立經常有效的溝通機制，形成業主與物管共建小區的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業的發展趨勢，必須引起業內的高度重視。
3、物業必須嚴格加強管理，多聽些業主的反映的意見，及時向上級匯報，解決問題。總之，在整個調查過程中，讓我更深入的了解物業，堅信物業管理行業將有一個嶄新的未來，希望我國的物業能做的最好！
物業管理調查報告8
一、我國城市舊區物業管理現狀
課題組對目前我國一些城市在舊區實行物業管理的現狀進行了調研，具體情況是：天津市物業管理截至20xx年11月底已接管整治項目166個，1000.3萬建筑平方米，分別占整治項目應實施物業管理個數和面積的39.9%和43.99%。
廣州市老城區現已有99個舊居民區推行了以社區服務中心為主體的事業型基本物業管理，充分發揮街道社區服務中心的作用。目前，3個試點小區已基本引入了物業管理，小區的環境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業管理模式受到群眾的普遍歡迎。
北京市在對舊小區實行綜合整治后，按照現代的物業管理模式進行管理。
吉林省白山市強化了住宅小區綜合整治，實行屬地化組團，區域化管理，改善小區整體環境。近年來市政府先后投入大量資金，由房產局牽頭，對市區的住宅小區進行綜合整治，實施拆倉房建綠地、修道路工程。
邯鄲市舊住宅區占有很大比例。據統計，全市主城區內共有各類住宅區392個，其中原由房產部門統一管理的、各單位自行管理的、產權混雜的舊住宅區就占323個。為徹底改變舊住宅區臟亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時間，不斷加大力度，晉級升檔，完成主城區全部住宅區的綜合治理任務，大力推行物業管理，為廣大城市居民創造一個整潔有序、優美舒適的生活環境。
20xx年6月，長春市物業管理與社區管理相結合整治舊區試點工作方案已上報省建設廳，結合物業管理工作現狀，朝陽區湖東小區和鐵路小區(建筑面積分別為34萬平方米和3萬平方米)被確定為舊區整治試點區域。
從以上各城市對舊區的管理來看，舊區的物業管理工作已逐漸成為各城市關注的重點，但如何徹底有效地對舊區進行管理還有待研究、實踐。
二、目前各地對舊區物業管理采取的普遍方法
現在舊區推行物業管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進行。同時，各地也根據自己的實際情況采取了不同的管理模式。
從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門成立專業公司接管為主，天津和平、河西、南開三區房管局都成立了局屬專業物業管理公司，以市場化運營模式，取得一定成績：共接管小區36個;二是以街道、居委會模式進行管理為主，紅橋、河東、塘沽、漢沽四個區，共接管小區42個;三是以單位模式進行管理為主，河北、河東和大港區三區，共接管33個。
長春市對于老的沒有實施物業管理的區域，即“舊區”，將采取物業管理與社區管理相結合的新思路。
在推進舊城區住宅小區物業管理過程中，廣州根據小區的實際情況分類型、分層次推進，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業管理方式。如推行了以社區服務中心為主體的事業型基本物業管理，充分發揮街道社區服務中心的作用。
北京提出各區(縣)政府要加強對老舊居住小區的綜合整治，動員產權單位、產權人、使用人、物業管理企業共同出資改造居住區環境。在此基礎上，通過試點，結合公房出售，摸索經驗，建立不同形式的、適合老舊居住區特點的物業管理方式。
三、目前舊區物業管理中存在的幾個典型問題
不管各地采取怎樣的物業管理模式，在實際工作中都遇到了幾個典型的難題，這些難題直接影響著居民對物業管理工作認可度和物業的正常運行，并制約著舊區物業長效管理，值得其它未實行舊區物業管理的地區注意。
(一)舊區物業收費低，收繳率低，物業管理企業不愿接管
舊區物業收費低，政府制定的物業服務基準價格偏低，物業管理公司入不敷出。比如天津市，針對舊區多年來形成的收費機制，天津市各區對舊區物業收費大致實行兩種模式：一種是按建筑面積收費，一般不超過0.3元/平方米;另一種是以房型收費，大致分獨單、偏單、三室，并根據提供的服務標準制定具體的收費價格，一般獨單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數改造后的舊樓區還是以房型收費為主，可以看出，舊區收費標準無法和現有的普通商品住宅小區接軌。同時舊區物業管理還處于“福利”或“半福利”狀態，業主觀念尚未轉變過來，不愿交費或少交費，物業收費率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數物業管理企業難以做到收支平衡，經營非常困難。實際上舊區房屋及設施設備都急需維護與維修，物業管理費更需提高。而與此同時許多舊區的住戶大多是低收入階層和承租戶，要想改變目前這種狀況難度可想而知。
(二)維修基金嚴重匱乏
舊區許多房屋是房改房，房改后，按照商品房統一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實上，不少地方維修資金還得不到完全落實，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質量普遍較差;長期的低租金使房屋得不到及時的維修養護，造成房屋完好率低、設備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產舊房，由于過去交易手續的不完備，維修資金也沒有按時足額繳納。
(三)法律法規尚不完善，人們的民主參與意識不高
雖然現在各城市對舊區的物業管理大都比較重視，而且也意識到了法律法規的不健全，但要在短時間內建立起完善的法律法規也是不可能的，只能隨著時間的推移，針對舊區出現的新問題，逐步建立?，F在許多城市已出臺了一些法律法規，在其中對舊區管理作了規定，如北京，相繼出臺了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區物業管理服務標準》以及即將出臺的《北京市物業管理服務質量標準》等;天津市相繼出臺了《天津市物業管理條例》、《天津市商業維修基金管理辦法》、《天津市舊區物業管理服務用房購置和管理規定》以及《關于舊區物業管理服務收費有關規定問題的通知》等;邯鄲市出臺了《公有住房售后維修養護管理辦法》、《公有住房售后維修養護辦法補充規定》、《物業管理企業資質管理暫行規定》、《邯鄲市城市住宅區物業管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區物業管理分等級收費實行辦法》，這些都值得各地借鑒。但同時，由于一些法律法規宣傳不夠，人們的民主參與意識不高，許多居民不遵守這些法律法規，物業對這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區物業管理的`制度以及如何使這些制度有效地得到執行，是值得有關部門考慮的問題。
(四)接管進度慢，物業管理形同虛設
在一些已綜合整治過的舊區，可以看到自行車存放處、對小區的封閉、門衛的值班室等設施，但同時也注意到自行車存放處沒有幾輛自行車，人們還是按原來的習慣隨處停放;小區雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門衛值班室內沒有門衛。另外，小區內沒有物業管理辦公用房等，接管進度慢，物業管理形同虛設。治理與管理如何緊密銜接值得各地關注，不要將治理的成果付諸東流。
(五)新舊管理體制銜接難
過去，舊區的管理主要依靠街道居委會，同時還有供水、供電、供氣等部門的協調配合，而現在實行新的物業管理體制后，許多地區物業管理公司與供水、供電、供氣等專業管理部門之間還沒有建立起規范的委托服務關系，出現問題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業管理公司的經營管理存在責任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權現象。
四、我國城市舊區物業管理辦法的框架設計
在對城市舊區實行物業管理的時候，必須分階段、分步實施，逐層深入，要治理一個，管理一個，注重效果而不是數量和過程，要循序漸進，不可操之過急。具體管理辦法如下：
1. 做好舊區物業管理實施的準備
深入舊區進行物業管理的宣傳，講解相關的法律法規(主要是針對舊區的一些具體規定)，加深人們對物業管理的認識;對舊區的物業現狀進行摸底(如產權情況、新舊程度、管理單位及現狀等);摸清舊區居民對物業管理的需求(如居民對原有物業管理的評價、居民的收入水平、居民對新物業管理方式的認知程度等)。
2. 對舊區進行分類，制定相應的物業管理辦法
在推進舊城區住宅小區物業管理過程中，要根據小區的實際情況分類型、分層次推進，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業管理方式。目前各城市采取的物業管理方式主要如下：對環境配套比較好，房子比較整齊，產權比較分散，住戶有一定經濟承受能力，對物業管理需求較迫切的住宅小區優先進行整治，可參照新區開展現代化的物業管理;對配套比較差，房子比較舊，住戶經濟承受能力有限，對物業管理需求一般的住宅小區，以房屋維護為重點進行單項物業管理，隨著條件改善，逐步增加服務內容，同時應注意選聘專業的物業管理公司進行這些管理，逐步納入到現代化的物業管理上。
3. 及時總結經驗與教訓，妥善解決易出現的各種問題
通過對舊區實施物業管理的城市的調查研究，目前急需解決的幾個問題如下：
◎ 物業收費
要解決物業收費低、收繳率低、物業管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：
(1) 明確業主公約。事先對小區的服務內容、服務標準、收費標準及收費方式(物業費可以實行低取費、菜單式，按項定價的方式)實行由當事雙方協商確定，制定本小區的業主公約，同時應注意公約不得違反當地的法律法規。政府要給物業管理企業對違反“公約”的人有“罰”款權，這種“罰”款不同于“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對遵守“公約”人的侵害承擔賠償責任。物業管理企業進行“罰”款的依據是“公約”，“罰”來的款只能轉入物業的公共維修資金和用于物業管理的費用支出，而絕不能進入物業管理企業的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機構對物業糾紛主要應依“公約”判案?！肮s”不僅約束業主，同時也是對物業管理企業的約束，在企業不能按要求管理物業時，業主同樣可以依據公約的規定提出警告、“罰款”甚至終止合同。
(2) 在小區顯眼的地方張貼服務內容及服務標準、收費標準、收費方式以及對違反公約的處罰措施。
(3) 公有租賃住房應從租金中提取一定比例的物業管理費用，物業管理單位要相應承擔一定的責任。專業部門委托給物業管理單位承擔綠化和道路養護的，有關部門應給一定的費用。
(4) 物業管理企業可就地吸納下崗職工，享受優惠政策，降低運行成本，把有限的收入用在服務上，同時也解決了這些業主交不起物業費的難題。
(5) 以政府補貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業管理費的專項經費。
(6) 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
(7) 控制物業公司的進駐資格。在實行物業公司管理的小區，一定要選擇規模較大、社會信譽好、企業知名度高、管理人員素質高、管理服務質量好、群眾滿意率高、具有較強市場競爭力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強，直接管理成本低，從而即使物業管理費用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時交費的就多，收繳率相應的就會提高。
(8) 加強物業公司與業主之間的溝通。物業公司平時應注意舉辦一些活動，加強與業主之間的溝通。如不定期邀請社區有威望、較熱心的業主座談;“六一”兒童節組織有孩子的業主一起活動;為老年人舉辦書法繪畫比賽;組織社區人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過一個個不同形式的活動，促使物業與業主、業主與業主之間進一步的了解，有益于小區和睦氣氛的培養，有益于不少問題的解決。
(9) 可以采取物業繳費社會化的形式，讓居民把物業費直接交到銀行，為居民建立信用體系，對那些有能力支付物業費卻以各種理由拒交的業主進行制裁，同時，對物業公司也應實行信用機制，建立信用體系。如果物業公司不能履行職責，將拿不到管理費或少拿，以打消一部分按時交物業費業主的顧慮。
(10)政府應出臺有利于舊區物業管理更優惠的政策，對積極參與舊區物業管理的物業管理公司給予補貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優惠，同時撥出專款補貼給物業管理公司，保證物業管理公司能保本微利，在正常經營狀態下不至于虧損嚴重而紛紛退出房改房物業管理市場，從而扶植物業管理公司接手舊區的物業管理，形成良性循環機制，待條件成熟時再按照市場化的模式進行運作。
◎ 住房維修資金
要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統的“以租養房、以租養人”的房屋維修管理模式，實現“市場化、社會化、專業化”的現代物業管理的房屋維修模式，保證房屋及其設備的正常使用和運行，各地應采取的措施主要有：
(1) 盡快出臺相應的法律法規。如北京市國土房管局《關于規范和加強本市居住區物業管理的若干意見》中規定：商品住房和公有住房出售后都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金，用以保障住房售后的維修管理。雖然現在有許多城市注意到了舊區維修資金的問題，但由于實施難度大，一些城市在政府規定中未涉及舊區維修資金的收取、管理和使用，各地應根據本地區的情況盡快出臺相應的法律法規，以便有法可依。
(2)加大舊區維修資金的歸集力度。國家有文件明確規定：“舊有公房出售時，購房者按購房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對舊區內公房轉為私產的一定要進行維修資金的收取;對于還是公有租賃住房的應盡快制定維修資金統一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進而形成統一、可靠、有效的住房保障機制，不斷完善資金繳存程序，簡化手續，使新老政策盡快并軌。同時還要對公有住房售后維修資金進行整合。
(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴格的制度，設專門的管理機構。在物業專項維修資金的監管方面，廣州市大力推行物業專項維修資金“一戶一存折”和“維修資金專用卡”的維修資金管理制度，即每一業主都有維修資金專用賬戶，廣大業主能隨時了解、監督維修資金的使用情況，并由專門的部門監督管理專項維修資金，以維護廣大業主的切身利益，值得各地借鑒。
◎ 理順各部門的職責
物業管理與社區管理、社區服務、社區精神文明建設及供水、供電等到部門的專業管理有著密切的聯系，搞好物業管理單靠一家不行，只有充分發揮政府主管部門的核心作用，各部門密切配合，共同促進才能實現。
在處理物業管理和社區管理的關系上，要充分依靠街道、居委會。物業管理是社區管理的基礎，是社區服務網絡的重要組成部分，也是社區精神文明創建的重要力量。要在街道、居委會的配合支持下，理順小區管理體制。
在處理物業管理和供水、供電等部門的關系上，可按照新小區的辦法進行管理。同時業主委員會是物業小區(大廈)業主民主協商、自我管理、平衡利益機制的組織。政府主管部門應積極指導業主籌備小組召開業主大會，組織成立業主委員會。按照新小區的管理方式促進業主委員會與物業公司之間的雙向選擇、合同約束機制的發展，推動物業管理行業向規范化、專業化和規模化發展。
總之，在理順物業管理和其他各部門的關系上，應以物業管理為主，其他各部門為輔、積極配合小區的物業管理，改變過去存在的環境差、服務差、管理差的小區形象，為老百姓創造和保持一個安全、整潔和舒適的居住環境。
物業管理調查報告9
一、公司整體狀況
公司各部門當前主要職能，總經理負責企業管理及決策；銷售部門負責外聯客戶及登錄客戶往來帳，代理商屬于公司合作單位；倉儲負責公司圖書的儲存及發運；財務部負責資金的收支；編審部主要負責聯系編稿人員，審稿定級，部分稿件打版工作。本公司為圖書出版公司，運作流程為公司向出版社購買版權號，招聘老師作為編稿人員，由公司內部人員審稿，經歷打板曬版，發片環節交由印刷公司印刷，印刷紙張由我方提供，圖書印刷完畢后交由我方倉儲保管，業務部負責銷售，倉庫根據銷售訂單發貨。
二、各部門運作狀況
財務管理狀況，貴公司未設立專門的財務部門機構和內部核算人員，有出納專人負責現金及銀行收支，公司財務沒有成文的管理制度，由于付款多為總經理口頭批準隨時支付，沒有必要的文字批復單據，缺乏每月真實的內部帳記錄，資金收支缺乏明晰財務記錄及資金支付憑據，資金管理方面在收支上缺乏必要的統籌和規劃，財務狀況管理混亂。公司主要費用成本項目為紙張成本、印刷費、稿酬、工資、打版曬版發片費用、場地租賃費、水電費、辦公費和稅費等。
1、倉儲管理上
公司設有專門的倉庫及倉儲管理人員，倉庫設有專門的倉儲部門及儲存場所，圖書分類通過逐年在軟件建立倉庫的方式管理，具有簡單的圖書管理軟件，用作銷售批銷單的制單和客戶對賬；倉庫根據軟件內業務部制作的批銷單進行打單發貨，并將發貨結果反饋給業務部；倉庫部具體負責版權錄入，入庫制單，印刷廠賬務處理和部分物流費用由倉庫處理處理，圖書更換版權號，以及客戶退換貨的倉儲系統處理；倉庫每學期結賬，倉庫業務多為跨月處理，倉庫每學期進行系統盤點，庫存與實際基本相符。
2、銷售環節
公司產品銷售主要通過圖書展銷會簽銷售，確定產品代理商，公司業務部負責聯系客戶，根據客戶需求在圖書管理軟件錄制批銷單，聯系貨運公司，督促倉儲發貨后電話確認客戶到貨情況，代理商交付一定代理金，公司給予訂貨，發貨價格為圖書定價的折扣金額，客戶貨款采用先發貨后結算的方式，收款方式為分期間按比例收款，除退換貨以外，貨款基本上一學期能全部回籠。貨款收取方式為現金交付或托運部代收，銷售圖書一般不開稅票，開稅另加稅點。由于業務量逐年增加，自09年開始應收賬款出現壞賬呆滯現象。
3、編審環節
主要負責對外聯系編稿老師，收集稿件進行校對審核，并確定稿件級別質量，負責部分稿件的排版工作，聯系排版，出片，曬版程序。編審部負責核定及支付老師稿酬，編輯部職工工資，打版曬版費，發片費。編審部負責發行印刷環節外的主要費用支出。稿酬支付方式為預先簽訂合同，圖書出版后支付相關稿酬，編輯部員工工資按照基本工資加計件的方式。編審部基本具有系統成文的文件章程，并且能系統的執行。稅務方面有專門的代理記賬人員給予報稅，稅務征收方式為核定征收。
三、公司各部門當前存在的問題
1、財務管理方面
公司沒有系統的財務管理制度，公司財務收支隨意性較大，公司財務支付沒有專門和條例的財務審批單據，資金支出去向難以追索；公司財務功能較分散，各部門負責自身環節財務收支賬務，收入部門和支出部門幾乎完全分離，公司沒有系統完整的財務記錄；由于營收和支出部門缺乏相應的'有機整合，公司營收、支出和資金收支信息相脫節，公司經營成本利潤情況不明晰；由于賬務收支信息記錄不及時，資金支付缺乏統籌及計劃性，相關部門業務受到較大影響。
2、倉庫管理環節
倉庫實際庫存和當前財務軟件難以完全對應，庫存難以持續，主要的原因在于客商退回圖書難以完全對應入庫，除了客戶退回圖書數量較大，難以短時間內詳細清理之外，這與軟件功能不能對圖書進行合理分類有很大關系；圖書在系統中按照系列進行統計，對庫存圖書未進行系統科學的分類；當前圖書入庫按照圖書定價進行錄入系統，真實的圖書成本難以在賬務中顯示，圖書銷售的成本利潤也難以準確核算；另外，由于軟件及技能的原因，圖書制作成本難以準確分配；不能再更換版權號的長期積壓圖書進行處理時，沒有完整的審批處理程序，圖書統計與系統操作存在困難。
3、銷售環節
自09年開始，公司銷售部門營收賬款出現呆滯現象，存在壞賬的危險，應加強對客戶和應收賬款的管理；銷售較繁瑣業務是客戶的調換貨，即客戶給公司的退貨和重新銷售，主要環節涉及倉庫物流環節的操控環節，不能及時得知倉庫部分圖書的精確庫存。
4、編審環節
編輯部作為整個公司產品生產的核心環節，負責稿件的收集和編審，以及出版印刷前的各個環節，加之內部工資費用的計提，需要大量的資金支付，由于公司資金管理程序和資金周轉問題，存在老師稿酬、對外打版曬版費不能按計劃支付，因我方付款違約問題，逐漸開始影響后期業務開展；諸多費用直接從編審部支付，徐部長希望建立財務監督環節，資金支付審批和支付環節透明；另外，徐部長負責全部稿件質量等級的評定工作，希望有人能對其這方面的工作進行監督（財務管理之外）。
四、財務管理策劃的重點與難點
公司經營者對公司財務管理非常重視，希望建立一整套系統的財務管理方案，對公司整體財務狀況進行規范記賬核算，核算公司整體成本利潤情況；調查發現企業經營者期望對供應商和客戶往來賬項進行系統把控，明確每家客戶的投入和利收情況，以達到公司往來賬目清晰，盈虧明確的目的；由于公司現在沒有系統的財務管理制度，財務管理存在很大的隨意性，沒有系統的財務管理單據，資金支付去向難以追索，資金支付計劃難以統籌和執行；倉儲管理環節如何確認入庫成本和保持庫存的持續性；調研發現公司部門負責人員期望建立會計監督審批機制，做到財務管理透明，權限責任明確。針對該公司財務管理現狀，應從以下幾個方面著手，加強財務管理工作：
1、建立一套系統的資金管理方案，做好資金管理和資金支付審批制度。
2、建立系統的公司費用報銷制度，合理控制公司費用發生情況。
3、建立客戶應收賬款控制制度，避免壞賬呆滯現象。
4、做好供應商賬項管理方案，合理安排資金支付計劃，推動業務開展。
5、建立倉庫圖書成本分配方案，制定庫存管理制度，保證庫存數據準確性，做好積壓圖書的處理審批方案，提高運作效率。
6、建立內部控制和監督機制，部門財務管理透明化，權限責任明確。
物業管理調查報告10
到了一年的年底，也到了一年中該交物業管理費的時候了。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解，為什么物業并沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢。于是，在好奇心的驅使下，我上網調查關于“物業管理”。
原來，物業管理是一種服務，它以物業為管理對象，以廣大業主為服務對象而定位于社會人群。迄今為止，中國的物業管理行業已經走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業了，也具備了一定的規模和形態。由于經濟體制的改革發展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續發展的要求，物業管理是房地產商品經濟發展的必然產物。
一、物業管理的由來
以蕭山的物業管理發展為例。近年來，蕭山城市發展的日新月異，伴隨著城市的發展的還有新式社區如雨后春筍般地涌現。“匯宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區和“崇化社區”、“高橋社區”、“新橋社區”這些老社區有著明顯不同。當然我們有必要探究一下社區基本性質發生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價值？于是，我調查了我區的三個小區“崇化社區”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。
傳統社區大多數的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進入居住區的，因此居住者不是房屋的產權人。房屋的產權屬于居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區的物業管理權相應地被賦予了準政府性質的物業公司。居民或單位交出的物業管理費用只具有象征意義，不能平衡物業公司實際的支出成本，這些費用要么由政府貼補，要么由單位組織統一負擔。在傳統社區中，物業只承擔了社區管理的部分職責，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等，是由政府機構（街道及有關部門）或準政府機構（居委會）來承擔的（例如：“崇化社區”）。
而新式社區的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現了一種對等的市場關系：業主以管理費購買物業公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業公司則以提供服務作為交換，從業主的'購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區管理條例》)出來，這意味著，物業從社會管理者，轉變為社會單位，從前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業主所繳納的物業管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業主對物業管理業不滿的地方也可以進行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
二、物業管理的發展
隨著發展，便有了“物業公司”這一類代理管理責任的企業，甚至有了品牌。目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現，物業管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。
例如天津市金廈物業管理公司。天津市金廈物業管理公司成立于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質。公司創立了具有金廈特色的物業管理模式，目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理咨詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”稱號。幾年來公司不斷開拓創新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示范住宅小區”；第一家在全市首次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。
到20xx年我國先行改革的深圳已經出現了管理規模達1200萬平方米的企業，緊隨其后的上海也已經有了管理規模達400萬平方米的物業管理企業。這些足以說明名牌競爭的優勢，也足以說了國內物業管理正逐步邁向正規，并不斷發展。
我查了許多關于物業管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區大門口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺監控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛小區安全；路上穿著黃色工作服的環衛工人在打掃小區衛生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的；小區的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區的健身設施有專人維護管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業管理費是花得不明不白，現在明白了物業公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設管理有序、文明祥和的新型社會”，物業管理是在城市悄然發生的歷史性進步。作為基層直接管理社區的政府，要看到社區的這種社會基礎性關系的變化，并支持、保護它們的發展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區發展！
物業管理調查報告11
調查提綱：
通過對源泉小區的住戶和居民進行詢問和走訪調查，源泉小區目前的物業管理公司為金橋物業管理公司，該公司的法人為劉源，該物業管理公司在管理小區的過程當中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區安全管理方面沒有盡到自己應有的責任，衛生服務也相對差，各種的便民服務也難以讓人滿意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業公司的經營管理本身有關。通過與該物業公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發展現狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠對小區今后的管理工作有指導和借鑒意義。
調查過程及內容：
20xx年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區進行研究調查，在達到小區門口后，我們就發現一個特別令人匪夷所思的事情，該小區的出入口前居然沒有設置電動門等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進入小區的時候，竟然沒有任何物業管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區，我們首先繞小區走了一圈，之后我們就發現了一個問題，該小區沒有任何的休閑娛樂場所和設施，而且該小區的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區‘臟亂差’的印象已經在心中形成。后來發現該小區還存在亂停車、亂放自行車的現象，后來發現小區內部不時的有人員在流動，于是我們采取了現場隨機調查詢問的方式，向12名小區住戶詢問了他們對該小區的不滿意之處及他們理想中該小區的模樣，。之后我們對小區用戶描述的問題和現象進行了實地的勘察，發現確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現象，由于不便進入小區用戶的住房內，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區的物業管理處，向物業管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調查和總結的問題與該物業管理人員進行了詳細的交談，經過分析和交流，該小區物業管理人員承認在物業管理工作中確實存在著不足和應當改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學校對調查的記錄和筆記進行了整理，大概內容分類如下：
1、該小區存在的主要問題
2、這些問題存在的.主要原因
3、如何正確處理這些問題
主要問題：
經過現場調查和住戶的反映，總結出以下問題：
1）部分樓梯間墻壁陳舊，應該進行粉刷
2）小區沒有保安人員，給小區安全管理帶來隱患
3）小區內停車秩序混亂，應加強管理
4）常有人到小區散發廣告，住戶反映，也存在不安全因素
5）小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環境臟亂，建議加強管理
6）小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理
7）小區隨處可見垃圾，衛生服務需要加強
問題主要原因：
1）該小區的樓房已經有一定的樓齡，出現此現象是合理之情。
2）該小區沒有保安人員是因為物業管理費中無此項目。
3）小區停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負責車輛管理的專職人員
4）常有閑雜人等到小區散發廣告是因為該小區入口沒有電動門等限制措施，也沒有做好相應的出入人員登記表。
5）環境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因
6）小區經常出現丟自行車現象，一方面是因為對進入小區的人員沒有進行很好的監管，另一方面原因是因為該小區沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。
7）造成垃圾亂丟的現象是因為一方面該小區的衛生服務本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區沒有張貼注意環境衛生等宣傳標語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區的垃圾箱太少，而且分布不合理。
合理化建議：
1）可以和業主一起商量，在各位業主集體同意的情況下，向每位業主收取一定費用后聯系建筑公司盡快施工。
2）可以和各位業主商量，在征得各位業主同意的情況下，向每位業主增加收取保安人員的物業管理費用。
3）可以建立小區車輛管理制度，對小區有車的業主進行檔案登記，對每個車輛固定車位，并安排專職人員負責。
4）小區入口設置電動門，對進出人等進行人員登記。
5）通知小區業主把各種廢棄食物集中放在統一的一個位置，安排專門人員及時進行處理。必要時可以放置驅蚊和防鼠藥物。
6）在小區的合理位置開辟一個場所，建設一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現象。
7）安排保潔員要及時清理角落和小區垃圾，在明顯位置張貼保護環境的公益性標語，并在人員活動多的地方多設置垃圾桶數量。
物業管理調查報告12
一、我國物業管理立法現狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業管理現狀隨物業管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區縣經濟發展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經取得了長足發展，經濟實力不斷提高。銅仁的社會發展現狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區物業管理的發展狀況。因此，在決定擬制此次社會調查活動并制作了調查所需相關資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查范圍主要以銅仁市物業管理現狀為題，采用抽樣調查方式進行上門問卷填寫.
在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現對問卷進行總結和歸納，終于得出了銅仁市居民小區物業管理現狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區物業管理現狀及問題分析
（一）物業管理主體方面的'缺陷
1、物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小，但發展較快。目前，銅仁市基本上在每個區縣都相繼建立起新興的居民住宅小區，但是，
在銅仁主城區分布較廣泛，而各區縣發展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區才建立起物業管理服務，且為數不多。
2、專業性物業管理企業比例較大，但是仍需要相當部分的專業性企業。物業管理公司大都是專業性的，但實踐中也存在很多非專業性企業。
3、小區業主大會的召開或定期召開現狀令人擔憂，業主缺乏對自己參加業主大會、行使相關權利的合理認識。
4、尚有相當比例的小區沒有按照法律規定成立和召開業主委員會，有些公民缺乏權利意識。在召開業主大會后，法律法規規定，必須組成和召開業主委員會。
?。ǘ┪飿I管理合同及其違約責任追究
物業管理合同是業主集體與物業管理公司簽定的關于經營特定小區物業管理服務的協議。因此，它是物管公司與業主之間發生法律關系的前提。
在簽定了物業管理服務合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調查來看，銅仁市的居民住宅小區物管合同的履行情況問題相當嚴重。
其次，對于物業管理服務收費方面，缺乏較統一性。
再次，在小區發生僅僅安全等物業管理合同約定的情況后，物業管理公司有義務及時排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區內公共設施出租的決定權等方面；
(三)、居民對物業管理服務的評價
在本次調查問卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價：見下表：
?。ㄐ^安全、綠化、衛生等管理評價）：
總結評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區物業管理服務方面的總體評價）：
總結評價 優秀 良好 及格 不及格
(四)對發展和完善居民小區物業管理方面的建議
上述調查分析，發現了普遍存在的重慶市物業管理方面的現實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問題出發，提出自己關于發展和完善居民住宅小區物業管理方面的建議。
1、積極促進物業管理市場性。實現對專業性物業管理公司的宏觀調控，極力解決目前存在的物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業管理行業。
2、完善法律程序，實現物業管理定價的法律化。正確解決物業服務收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業虧損嚴重等問題。合理規制物業管理服務費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強有關物業管理方面的法律法規的法制宣傳，提高小區業主法律和權利意識。
4、促進業主委員會和業主大會等業主權力機構的建立和完善，建立起合理的行使權利機構，以及時和迅速追究物業管理公司的法律責任。
5、發展群眾性維權組織，加大社會對業主保護力。建立起物業管理協會，以這會中介主體資格出發，以發生應有的作用，促進行業的發展、壯大。
6、促進社會性物業管理行業的中介機構的設立和發展，并由政府進行授權管理自己行業，實現中介機構對本行業的“自我管理、自我服務、自我監督”等權利。
物業管理調查報告13
鄧爺爺說過;“真理是檢驗實踐標準的唯一標準，”這也在一定程度上強調了實踐的重要性，今年是我大學的第二個暑期生活，也是我第二次進綠城物業實踐，雖然我學的是法律專業看似和物業沒有多大關系?？墒峭ㄟ^這將進4個月的實踐生活，讓我明白了法律無處不在，而學會把我學過的法律知識運用到生活中對于我們法律學習者來說至關重要。
首先，我簡單的介紹一下物業公司的運行，物業管理是一個重要的概念，這是我們深入了解物業公司的關鍵所在。物業管理(property management)，受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。在這個概念中涉及到了合同，這不得不說明法律與我們接觸到的生活息息相關。離開了法律。我們的每一項管理工作將很難開展。下面我就針對我在物業公司的實踐生活與法律聯系比較緊密的東西與大家分享一下。在實踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的案子，一個路人從小區穿過，當時風比較大，天比較晚?；叵肫饋磉€下著蒙蒙細雨。不幸的事情發生了。路人被從空中掉下來的花瓶砸傷了頭，當時小區內的保安都驚呆了，感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話，病人很快被送進醫院，事情遠遠沒有我們想的那么簡單，受傷者的家屬把我們物業告上了法庭。
我們在查追案子的時候，調取監控錄像的時候發現花盆掉落的具體位置并不清楚，由于家家戶戶都中了很多花，而且大家都不知道自己具體種了幾盆花，大家都不承認是從他們家掉落的.，我們當時都想不到解決的途徑，當時還有同事問我是法官該如何判案子，我當時也不知道怎么回答，后來法院在判案子的時候下達的結果是由每家只要種了花的都得賠，我覺得這個案子就處理的很公平。問題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會到物業與法律的緊密型。受益匪淺啊。在這幾個月的社會實踐實踐生活中，讓我切切實實的感受到了。我們對待任何工作都要謹慎，認真，抱著負責人的態度，我們不用畏懼，一切都要靠事實說話。沒有什么是我們做不好做不到的，只要我們在我們自己的職權范圍內做好工作。問心無愧，我們將來不管從事哪一行，我們都可以做的很好。很出色。在實踐的生活中，也讓我認識到了我平時學習的不足，不能很好的與實踐想結合，把所學的東西運用到實踐中。在以后的學習中我會有針對性的來學習，我相信我能做的更好。
物業管理調查報告14
一、方正縣物業總體概況
方正鎮線業物業小區143個，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實行分戶供暖的有177棟（86個小區），未實行分戶供暖的有69棟（57個小區）。有114個小區成立了業主委員會，51個小區由建設單位管理，32個小區由物業公司管理，有60個小區由業主自行管理。有資質的物業公司共6家，分別是興隆物業公司、廣輝物業公司、隆慶物業公司、平安物業公司、一家人物業公司、龍興華輝物業公司。
（一）、方正縣物業管理的發展
方正鎮住宅樓建設始于19XX年，方正縣建設銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由于單位組織建設住宅樓、住戶又為本單位職工，為維護居戶的正常生活，住宅樓建設單位就組織了一個機構―物業辦負責住宅樓公共設施的運行、費用收繳、維修和管理，初期的物業管理隨著居民的入住走入了城市建設的視野。在隨后的20年里，各企事業單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓，采取了誰建設誰管理的原則。19XX年，興建房產住宅樓，，對外公開銷售，物業管理也隨之走入居民的日常生活活動中。20xx年，成立了方正縣物業管理辦公室，隸屬方正縣建設局，具體職責是:儀式貫徹落實國家《物業管理條例》、《哈爾濱物業管理規定》，維護業主與物業服務企業雙方的合法權益，為改善人民的生活和居住環境起
到保駕護航作用；二是配合各社區組建業主委員會，并對所成立的業主委員會進行注冊備案存檔；三是審查申報各物業服務企業是否有資質證書、是否合法經營，當物業服務企業與業主之間發生矛盾和糾紛時，督促業主委員會為他們進行調解；四是督促和收繳專項房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進行監督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進行檢查，發現有損壞的'及時督促、組織產權單位和開發商或物業法務企業盡快維修。
?。ǘ?、物業管理服務的職責
經過走訪和調查，我縣物業服務的內容主要包括：
1、物業公共部位的維修、養護和管理（物業公共部分包括房屋的承重結構、服務主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻面、屋面、傳達室等）；
2、物業公共設施設備的運行、維修、養護和管理（物業公共設施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、公用天線、機動車庫、露天停車場、非機動車庫、公共設施設備用房、物業管理用房等）；
3、物業公用部位和相關場地的清潔衛生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。
4、公共綠化的養護和管理；
5、車輛停放管理；
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；
7、裝飾裝修管理服務；
8、物業檔案資料管理。
目前，我縣各小區采取收取物業管理費的形式來維護日常物業管理的各項活動支出，物業管理服務費收取標準因服務項目和質量標準不同而不同，標準從每平方米0.15元至0.50元不等。
物業管理調查報告15
過去，學校的物業一般由學校的后勤管理部門進行管理，但是，近幾年學校的物業管理越來越社會化，學校的管理者認識到，在學校中引入現代化物業管理，可以提高物業管理的服務水平，保障學校教學和科研工作的順利進行，創造清潔、優美、舒適方便、文明安全的校園環境。
學校作為物業產權人及使用人的代表，負責選擇物業服務企業，對物業服務企業進行委托、指導、監督和檢查，并協助物業服務企業進行工作。
學校物業管理的范圍包括房地產范圍內全部教學、科研、生活房屋及其附屬設備和公共設施，并對房屋及其設備以及相關的居民環境進行維修養護和管理，承擔校園物業的保安、防火、綠化養護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務等。為了加強校園的物業管理，我院選擇了點亮物業管理公司為校園提供物業，進行合理的管理，點亮物業公司下設有綜合辦公室、財務部、工程部、物業管理部及各項目管理處等職能部門，公司現有管理人員具有多年的物業管理服務經驗，操作技術人員具備豐富的實際工作經驗。
點亮物業管理公司自成立以來，一直致力于科學規范的管理，注重親情和諧的服務，以“客戶為本，優質高效”為管理服務宗旨，在多年的物業管理實踐中，點亮物業管理公司汲取先進的管理服務理念和科學的管理模式，逐步建立了完善的質量管理體系，并形成了公司獨特的企業文化和品牌優質，更得到了廣大客戶的大力認同。
點亮物業管理公司質量方針明確，其為：科學規范管理、真誠高效服務。企業精神可佳，其為：服務、協作、誠信、創新。企業目標為：追求卓越，勇創新高，構建和諧。點亮物業管理公司希望自己公司的管理服務為廣大客戶營造更加優美、整潔、和諧的人居環境。點亮物業管理公司把握客戶需求，不斷提升企業綜合能力，實現客戶需求到客戶滿意的轉化，成為最受客戶信賴的物業管理服務企業，該公司以誠信立本，以規范為徑，擁開放心態，與客戶共贏，注重細節，力求完美，在速度的范圍內做到最好，最有效，積極響應客戶意見，落實行動。
點亮物業管理公司的服務項目是：
（1）業主攜帶發展商簽定的入住通知書，購房合同、身份證、戶口本、車輛行駛證等各種證件的原件以及主要家庭成員免冠一寸相片各兩張到管理處辦理入住手續。
（2）管理處向住戶發放《業主手冊》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》等資料。
?。?）業主填好《業主基本情況登記表》，登好《業主公約》和《物業服務合同》。
?。?）管理工作人員與業主到現場驗收移交住房，抄水、電底數，填寫《入伙驗房表》，并雙方簽字，交納相關費用，管理處發放鑰匙。
?。?）有意使用固定車位者，選取固定車位，交納有關管理費用。
作為我院的物業管理服務企業，點亮物業管理公司做到了對學生公寓的管理、教學樓的管理、設備的管理、綠化環境的管理這四個大點，首先是對學生公寓的管理，學生公寓的管理包括學生公寓的安全管理、衛生管理、住宿管理，各種公用設施零星維修工作，學生公寓家具維修、采購及其管理，學生床單、被罩的接收、洗滌和發放等工作。學生是學生公寓的使用人，對學生公寓的管理也包含對使用人的`要求。因此我院點亮物業管理公司就對學生公寓進出樓的來訪人員驗證登記，禁止無證來訪者及推銷商品者進入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入時要核實登記。向學生明確提出安全要求，如不準在公寓內使用電爐子、電加熱器等大功率電器。不準在公寓內亂拉、私拉電源線、電話線、電腦網線。不準在公寓內吸煙、點蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等。這些都是電亮物業管理公司對學生公寓禁止的要求。物業服務企業負責公寓樓外周邊的衛生保潔和樓內大廳、走廊、衛生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門窗等處的衛生保潔。住宿管理方面，嚴禁在宿舍內養寵物，嚴禁私自留宿外來人員等。
其次是教學樓的管理，要求教學樓內外的衛生保潔，定期修檢電梯設備，妥善保管電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。
第三是設備的管理，每天檢查各樓層，注意電線等設備設施是否有損壞，同時記錄需維修得電燈、線路，并及時修理，保障電得正常供應。
第四是綠化環境得環境，點亮物業管理公司協助學校做好了綠化美化得總體規劃和設計，美化了我學院的校園環境，特別是及時對老化樹木進行修枝，保證了學生的安全，枯死樹立淘汰后，及時補栽了新樹，使校園確保整體協調。
點亮物業管理公司在我院的管理上有其獨特的特點：
?。?）管理時段性強，學校教學的作息時間很有規律，同時還有寒暑假。因此，物業服務企業根據學校的這種特點安排好自己的各項工作計劃。依據學校教學的作息時間，劃分不同的時間段，合理地安排設備設施的維修養護、日常清潔及校園的安全保衛工作。
?。?）對安全管理的要求很高，學校的青少年集中的場所，青少年學生充滿活力，行動敏捷，動作幅度大，在學校物業管理實際操作過程中，點亮物業管理公司考慮到學生的人身安全問題，對設備設施的維修養護很重視。
?。?）物業管理具有互動性，由于學生的活撥好動，有些時候會造成學校設備設施的損壞，點亮物業服務企業充分注意到了這個問題。
我院為加強發揮學生的能動性，加強對學生的引導教育工作，使學生自然融入我院的點亮物業管理工作中，并自覺的制止有損于學校物業的行為。為此我院點亮物業管理公司做到了周全的服務。使學院物業十分完美。
本文鏈接：http://www.svtrjb.com/v-142-6870.html物業管理調查報告
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