房地產營銷策劃書
時光匆匆，一段時間的工作已經結束了，我們的工作將會有更高的難度，更高的工作目標，為此需要好好地進行策劃，寫一份策劃書了。一起來參考策劃書是怎么寫的吧，下面是小編幫大家整理的房地產營銷策劃書，希望能夠幫助到大家。
房地產營銷策劃書1
前言在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業城項目是××房地產開發公司開發的精品物業，將成為××市北區的新型休閑地產商業的經典作品。
××商業城座落于××市城區北部的××廣場旁，是××地產開發公司的新建項目。
本項目占地7000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1500多平方米，商業裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。
項目總投資約1800萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。
根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。
概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。
2.倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。
3.提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。
4.啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的.消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解1.銷售(招商)目標2.銷售目標分解四、營銷階段計劃根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
(一)項目入市時機及姿態1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。
(二)價格定位及價格策略1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。
3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合(一)宣傳策略主題1.個性特色：“××商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。
2.區位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3.增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
(二)宣傳媒介組合1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。
房地產營銷策劃書2
一、項目簡介：
某房地產項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。
某房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成某房地產下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7M2的`三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。
由此可見，目前某房地產的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
A、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。某房地產位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但某房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是某房地產二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和某房地產一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。
房地產營銷策劃書3
在接受代理樓盤時，發展商往往會要求其寫出“提案報告書”。根據“提案報告書”的好壞，發展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的“提案報告書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業務部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“提案報告書”來時，首先必須要求發展商提供個案資料、建筑規劃設計初稿或藍圖，以及其他相關資料。在此基礎上，再收集個案所處區域的都市計劃圖、人口統計資料、交通建設計劃、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。同時，還要收集該個案區域市場的市場調查資料表，作為“提案報告書”的附表,據以作為提出“價格建議”、“產品定位”的數據資料。
一般說來，“提案報告書”并沒有統一的格式和內容，但是，大部分的“提案報告書”都是針對發展商的需要而撰寫的，通常包括下列內容：
一、研展部分
1、項目簡介。其內容包括開發商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數、地理位置等。
2、區域市場分析。其內容包括地理位置、交通配套、個案市調等。
3、SWOT分析。主要是在區域市場分析的基礎上分析本案的優勢（Strength）、弱點（Weakness）、機會點（Opportunist）及存在的問題（Threats）。
4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標客戶的分析，從而可以對產品進行定位。這部分內容通?？梢杂蔑瀳D來顯示，較直觀。5、產品定位。包括產品建議、價格建議及付款建議。在產品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。
二、企劃部分
包括：
1、廣告總精神。
2、訴求重點。
3、NP稿標題初擬。
4、媒體計劃。
三、業務部分
主要包括銷售階段的分析、業務策略及執行計劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導期、強銷期、持續期）做詳細闡述。業務策略及執行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業務執行等做一一陳述。
完成了以上研展、企劃、業務三大部分的報告后，一份提案報告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個關鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：（1）純代理；（2）代理（即包括廣告）；（3）包銷。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發展商去選擇，雙方再做進一步的商討。 “提案報告書”寫出來后，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發商一個醒目的感覺，使開發商感覺營銷公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開發商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發商的信任。總之，撰寫“提案報告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權，讓開發商覺得“非你莫屬”。
“以正合，以奇勝”房地產策劃之體會
成功的房地產策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實實的規范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應把握以下關鍵要點：
一、時機（投資開發的時機）投資時機的決定是建立在房地產市場把握的基礎上。如果對投資開發時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結果；“爵×大廈、中×時代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。對時機的把握關鍵的要點是你要清楚在什么時候應投資開發什么類型的房地產，還要清楚在不同的時期，房地產投資的利潤水平會有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。
二、位置（項目開發所在的`地理位置）位置的選擇取決于發展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發展商地價水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作?！傲_湖商業城”地塊是物業集團在90年以4億2千萬的天價投標所得，這在當時被認為是一個失敗的投資項目，但現在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。
三、定位（市場定位、產品定位及規劃設計等）你的市場定位是否適應市場的需求，產品定位是否滿足目標客戶需求，這是項目成敗的關鍵所在。“金×豪園”失敗的定位是一個有力的反面例證。
四、成本（項目的總建造成本）若能做到有效的成本控制，產品的價格才能有競爭力，要清楚“價格”是市場競爭中最有力的武器。因此，如何在準確定位的基礎上做好成本控制，是發展商努力要做的事，也是發展商難以做到的事。在成本控制方面關鍵在于如何提高成本效益。
五、策略（價格、渠道、廣告、促銷等）策略的運用關鍵是靠創意，策略同時應具有可操作性。如果把前四點稱作“正合”，則這一點可稱作“奇勝”了。正如孫子兵法上所講，“以正合，以奇勝”，沒有“正合”，就無以“奇勝”，沒有“正合”，就想“奇勝”那是異想天開；只求“正合”，只會按部就班操作，不善“用奇”，則策劃也略嫌平淡了些。
策劃若能做到“正合”，則已成功了八成，若能加上“奇勝”，則策劃百分之一百成功！遺憾的是我們目前的策劃工作在“正合”方面未能有很深入的研究，若我們能在項目的前期分析、可行性分析、投資分析及規劃設計等方面有更深入的研究，則我們才能在同行中永遠立于不敗之地。策劃方案的基本內容結構包括：
1、制定目標
2、SWOT分析與可行性研究
3、獲得核心概念
4、核心概念的表現策略
5、策略實施的方法和途徑
6、操作步驟、工作執行計劃與時間表策劃方案中常用的分析方法有以下幾種：（1）目標分析法：根據定制的目標，獲得與目標相關的市場元素，逐步進行分析（2）剝離法：收集相關的市場元素，逐步剝離，獲得核心概念（3）量化定性法：將相關的市場元素進行量化，根據相關數據進行定性分析（4）綜合分析法：將相關數據及資料用圖表分析。
策劃方案基于什么樣的信息及其信息源狀況獲得市場信息的途徑主要有：
1、針對目標消費者的市場調研
2、同類產品營銷手段監測與分析
3、網站、報刊等媒體相關信息
4、策劃人員的實戰經驗交流方式？開頭腦風暴?周期呢，如果趕時間1個案子2星期如果想周全穩妥一些，包括市場調研時間，至少要2個月
房地產營銷策劃書4
由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成為制勝之道。
對于房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品(如規劃設計方面的特性);提供一種服務模式(如管家式的物業服務);倡導一種生活方式(如運動、健康、休閑、品位等);營造一種文化等等。
一、未來發展趨勢
一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略;同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經濟持續放緩，居民收入(包括預期收入)持續下降，實惠性的心理占據主導地位;消費者經過長期的廣告浸，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產市場競爭的加劇，型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點;針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群;“設計時代”開始回歸，發展商更加重視產品的開發，對樓盤的前期規劃和設計將更加重視。
競爭手段將會全方位、多元化，如一些型的樓盤具備綜合的競爭優勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地。在未來的發展過程中，將進一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務區、高效、車站等接近);追求潔凈(對光線、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態景觀臺等)等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產開發商的品牌高要求;不僅對設計有相應要求，可能還會對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求;不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環節比較關注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩定價格、吸引客
源?如何根據目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優點，使目標消費群產生“物有所值”的感覺?如何繼續建立自己特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續掀起一股新的旋風?如何適應“個人置業時代”的新趨勢?這些都迫使開發商需要進行系統的全程營銷策劃。
二、房地產全程營銷策劃
一是策劃為先。在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、稅務局等部門的統計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建筑形態、布局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家獲品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。
三是塑造差異。差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業的目的是營利為本。
四是整合營銷。一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房;社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的`子品牌。當然，對于房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格才是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來的社區將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較的休閑活動空間;間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通;樓距較，有開敞的空間和視野;完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他煤買，同時根據目標消費群的特性，配合產品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。
房地產營銷策劃書5
時間過得太快，讓人不知所措，工作已經告一段落了，我們的工作又將迎來新的任務和目標，為此需要好好地進行策劃，寫一份策劃書了。寫策劃書需要注意哪些問題呢？以下是小編家整理的房地產營銷活動策劃書范文，希望對家有所助。
一、市場背景：
漢沽位于天津東部濱海地區，是天津濱海新區的重要組成部分，轄區面積441、5平方公里區政府坐落在寨上街轄區內，全區共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發展的工業體系，全區共有工業企業300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業門類。漢沽不僅是一個工業重地，而且還是一個魚米之鄉，盛產水稻、水果及水產品。其中的茶淀葡萄和水產品久負盛名。
城南嘉園所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業天津化工廠，她曾為漢沽區的發展立下了汗馬功勞，但隨著開放的進行及國有老企業的通病，企業的效益不如前，也在某種程度上影響了漢沽區的發展。隨著漢沽新一屆領導班子對當地經濟結構的調整，將第三產業作為漢沽區結構的補充體，使漢沽成為一個經濟結構多角化的地區，從而保證漢沽區經濟的健康、可持續發展。
二、競爭對手分析：
由于漢沽房地產市場的發展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。
1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?
2、在漢沽我們的間接競爭對手?
在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：
綠地人家處于天化的附近，濱河小區處于烈士陵園附近，他們都噪于城區中心相對的位置優勢，不足以與第壹城形成競爭態勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對第壹城銷售造成直接威脅;
綠地人家的產品規劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接;而濱河小區的產品規劃雖與本地居住習慣相符，但其產品的規劃、設計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達花園的規劃、設計，仍初級產品形態;
綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層面，不與第壹城形成直接競爭。
三、競爭項目基本信息：
項目名稱規劃面積銷售均價基本情況
綠地人家27萬平方米1760社區規模較，銷售單價較低，一期開發面積7萬平米，整體社區規劃及戶型設計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區12萬平方米1584社區規劃有中心景觀帶，五層建筑形態，社區無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。
井田藍月灣6萬平方米20xx l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。
分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求
在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較，我們仍需給予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型為主導，是典型的經典戶型，面積在90100之間，這樣也從另一側面映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。
1、樓棟售出率分析
分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，量消費出現于臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區附近的樓棟銷售情況一般。出現這種情況的原因，一方面是現場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節點釋放后的銷售，提供有力的產品支持。
2、已售出產奇積區間與總價格區間分析：
四、已購客戶分析
1、付款方式分析：
分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較，說明當地的消費者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業及受教育的程度有關。
2、年齡結構分析：
分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對生活質量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業狀況問題等。由于漢沽當地群眾對當地經濟狀況的擔憂，更多映出的、是對子女教育的關注較多。
3、行業分析：
行業累計銷售套數累計百分比
天化58 30.05%
石化5 2.59%
個體及私營36 18.65%
銀行9 4.66%
學校9 4.66%
醫院5 2.59%
鹽場6 3.11%
稅務5 2.59%
規劃局2 1.04%
保險2 1.04%
其它56 29. 02%
總計193
分析：從已購客戶的行業特征來看，部分的已購客戶集中在企、事業單位及個體行業。由此所映出的是我們業主部分為工薪階層，其收入狀況較穩定，收入水平相對較優厚。而這樣的客戶在漢沽當地的數量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。
4、居住區域分析：
分析：從項目已購客戶現居住區域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產品前期市場推廣簡要分析：
城南嘉園在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區的發展、順馳的品牌、工程質量、物業及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結合項目的工程節點進行了一些老客戶的維系活動。
在我們對宣傳及活動的分析當中，發現了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內容的針對性不強;二是在各宣傳節點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產品的價值宣泄不足。
六、分析總結：
1、對市場、產品、消費者的總結：
我們在前面對市場及競爭對手、產品及客戶進行了一個簡要的`分析，通過分析我們得出我們對市場、產品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：
市場：在漢沽的房地產市場中充斥著量的房地產項目，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產公司進入市場，并為市場帶來新的產品，這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產市場，將快速成長為供于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。
我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經進入了買方市場，雖然各項目都已經在市場中得到相應的認知，雖然各競爭對手之間的差異較(包括產品及價格)，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結我們的經驗教訓，及時調整我們的營銷戰略，及時登上市場領者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。
產品：在漢沽房地產市場中，我們不能說我們的產品規模是最的，不能單就一個方面說我們的產品是最好的，但我們可以說我們產品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品，看到我們的產品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者。
消費者：在漢沽當地的消費市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當地相對單一的經濟結構所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩定，這為他煤買房地產產品提供了物質基礎。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標消費群體，是我們產品信息釋放的主渠道。
房地產營銷策劃書6
一、活動背景：
教師節行將到來之際，為了向我們敬愛的人民老師致敬，XX將展開慶?；顒?。XX項目周圍毗鄰XX中、XX中兩所市重點學校，教育師資雄厚，長期在此任教，第一推敲的是置家問題，居住需求量較為可觀，同時教師對居住環境要求較高，我項目小區配套正好能滿足其需求（書吧、高爾夫會所、室內羽毛球館、游泳池等）XX風格人文社區，綠化率高是首選居家之處。
二、活動目的：
1、提升形象：通過本次活動，進一步宣傳提升公司名譽以及項目形象，提高公司影響力以及龍登和城項目在客戶中的知名度和美譽度； 2、增進成交：通過該活動吸引教師與市民的關注，最大限度轉化成交率，減少公司積房壓力，并提高市場占有率；
3、集合人氣：增加客戶來訪量，拉近客戶與項目的距離，增進客戶對項目認可，增加項目在市場上的.優勢與特點；
三、活動時間：
20xx年8月x日至20xx年9月x日
四、活動對象：
所有客戶群體；
五、活動內容：
1、活動期間，凡購房者均可享受XX元/每平米優待；
2、活動期間，每天前60名意向看房客戶均可轉取榮幸轉盤機會； 3、活動期間，意向購房客戶可抽取千元購房券紅包（1000元紅包190個，20xx元紅包10個）；
4、老帶新客戶再享3600元優待；
5、一次性付款總房款減5000元；
6、活動期間，老師或家人、親友購房三天內簽合同再享總房款優待31000元/套；
六、物料準備
1、活動物料：
榮幸轉盤、紅色A4紙、宣傳單頁、紅包、紅包墻、購房券、展架；
2、物料到位時間：8月10日到位；
七、榮幸轉盤活動：（只針對每天前60名來訪意向看房客戶）
1、輪盤設計：
（1）面積劃分均等的16塊；
?。?）獎項分別劃為：
現金獎：100元現金、90元現金、80元現金、70元現金、60元現金、50元現金、40元現金、30元現金、20元現金、10元現金；
獎品：茶具、抱枕、雨傘（公司已有）
2、活動規則：
?。?）本次活動只針對8月x日至9月x日期間每天前60名來訪客戶；
?。?）來訪客戶僅有一次轉動輪盤的機會；
?。?）老師及家人或親友來訪都可獲得兩次轉動輪盤機會；
?。?）客戶轉動輪盤，當轉盤上的獎品項停留在“榮幸指針”上時，搖獎人獲得該獎項；
?。?）客戶在輪盤轉動進程中，不得用手或其它外力影響轉盤轉動，否則結果無效；
（6）若輪盤指針停留在兩個獎項的中間線上時，客戶可重新轉動輪盤一次；
八、紅包抽獎：（只針對意向購房客戶）
1、紅包設計：將100個裝有1000元及20xx元購房券的紅包放置在紅包墻上；
2、抽獎規則：
?。?）本次抽取紅包活動只針對意向購房客戶（由置業顧問肯定）；
（2）每位客戶只能抽取紅包一次；
（3）紅包獎項為價值不等的購房券；
?。?）客戶所抽購房券只能充抵房款不可兌換現金：
九、推廣：
1、網站通欄：XX敏謝師恩，絕版多層八月火爆推出榮幸轉盤、千元購房券、老帶新、教師節優待，一度升溫；景觀高層特惠一口價房源豪情一夏！
2、短信群發、報紙、展架、網站軟文
3、公交站牌
房地產營銷策劃書7
因為房地產與一般商品的異質性，如資金投入巨大，生產周期短，價值和貨幣功能升值，有能力銷售半成品，基本無法提高質量，入門價格低，開放程度更高，競爭激烈等。隨著房地產競爭的日益激烈，相應的營銷策劃也非?；鸨?，策劃創新成為制勝之道。對于房地產的營銷策劃，創新主要是在產品設計、產品價值提升、營銷傳播、支付方式等方面進行。圍繞消費者的消費行為和生活方式，刺激潛在的消費需求或爭奪現有的顧客，其創新可以體現在創造新的產品上(如在規劃和設計上的獨特性)；提供服務模式(如管家式物業服務)；倡導一種生活方式(如運動、健康、休閑、品味等。);創造一種文化等等。
一、未來發展趨勢
一方面，房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已經從價格競爭和概念競爭轉向品牌競爭。企業更注重品牌的培育和利用。因此，要注重品牌的持續強化，輸出品牌的核心價值，在統一品牌下進行子品牌戰略；同時要提升廣告意識，整合推廣手段，利用一切可利用的傳播資源強化產品理念。另一方面，消費市場變得更加理性和個性化。近幾年經濟持續放緩，居民收入(包括預期收入)持續下降，負擔能力心理占主導地位；長期廣告沉浸后，消費者的偶然性和沖動性購買減弱，理性購買行為增強；不同類型的消費者逐漸建立起自己對房地產選擇的標準和偏好，消費者對商品房的選擇會越來越多“個性化”，會考慮自己的心理需求，尋找更適合自己的房產。隨著房地產市場競爭的加劇，規模化、集約化的房地產將成為未來市場競爭的熱點；不同消費者的市場細分趨勢越來越明顯，以滿足不同類型的消費群體；“設計時代”開始回歸，開發商更注重產品開發，更注重房地產前期規劃設計。競爭手段將是全方位的、多樣化的。例如，一些大型建筑具有綜合競爭優勢，而中小型公寓必須以其個性化和特色化的需求在市場中占據一席之地。在未來的發展過程中，我們會進一步追求境界(比如歷史、人文、文化等。);追求近距離(比如靠近商業區、高效率、車站等。);追求清潔(燈光、綠化、天然氣設備等。);追求寧靜(低密度、生態景觀平臺等。)不僅增加了對配套設施的需求，對房地產開發商的品牌也有很高的要求；不僅對設計有相應的要求，對社區居民的居住群體和社會容積率也有相應的要求；不僅需要房地產的品牌，還可能涉及設計和制造過程中的環節。在市場競爭進一步激烈的情況下，如何進一步挖掘自身房地產的附加值，穩定價格，吸引客戶？如何根據目標消費群體的理性購買需求，進一步深化自己房產的優勢，讓目標消費群體產生“物有所值。的感覺？如何才能繼續打造自己獨特的品牌個性，突破強大競爭對手的包圍圈，繼續在市場上掀起新的旋風？如何適應“個人擁有住房的時代。新趨勢？這些都迫使開發商進行系統的營銷策劃。
二、房地產營銷策劃
第一，規劃第一。在項目開發的整個過程中，從思維上來說，規劃應該是第一位的，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、項目管理、材料選擇、形象包裝、開業銷售、廣告、營銷策略、物業管理、品牌建設、效益提升等。，所有這些都需要系統的規劃。策劃是以相應的市場調查為基礎的，可以是第一手資料或者比如包括政府統計、銀行統計、統計局、商務局、房管局、國土資源局、稅務局等的統計年鑒。，了解和分析市場購買力和消費趨勢等。針對不同的環節，有針對性的進行調查，比如關注消費者的生活方式，所在區域的房地產情況，推廣策略等等。第二，創新是為了贏。在整個規劃過程中，要進行營銷策劃創新，包括建筑形式、布局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告、公關活動、物業管理、融資方式等。，如在支付方式上與金融有效結合；在定價上，有效利用消費者心理；在宣傳定位上，利用消費者的好奇和虛偽。比如重視孩子的教育，和名人做鄰居，零首付，組合銷售，促銷中的家庭樂趣禮品組合:老公送健身禮券，老婆送美容禮券，孩子在少年宮上一門課，老人全面體檢。同時要把握全過程，房地產開發策劃的每一個環節、每一個流程、每一個細節都很重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場推廣等。
第三是塑造差異。差異化可以創造競爭優勢。在房地產規劃過程中，應該在不同的層面上創造差異，如建筑風格、立面、風系統設計、光系統設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等。在塑造差異的.過程中，要權衡價值提升、引人注目、新穎、成本等方面，因為企業的目的是以利潤為導向的。
第四是整合營銷。一方面，房地產企業應在項目開發或管理中體現人性化意識，注重企業形象、項目形象、員工形象、產品材料、營銷方式等。；另一方面，他們要善于整合，在定價方式、開盤價、價格策略、支付方式、營銷主題、廣告創意、投放時間、媒體選擇、賣點創造、物業管理承諾等方面進行組合整合。比如組合家電、組合廚房的推出；社區綜合設施，內外資源整合，等等。在傳播方面，從炒到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車身，廣播戶外廣告等。，在生活方式和品味上創造創意點。在品牌定位方面，根據消費模式和房地產的實際情況，找到相應的目標消費群體，善于培育房地產的子品牌。當然，房地產銷售力的實現不能僅僅靠品牌概念的輸出來實現，真正的產品和價格才是銷售力實現的關鍵。所以要輸出多元化的產品信息，增強房產的價值感，打動更理性的消費者，給產品注入一些新元素，給產品一個更清新的形象，才能讓品牌保持新鮮感。
總之，未來的小區會更加注重產品本身:如果花園設計好，休閑活動空間大；區間合理，利用率高，采光和空氣流通好；建筑間距大，空間開闊，視野開闊；完善的社區設施，良好的物業管理，最好是封閉式管理；交通便利，購物方便，使房子成為一個有文化氛圍和創意的房子。在營銷傳播中:把握目標消費者的心態，瞄準人心，把注意力放在銷售策略和廣告策略上，促使他們購買。同時，根據目標消費者的特點和產品的特點，廣告投入更加有針對性和直接性。一方面結合軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中進行創新；另一方面，它有效地掌握目標消費群體的消費心理和行為，關注他們的消費模式，從而有針對性地開展相應的溝通和推廣活動。
房地產營銷策劃書8
房產行業解決方案：
xx年的中國房地產就像開發商的惡夢，受次債的影響，全球房產的低迷也波及到了中國，XX年仍然是房產行業的艱難時期，本月初國務院正式聲明不會政策性拯救房市。房產商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規劃產品，精準傳播已成為開發商與代理商的當務之急，優郵的房地產行業解決方案正是解決了開發商在經濟低迷期的營銷難題：
精準推廣規劃：
1)樓盤客群細分;
2)精準短信營銷平臺;
3)精準郵件營銷平臺;
4)數據庫發送執行;
5)目標客戶dm營銷設計與執行。
房產代理專項規劃：
1)數據庫建立;
2)數據庫推廣平臺建立(短信、郵件平臺)
3)數據庫發送執行。
商業地產集客規劃：
1)商圈分析;
2)地產主題設計;
3)招商方案與執行;
4)集客策略。
中高端房產項目推廣規劃：
1)整合網絡傳播方案;
2)高端客戶數據庫分析;
3)數據庫內容設計與推廣執行;
4)項目推介會執行規劃。
優郵房產行業的解決方案，適合低成本市場推廣的`開發商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。
全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產市場出現萎靡，但是世界房地產市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府舉措，但是中國根據自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。
既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產也不遠了。我們正在為之前中國房地產市場的不合理開發買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產大腕囤積居奇，大肆炒作房地產市場，導致現在這個情況。
上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。
房地產營銷策劃書9
前 言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對xx市房地產市場現狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產公司塑造品牌。
第一節 市場分析
一、xx市房地產市產基本狀況
（一）20xx年以來房地產開發投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產開發投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
?。ǘ┓康禺a業開發的三個組成要素即房地產開發的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產開發企業購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%；
土地開發投資1250萬元，已完成土地開發面積9.7萬平方米。
2、開發規模擴大，開發投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%，對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產開發共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業自籌資金最多。1-8月企業自籌資金13152萬元，增長3.8倍；
利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產業的發展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業的發展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業的快速發展，在我市今年從事房地產開發的20家企業中，xx區內集中了14家，xx縣3家，xx縣2家，xx市1家。
二、房地產發展所面臨的困難和挑戰
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米（其中住宅空置0.61萬平方米），占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業的開發資金，對房地產企業的開發產生不利的影響。
二是房地產企業素質良莠不齊，企業開發規模小、持續開發能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發展推動了房地產開發的發展，存在一個項目孵出一個房地產開發企業的問題，其開發規模小。20xx年全市參加年檢的企業達65家，而今年來真正有開發任務的僅20家，僅占全部年檢企業的30.8%。就目前有開發工作量的20個企業而言，開發任務在3000萬元以下有10個，占總數的50%；
開發任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數的25%；
開發任務在5000萬元以上有5個，占總數的25%。房地產開發企業主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金， 有的開發項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發、后期靠個人按揭貸款，缺乏后續開發能力。
三是物業管理落后，配套設施不全。房地產的開發應該成龍配套，我市盡管有成片開發的住宅小區開發，但大多數是開放式、松散型的賣完房就走人的開發，即使有物業管理，其配套設施不全，管理也不規范，一些零星插建開發的住房沒有物業管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續開發。
四是外部因素制約。銀行房地產開發企業信貸政策調整，房地產貸款由開發性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規范：房地產開發貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及開工證”等四證，開發企業取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸；
還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業市場的擴大；
再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發展，從而影響整個房地產業的發展。
總體看來，我市房地產業具有巨大的現實和潛在需求，發展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業支撐，首先需要房地產業的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上；
國際經驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元（651美元），是房地產業加速發展的時期；
目前我市城鎮人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規劃的20xx年城鎮人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業的發展潛力十分巨大。20xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發實行市場化，通過項目招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業特別是商業地產的發展。
三、xx市同類產品調查統計
“同類”定義為具有商業廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F將xx市xx開發區，xx市xx區及xx區進行大體對比分析如下：
1、xx開發區。
由于漣鋼為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢。總體來說，xx開發區地段房地產都在賣自然環境。
xx大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標準概念
其周邊自然環境好；
用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等；
其定位為社會高薪階層。
2、xx地帶。以新開發的`項目-城西農貿綜合市場為主。
xx農貿綜合市場：
核心競爭力：xx市、區兩級政府批準興建的xx區唯一農貿綜合市場。
規模大，規劃齊全，有功能優勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農副產品批發、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。
2、xx城區地帶。
xx商業廣場：
核心競爭力：
1：八萬平方米湘中地區超大規模財富街區；
2.原xx批發市場，主樓統一經營，超大規模優勢。
有功能優勢：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位：xx地區經營規模大型化、經營手段現代化、經營環境規范化的超大型、多功能財富街區。
xx商城：
核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優勢。
四、消費者分析
根據《xx房地產市場調查報告》的結論，以及日前操作地區地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅（辦公樓）要求如下：
1、環境規劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；
在規劃時，一定要有超前的思想，更具現代化氣息，特別要注意智能化；
在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流；
92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理；
2、住宅（辦公樓）及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書館、棋牌室等；
3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅。
4、消費者對物業管理的要求
a、提供保安、清潔衛生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務（如家政、訂購車票、托兒、托老服務等）；
b、物業公司應與小區內住戶增加聯系，加強溝通。
第二節 “站前廣場”項目分析
一、 項目優勢分析
1 、環境：坐擁xx火車站正對面，坐享人流物流優勢。xx、xx鐵路在這里呈十字交匯，東至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北達首都。xx火車站是一編組站，每日接發客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現有樓盤中少有的。
2、 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以xx商業步行街、xx商貿城為主，該地區已聚集相當的人氣和居住知名度。臨近商業繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發市場，水果批發大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3、 發展：據有關信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業、娛樂業、旅游業、物流及零售業將飛速發展。
物管：智能化管理，保證了業主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。
4、住宅（辦公樓）設計建設：小區的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得益彰。
5、配套設施齊全，（高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等）。
6、婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產保值是最好的選擇。
7、本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業寫字樓更少。
二、 項目劣勢分析
1）品牌號召力：xx房地產市場起步較遲，開始有競爭態勢，開發商優勝劣汰局面已開始形成?，F在以xx、xx為代表的房地產公司經過房地產操作的成功，已積累了相當的經驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。
2）市場承受能力：由于xx市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質是否擁有高品質這一因素。
3）競爭因素：由于近年來許多開發商為了趕上房地產加速發展的潮流，盲目開發，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
三、競爭對手分析
第三節 推廣策略界定
一、目標消費群界定
從“站前廣場”項目本身的定位和素質出發，結合中高檔住宅（賓館、寫字樓）的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特征是：
1 、目標消費者：418建材市場業主，果品批發市場業主，電腦大市場業主，通訊市場業主，城區附近投資置業者；
以及自身具有經濟能力較強的階層。
2、 年齡：年齡大約在35到55歲。
3 、家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質感。
4、對家庭（辦公）環境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5、有強烈的虛榮心，喜歡攀比和炫耀，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
房地產營銷策劃書10
一、活動目的
1、針對目前銷售的進展情況，了解到股東優惠卡未完全發放到位，為了進一步充分挖掘集團內部客戶資源。
2、以項目本身的特色加大宣傳，擴大品牌知名度和影響力，吸引更多的市場目光。
3、快速積累新客戶，為項目的開盤作前期醞釀，加快口碑傳播，爭取更多關注，促進銷售。
二、活動時間
單位定點宣傳：xx月xx日――xx月xx日
團購促銷時間：xx月xx日――xx月xx日
三、活動目的'
1、增加小區的知名度。
2、制造營銷氣氛，最大化的去化二期剩余房源。
3、增加三期A1號樓的認籌數量，樹立三期項目形象，為開盤奠定好基礎。
四、活動主題
主題一：“國慶豪情盛典，舞動黃金海岸”
主題二：“歡度國慶之喜，領略黃金真情”
主題三：“活力黃金周，超值優惠7天樂”
五、活動內容
1、黃金周每天推出8套特價房（主要以二期特惠房源及G9一口價房源為主）。
2、活動期間購房一次性付款96折，銀行按揭98折，但對外統一為一次性付款97折，銀行按揭99折，銷售部視情況決定是否給予一個點折扣（特價房除外）。
3、活動期間，天天豪禮相送，凡是國慶期間到訪的客戶均有機會參與抽獎，每天開獎兩次（上午、下午各一次，視現場氣氛而定），凡是簽約客戶均可獲贈電飯煲一個，多買多贈抽獎獎項設置：
一等獎：電飯煲兩名（每天提供兩臺）
二等獎：臺歷三名
三等獎：購物袋若干
六、宣傳方式
1、通過網絡宣傳
2、短信（短信定于xx月xx日、xx月xx日每天兩萬條信息）
3、報紙廣告
4、國慶宣傳易拉寶
5、戶外演出一場或花車游行3天
七、現場包裝
室外：
1、橫幅：0.7x10米x2條
2、國慶抽獎禮品的堆放
3、氣球裝飾：大門、禮品區
4、吊旗
5、易拉寶展示
房地產營銷策劃書11
一、抓準項目定位，注意項目宣傳
隨著房地產大亨的率先進駐，眾多房地產開發商近幾年紛紛加入開發隊伍，*洲片區發展起步較晚，現今主要定位即為宜居生態居住區，片區巨大的的發展潛力越發彰顯，房地產市場競爭也隨之火熱。在巨大的競爭壓力下，*錦城應抓準自己的定位，即面向剛需人群，主打價格優勢，為基本需房人群提供購房機會。且隨著城市的發展，剛需人群購房和居住將更多的向市中心以外轉移，*洲片區也將迎來巨大的客戶源，面向剛需人群不僅可以保持競爭優勢，也是在這巨大的競爭壓力下留給真正想購房居住生活的人一片希望之地，出于服務社會和公民的立場上，品牌也將贏得自己的口碑和支持，對未來的發展也有很大的推動力。定位找準了還應堅定有力地表明自己的立場，這是吸引客戶源的第一步，然而在實際調研期間，我們發現在樓盤附近的主干道上其他競爭樓盤做的'宣傳遠多于*錦城。樓盤有一部分屬于還建房，與當地居民聯系較多，但是不能忽視外來的客戶源，還有一些愿意了解樓盤的人，他們都可能是潛在的客戶源，不能因為有固定的面向人群而在宣傳上省力，這是一個基本的態度問題，品牌的影響力是在一步步各種形式的宣傳中建立起來的。
二、一期建造完成基本售罄，后期服務及發展項目應及時跟進：
*錦城的房價在片區中占有價格優勢，從另一方面也說明了一些問題，如房屋的質量，配套設施的完成度，服務項目的質量等。這些都是與居民生活息息相關的，房屋的基本職能即是給人提供一個舒適的居住空間，房地產商對客戶的基本保障即是為他們提供一個舒適的居住環境。且在一期中存在的還建房，對應的當地居民，他們是真正需要長居于此地的，房地產商應肩負責任，為客戶提供基本保障。有問題及時解決，積極解決，周邊配套設施的建設也應提上日程，效率和質量同時保證，同時全國各地都有的物業的服務問題也需注意，整個樓盤應做到對客戶負責，服務于客戶。
三、后期建設應總結一期經驗，延續優勢的基礎上提高整體質量并發展創新：
*的房地產銷售特點是追求迅速售罄資金迅速回流，再投入下一期房地產建設，然而房地產建設和完善是一個長期的過程，客戶入住后的反饋要及時跟進回應，不僅是對客戶的基本服務，也是收集信息，發現問題所在的過程，對后期房地產的建設有重要的指導意義，且發現問題所在就應著力解決，完善自身，追求更高的目標。在主打價格優勢的前提下，后期建設應一步步解決前期出現的問題，還有后期建設期間出現的問題，保證工程質量是基本，還應努力做到更好，在房屋質量，戶型，建筑特色，美觀，綠化，配套設施，服務質量，社區文化，品牌文化上都可以有所發展、提高和完善，同時還應重視這些方面的創新，創新不僅能突破瓶頸制約，更是增加新的競爭力，最終目的都是為了建設品牌，發展品牌，做到更好。
房地產營銷策劃書12
一、包銷的操作模式
目前實踐中的商品房包銷行為的一般做法是：出賣人（多為開發商）與包銷人簽訂商品房包銷合同，約定在包銷期內，出賣人將一定數量的（已建成的或未建成的）商品房，在確定包銷基價的前提下，交由包銷人以出賣人的名義與買受人簽訂商品房買賣合同，包銷期限屆滿，包銷人與出賣人根據實際銷售情況結算包銷傭金，并由包銷人以約定的包銷基價買入未出售的剩余商品房的行為。其主要操作環節是：
1、開發商授權包銷人全權銷售一定范圍的商品房；
2、雙方確定商品房包銷基價；
3、不論商品房是否能夠售出，包銷商必須定期向開發商支付確定額度的商品房價款；
?。ɑ蛘呤牵焊鶕淹瓿射N售的情況，包銷人定期按照包銷基價向出賣人支付已完成銷售的包銷款項）
4、商品房銷售后，超過包銷基價部分為包銷商的經營收入；
5、如果低于底價售出，其不足底價部分，由包銷商向開發商補償；
6、包銷期限屆滿，由包銷人按照包銷基價購入全部未售出的商品房。
三、包銷過程中應該注意的幾個問題
?。ㄒ唬?、包銷人主體資格的法律效力問題
先來看一個案例。 1994年3月，香港房地產商人黃某與上海市某房地產開發公司簽訂了《太子公寓包銷協議書》，約定由黃某包銷太子公寓32套外銷房和12個露天車位，開發公司以售價72％優惠作為包銷基價由黃某包銷，包銷價為美元782.99萬，由開發公司負責聯絡安排銀行提供不低于樓價50％的按揭予樓宇買受人。合同簽訂后，黃某支付了50％包銷款共計美元391.49萬。但由于雙方對于何時落實提供按揭約定不明，即對提供期房“按揭”還是現房“按揭”約定不明，導致協議無法繼續履行。黃某遂向法院提起訴訟，請求法院判令開發公司返還已付的包銷款、賠償損失、雙倍返還定金三項共計港幣3375.6萬元。法院最后判定，雙方簽訂的包銷協議書是雙方真實意思表示，合法有效，開發商應返還已付的包銷款并賠償損失。
以上判決是符合我國合同法的基本原則立場的。在國家法律、行政法規對包銷沒有規定尤其是沒有禁止性的規定下，以包銷人不具備房地產經營資格為理由認定包銷合同無效是不恰當的。對包銷人的法律主體資格，最高人民法院在《解釋》中沒有規定，恰恰是默認了個人是可以作為包銷人主體資格的。有學者認為，根據建設部的《城市房地產中介服務管理規定》第10條和第8條規定，包銷人必須符合法定條件，個人作為包銷人，合同應屬無效。我們認為這種觀點是錯誤的。因為商品房包銷與商品房中介、商品房經紀是不同的法律概念?！冻鞘蟹康禺a管理法》第56條：“房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等”?！冻鞘蟹康禺a中介服務管理規定》第2條規定：“本規定所稱房地產中介服務，是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。 ”《經紀人管理辦法》第2條規定：“本辦法所稱經紀人，是指依照本辦法的規定，在經濟活動中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀或者代理等經紀業務的公民、法人和其他經濟組織。 ”以上法律概念規定均未包括商品房包銷行為。因此，用商品房中介、經紀的規定來規范商品房包銷行為是不恰當的。其次，根據《合同法》第52條及相關司法解釋，只有違反法律、行政法規強制性規定的才可以判定合同無效。而《城市房地產中介服務管理規定》和《經紀人管理辦法》都是部門規章，法律效力顯然達不到使合同無效的層面。
（二）、包銷人的售房宣傳廣告虛假引起糾紛，開發商是否應承擔連帶責任的問題
一般地說，按照開發商與包銷人的包銷合同約定，包銷的廣告宣傳由包銷人負責并承擔相關費用，開發商只需向包銷人提供包銷人才品房的基本資料即可。但如果包銷人在對外廣告宣傳中，弄虛作假，買受人因相信虛假廣告內容而簽訂合同從而引起索賠糾紛，包銷人應當承擔責任毫無疑問，開發商也應承擔責任。原因有二：其一，包銷人是以開發商的名義對外實施廣告宣傳的，對于買受人來說，開發商才是當事人；其二，開發商有義務對包銷人的售樓廣告的內容進行審查和監督，這種義務是基于雙方的包銷合同之約定，也是義不容辭的法律義務和社會責任。根據最高人民法院民事審判第一庭的觀點，買受人應當將開發商和包銷人列為共同被告，包銷人因制作虛假廣告，應承擔直接賠償責任；開發商因疏于對售樓廣告的審查與監督義務，應承擔連帶賠償責任。
因此，開發商應在包銷合同中詳細規定雙方的權利和義務，應要求包銷商在包銷過程中的宣傳、廣告等有關資料必須得到開發商的認可，或者明確約定因包銷商的不實宣傳與承諾等行為造成開發商的損失，應由包銷商負責賠償。建議開發商委派律師參與包銷行為的設定，以實踐的角度提高包銷合同的簽約質量，以克服包銷過程中的漏洞和缺陷，避免事后糾紛。
（三）、包銷人不按包銷合同約定價格銷售商品房，是否承擔違約責任
根據包銷合同，包銷人無論是否能將商品房售出，包銷人都應按合同約定向開發商付款，未出售的商品房應由自己出資買下。只要沒有違反合同約定，包銷人根據市場需求和預測，自動調整銷售價格，自愿承擔虧損風險，這是他的權利。如果他以超過包銷基價的價格出售，則該超額利潤部分歸他所有；如果他以包銷基價的價格出售，則根據雙方的約定按比例提取應得部分利潤；如果他低于包銷基價出售，造成開發商預算利潤損失的，則他應向開發商補償該損失部分。如果雙方另有約定，則從其約定。幾乎沒有開發商會將所開發的所有樓盤都交由某包銷人包銷，這樣顯然會大大增加開發商的風險。對包銷人來說，也無法一口咽下如此數量的樓盤。因此，開發商通常的做法是將所開發的樓盤的一部分交給一個或數個包銷人包銷，其它部分自己銷售或者找其它中介公司代理銷售。這樣，就會產生一個問題，如果包銷人因自己營銷失誤或者其他原因，下調售樓價格，則勢必會對開發商銷售其它商品房產生消極影響。如果雙方對此沒有約定該如何來承擔責任，一旦發生糾紛，很難獲得索賠，因為其損失難以計算，也沒有充分的索賠依據。比較可行的做法是，雙方應約定包銷人可以自主調整包銷價的幅度，超過該幅度又該如何處理的規定。
（四）、將本該由包銷人銷售的商品房擅自出售，是否應當賠償包銷人的損失
《解釋》第21條規定“出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外?！彼灾灰诎N期限內，開發商就不得自行銷售，否則構成違約，包銷商就可以依據以上規定來主張權利。但對于包銷人因開發商自行銷售包銷房屋而產生的損失都包括哪些，本條沒有規定。為保護自己的合法權益，包銷人可要求開發商在包銷合同中明確約定，一旦開發商違約，除盈利應歸包銷商所有以外，開發商還應賠償包銷商因此而遭受的其他損失。
1 、開發商以高于包銷人與買受人約定的銷售價格將商品房售出；
包銷人與買受人就對某商品房的價格達成協議，約定銷售價格，但買受人又與開發商簽訂商品房買賣合同，開發商以高于包銷人與買受人約定的銷售價格將商品房售出。此種情況，如果是開發商的失誤，包銷人向開發商索賠其溢價損失，法院應予以支持。如果是開發商的故意行為，則包銷人不但可以向其索賠溢價損失，還可以要求開發商承擔因其該行為給包銷人帶來負面影響的責任。
2 、開發商以低于包銷人與買受人達成的價格將商品房售出；
開發商以低于包銷人與買受人達成的價格，擅自向買受人銷售商品房。此類情況一般出現在商品房銷售疲軟時。開發商這樣做，是顧慮到包銷人的商品房銷售滯后所帶來的風險。但開發商的行為嚴重侵害了包銷人的利益，開發商不但應補償給包銷人本應獲得的.利潤，且還應承擔該行為對包銷人的市場銷售產生不利影響所帶來的責任。
?。ㄎ澹?、開發商、包銷商和購房人之間的關系、訴訟地位
在含有包銷合同的商品房買賣糾紛中，開發商與包銷商的訴訟地位是一個首先必須明確的問題。
從形式上講，買賣合同的相對人是開發商與買受人，根據合同相對性原理，因買賣合同發生的糾紛，訴訟主體應為開發商與買受人。但事實上，買賣行為是由包銷人與開發商共同完成的，包銷商負責推銷房屋、聯系買受人，開發商與買受人簽訂買賣合同，更重要的是，買受人一般將房款支付給包銷商，案件的處理結果往往會涉及返還購房款，顯然，包銷商與案件有直接的利害關系。
《解釋》的第二十二條規定，“對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟”?！督忉尅分匀绱艘幎ǎ舱强紤]到包銷商在買賣合同中所起的作用。因此，買受人如對買賣合同中有關房屋交付期限、房屋質量、房屋面積、違約責任的承擔等權利義務發生爭執，會直接向開發商主張權利，包銷商可作第三人參加。需要明確的是，在這種情況下，人民法院通知包銷人參加訴訟，其身份應當是無獨立請求權的第三人。
有時候，包銷人會以第三人的身份出現在買賣合同中，此時，開發商、包銷人、買受人會在合同中約定各自的權利義務，根據《解釋》的第二十二條規定，這種約定應決定著三方當事人在因買賣合同產生的糾紛中的訴訟地位。
?。⒍惖某袚?span style="display:none">y61萬博士范文網-您身邊的范文參考網站Vanbs.com
在商品房包銷中，涉及稅金有兩個問題：
一是開發商與包銷人對外銷售中的稅金問題。包銷人將商品房以開發商的名義銷售給購房者，相互之間均產生稅金，開發商依法繳納營業稅，購房者依法繳納契稅。但實踐中，開發商與包銷人會利用包銷行為來逃避稅金，這是違法行為。舉個案例。購房者胡某與某房產公司簽訂了商品房認購書，認購商品房一套，約定房價為45萬元。胡某與該商品房的包銷人某置業公司簽訂了商品房預售合同，并按約支付了房款45萬元給包銷人，后胡某又與某房產公司簽訂了商品房買賣合同，約定房價為38萬元，某房產公司交付了商品房。胡某住入該房后，以包銷人無預售主體資格為理由，向法院提起訴訟，要求判定與其簽訂的商品房預售合同無效，要求包銷人返還多收的房款7萬元并賠償利息損失。一、二審法院審理后都認為：胡某與開發商簽訂的商品房訂購書，是真實有效的，包銷人以自己的名義與胡某簽訂的商品房預售合同是無效的，胡某與開發商簽訂的商品房買賣合同中將房價寫成38萬是偷逃稅收的行為，除房價條款無效外，其余部分合法有效，胡某已付清房款并已實際住入該房，故胡某要求返還7萬元和賠償利息損失訴請不予支持。本案當事人在商品房交易中少繳稅費應當補繳。
二是開發商與包銷人之間的稅金承擔問題。開發商將商品房交由包銷人銷售，只是一種委托行為，商品房的所有權和使用權并沒有轉移，不屬于銷售行為，因此不發生稅金繳納是否問題。包銷期限屆滿后，包銷人根據包銷合同約定應承購包銷所剩商品房，此時，包銷人與開發商之間就發生了直接的買賣關系，作為商品房的買賣雙方，就應當依法納稅。
房地產營銷策劃書13
在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
xx商業城項目是xx房地產開發公司開發的精品物業，將成為xx市北區的新型休閑地產商業的經典作品。
xx商業城座落于xx市城區北部的xx廣場旁，是xx地產開發公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1500多平方米，商業裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針
根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。
2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。
4. 啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。
5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解
1. 銷售（招商）目標
2. 銷售目標分解
四、營銷階段
根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
（一）項目入市時機及姿態
1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮；
在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態：以全市乃至xx地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。
?。ǘ﹥r格定位及價格策略
1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
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1.個性特色：“xx商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。
2.區位交通：本項目地處xx廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3.增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
（二）宣傳媒介組合
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。
最近的房地產業出現了銷售受阻的情況，在這種情勢之下更應該做一個商業計劃書，做到有計劃的有步驟的將樓盤銷售掉。
由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。
隨著房地產競爭的`日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成為制勝之道。對于房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品（如規劃設計方面的獨特性）；
提供一種服務模式（如管家式的物業服務）；
倡導一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；
營造一種文化等等。
一是策劃為先。在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、稅務局等部門的統計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建筑形態、布局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；
在價格制定上，有效利用消費者的心理；
在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。房地產營銷策劃方案。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。
三是塑造差異。差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業的目的是營利為本。
四是整合營銷。一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房；
社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型；
從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格才是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來的社區將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間；
間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通；
樓距較大，有開敞的空間和視野；
完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理；
交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費群的特性，配合產品的
特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。
房地產營銷策劃書14
一、營銷概況：
房地產系不動產的商品概念，與其他商品有著本質截然不同的區別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務必經過審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優雅舒適的自然環境，樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
二、創意理念：
房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：
1、具有高度的自信野心；
2、富于競爭，且樂此不倦；
3、頭腦敏銳，不拘傳統；
4、感性認識和理性認識相處融洽；
5、注重歷史，尊重現實，睽重未來。
三、構思框架：
1）以塑造形象為主，渲染品味和意念；
2）展現樓盤的綜合優勢；
3）體現樓盤和諧舒適生活；
4）直切消費群生活心態。
四、實戰流程：
1、形象定位：
對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住戶需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等，都進行精碉細鑿，力爭完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，發展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區規劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發商向樓盤消費對象闡述物業優勢的重要線索。
2、主要賣點：
對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：
1）地理位置；2）、樓盤設施結構；3）、樓盤做工用料；4）、戶型設計。突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。
3、繪制效果圖：
根據開發商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點：
1）闡述樓盤的位置；2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤交通條件；4）闡述樓盤人口密度情況；5）闡述樓盤的升值潛力；6）闡述樓盤開發商的信譽；7）闡述樓盤的背景；8）闡述樓盤的舒適溫馨；9）闡述樓盤的實用率；10）闡述樓盤的付數計劃；11）闡述樓盤的品質；12）闡述樓盤的深遠意義；13）闡述樓盤的物業管理有什么不同。
5、廣告階段劃分：
對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：
第一階段（預期到首期交樓入?。捍穗A段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的`品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩固樓盤高檔物業的品牌形象。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較少。
第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑，可結合已經入住的眾多住戶來談論評估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。
總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。當然，每個階段中的廣告及發布，應依據具體情況靈活使用和調整。
6、廣告表現：
在樓盤預售及正式展銷前，應設法積蓄氣氛，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現在大眾及過往行人面前。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。（具體揭幕儀式內容安排及細節，另視情策劃）。
預告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。
公司已經將之前建好的樓層開始出售，可是由于市場的競爭和不景氣，導致公司樓房的銷售不佳，我奉命制定出了大廈項目包裝全案策劃書。
本定價策劃只提供定價策略和方法，具體定價開發商應該根據項目具體情況制定。
所謂價格策劃，就是地產商為了實現一定的營銷目標而協調處理價格關系的活動。價格策劃使整個地產營銷活動的極重要的一環，它不不僅包括價格的制定、定價技巧的運用，同時包括在一定的營銷情況下，為了實現地產商預期的營銷目標而協調配合營銷組合的其他有關方面，并在實施過程中不斷修正價格策略的全過程。
一、樓盤價格定位
樓盤價格定位在價格策劃重視種種之中。價格的一點小偏差會導致總銷售額的負增長，但也引起消費者對樓盤價格的抵抗心理，是銷售進度受挫。而價格定位較低，會是發展上的利潤受到影響。因此，正確的價格定位可以充分發揮價格策劃的效力，進而體現出整個樓盤營銷策劃的成果。
二、樓判定價策略
1、心理定價策略。
這是地產商根據不同類型的消費者的購買心理來制定的價格。地產商常用的心理定價策略主要是整數定價策略。不動產屬于的書的高檔高加耐用消費品，地產商在定價是要以整數結尾，不要零頭，消費者處于“一分錢，一分貨”得購買心理，認為價格越高，質量越好。以整數定價往往會提高樓盤的“身價”，利于銷售。
2、滲透定價策略。
這時將房屋價格定的地域預期價格，并伴隨大規模的促銷活動，迅速打開銷路，就想到如泥土的水一樣，從縫隙很快滲透到底。例如在有一個小區，同樣住宅的價格以5000元/平方米的價格賣不出去，那模擬的價格就應該低于5000元/平方米，要求價格具有競爭力。
該策略的前提：市場容量大、要求彈性大、潛在競爭威脅大。采用這種策略可以薄利多銷，先發制人，有助于組織競爭者的進入，迅速打開市場，取得最大的市場占有率，通常稱為“別進來”策略。在市場已被它方強選占領的情況下，也是擠入市場的較好辦法，待銷路打開后，也可適當提高價格。
3、差別定價策略。
這是競爭者最激烈的同類樓盤以不同的價格出售的策略，目的在于刺激需求，增加銷量。主要表現在：同一房屋，銷售給顧客的價格不同。如可以給率先購買的消費者給與一定的優惠。同一房屋，因銷售的時間、地點和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的價格，是具體情況在進行提價或降價。
4、折扣定價策略。
樓盤價格折扣是價格策劃中的機動兵法，由于樓是在不斷變化之中，一段時間之后，有些價格可能不太合適樓市的反應。而價格的調整牽一發而動全身。因此比較靈活的方式是進行價格折扣的調整。隨時事的不同，折扣或低或高。折扣定價策略是給與購買這部分價格優惠以吸引顧客增加購買。如打折、贈送家具和家用電器及免收1~3年的物業管理費等。其目的在于爭取快銷。常見的折扣有以下幾種：
?。?）時間折扣。寄希望購買者快速的還清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或銀行按揭付款方式次之。這種方式有利于地產商加速資金的周轉。
?。?）數量折扣。是根據顧客購買房屋數量的多少。給與大小不等的折扣，數量越多，折扣越大，目的在于鼓勵大量購買。
（3）功能折扣。這是根據各類代理商在營銷中所擔負的功能不同給予的折扣。如因代理商提供促銷、獎金融通等功能給與一定的折扣。功能越多折扣越多。其目的在于協調代理商的積極性。
地產市場已進入為買方市場，市場的競爭已越來越激烈，市場的不確定因素也更加復雜。在復雜市場環境中，開發商如何制定消費者可接受的、對自己最有利的價格？這始終是一個關系樓盤命運的問題。因此價格策劃在地產市場營銷中將占據越來越重要的位置。
希望在我這個策劃書實行之后，公司的樓房銷售能夠出現一個比較好的市場銷售情況，不過我知道，要想出現樓市銷售的回升，國家經濟一定要重新恢復到發展情況中去，刺激居民的消費，這才是最重要的！我相信我們國家的經濟會重新走向繁榮、富強的！
房地產營銷策劃書15
一、全程綜合策劃案
這種策劃案指開發商從剛剛有意識要開發某個樓盤就已經與房地產營銷策劃公司合作。此種情況下，營銷策劃公司充當的是一個全程咨詢顧問的角色。在某種程度上可以說權利大，但責任也同樣重大。對策劃公司的綜合素質要求也高。
二、中期介入型營銷策劃案
此種類型的策劃案一般出現于開發商對于樓盤的設計方案已經定稿，甚至工程已經開始。后尋找策劃公司為其進行營銷策劃?；蜓埗嗉也邉澒具M行比稿，最后選擇一家最滿意的公司為其進行營銷策劃。
三、單純營銷策劃案
這種策劃案出現在樓盤已經基本完工的情況下，開發商才尋找策劃公司為其進行營銷策劃此種營銷策劃案已不具備全程綜合策劃案的.多種功能。只有對現有資源進行整合，提升價值，進行營銷策劃活動。
四、二次營銷策劃案
此種策劃案的功能范圍最小，但難度也最大。出現在樓盤第一次營銷策劃不成功，樓盤基本上已屬于死盤的情況下，開發商尋找策劃公司為其進行第二次營銷策劃，既第二次包裝。此種策劃案最能體現策劃公司的策劃能力。
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